上海、北京，內(nèi)地唯二的超一線城市。

北京，政治文化中心，坐擁無法復(fù)制的教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢，因此有“帝都”稱號。

上海，則是經(jīng)濟(jì)中心，擁有開放的國際視野，多元化生活方式，也被人稱為“魔都”。

因此兩座全國知名度最高、綜合實(shí)力最強(qiáng)的直轄市，長久以來都是樓市最穩(wěn)固的堡壘。

然而今年以來，兩大超一線城市的樓市表現(xiàn)，卻出現(xiàn)明顯分化：

上海向內(nèi)，豪宅驅(qū)動市場；北京向外，剛需更加堅挺。

上海解除限價放開土拍，豪宅市場一枝獨(dú)秀，剛需市場的黯淡則被忽視。

綠城剛剛摘得樓板價13.1萬/平的徐匯地塊，刷新全國單價紀(jì)錄，而同日的三塊非核心地塊均被央國企底價托底。

北京豪宅市場遇冷，高端市場止步不前，剛需市場卻為樓市托底。

相比上海市場的豪宅熱銷，北京今年還沒有出現(xiàn)一個“日光盤”，反而是剛需盤、老破小、學(xué)區(qū)房成交活躍。

今天總爺和大家聊聊，帝都和魔都兩大超一線城市，是如何走向分化的。

01

魔都，豪宅驅(qū)動

今年上半年的上海豪宅，徹底走出了獨(dú)立行情。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年上半年上海新增入市149個樓盤，高端新房供應(yīng)也較往年大幅提升，其中包括了：

27個單價10萬+， 39個單價8萬+

上海10萬+樓盤走勢，來源克爾瑞

很多人原以為海量供應(yīng)會壓垮市場，但沒想到豪宅卻開啟了“漲價去庫存”，這些標(biāo)簽先后引爆樓市：

盤即售罄、100%去化率、單日銷售百億…

3月，新天地的中海順昌玖里，512套大平層基本售罄，總銷售額近200億，刷新單盤銷售紀(jì)錄。

4月，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤， 204套房源套均高達(dá)5000萬，實(shí)現(xiàn)100%去化，總銷售額超99.9億元。

同月，陸家嘴的濱江凱旋門入市，單價高達(dá)16.7萬/平，212套房源吸引了1000組，首開銷售額99.97億。

緊接著上海豪宅開啟封神之路，熱銷行情頻頻上演，很多深耕上海多年的中介、媒體都驚呼：

“原來上海的有錢人這么多。”

一方面，目前市區(qū)的頂級地段是依舊存在倒掛空間，驅(qū)動著改善產(chǎn)品的置換鏈條，為二手房市場注入活力。

另一方面，上海土拍宣布“價高者得”，同時針對新地塊放開房地聯(lián)動價，這也進(jìn)一步刺激了房企在土拍市場發(fā)力。

2024上半年高端住宅成交情況，來源克爾瑞

然而豪宅驅(qū)動下的魔都樓市，在很多人眼中依舊充滿挑戰(zhàn)甚至危機(jī)。

首先豪宅價格在這輪大幅漲價后，與二手房價格已經(jīng)無限接近，尤其是這兩年二手行情回調(diào)加速，大部分地段的倒掛幾乎已經(jīng)消失。

總爺身邊有關(guān)注豪宅市場的朋友，最近在看完一圈新房樓盤，并對比完同地段二手房后感慨：

“現(xiàn)在買二手房性價比越來越高，確定性強(qiáng)還不用等。”

其次黯淡的剛需市場，如今甚至岌岌可危，可不是豪宅市場能掩蓋的。

現(xiàn)在最難受的房企，就是前兩年遠(yuǎn)郊 “囤地”的那批，當(dāng)時重金搖號搶下的地塊，如今成為了最沉重的負(fù)擔(dān)。

今年上半年以來，上海新房供應(yīng)減少不明顯，但整體成交是越來越差。單月成交量從10000套，減少到8000套，并繼續(xù)下滑到6000套水平。

上海住宅庫存和去化周期，來源魔都財觀

截至7月底上海可售新房6.9萬套，按照上半年上成交量2.4萬套計算，上海新房的庫存已經(jīng)要17個月才能賣完。

渠道成為上海樓市的最大贏家，他們幾乎占領(lǐng)了所有郊區(qū)非TOD樓盤，并且擁有了更多和開發(fā)商博弈的底氣。

上海鏈家渠道覆蓋

靠豪宅驅(qū)動的魔都樓市，急需猛藥注入激活剛需，否則不完整的置換鏈條，遲到會斷裂。

02

帝都，剛需崛起

與熱火朝天的上海相比，北京的豪宅市場就黯淡不少，無論是成交量還是關(guān)注度都完全落后。

尤其是上半年上海豪宅爆火后，不少北京同行驚訝地發(fā)現(xiàn)：

今年的北京市場，還沒有出現(xiàn)一個“日光盤”。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年北京總價1000萬元以上高端住宅，合計共成交2613套，同比減少2195套，幾乎腰斬。

北京1000萬以上住宅成交情況，來源克爾瑞

5月，中信國安府三期開盤，這個昔日每次都爆賣的標(biāo)桿項目，不見往日一房難求的熱銷場面，也沒有像前幾期引發(fā)熱議。

6月，西城區(qū)京華玖序入市，6月即實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽套數(shù)218套，網(wǎng)簽金額74.5億元，打破了北京上半年紀(jì)錄，但表現(xiàn)還是不如上海。

當(dāng)上海富豪們瘋狂搶豪宅，北京富人們買房似乎更加冷靜，相比之下剛需產(chǎn)品正在崛起。

從北京2017年以來分單價段新房成交面積占比來看，2024年上半年北京高單價產(chǎn)品收縮，但低單價產(chǎn)品卻相比去年大幅提升。

北京2017年以來分單價段新房成交面積占，來源克爾瑞

尤其是單價7萬以內(nèi)的成交量，幾乎占比接近80%。

和全國市場一樣，這兩年北京市場的下行也很慘烈，二手房整體跌幅都非常明顯。

北京各區(qū)6月二手房均價走勢，來源地產(chǎn)八卦女

參考6月各區(qū)成交均價，西城區(qū)成已跌到10萬以下，而相對郊區(qū)的亦莊，成交均價僅下降2.7%。

京跌得最狠的是最核心的幾個區(qū)，而大家認(rèn)為偏遠(yuǎn)的門頭溝、亦莊，卻逆勢成為跌幅最小的區(qū)域。

五環(huán)外的剛需市場，正支撐著下行的北京樓市。

投資客離場、富豪們觀望、剛需客入場，北京市場面臨和上海截然不同的處境：

剛需客戶活躍，但向上改善的動力不足，樓市置換鏈條依舊割裂。

03

終極分化，人口之爭

一線城市的樓市邏輯，與二三線城市完全不同。

一線城市無法復(fù)制的各類資源，對周邊城市會產(chǎn)生巨大的虹吸效應(yīng)，但由于特殊的戶籍和限購政策，不是所有人都能在一線城市買房。

大家為什么普遍認(rèn)為一線城市最安全，因?yàn)檫@里始終擁有最后的抗跌武器：放開戶籍或限購政策。

這不僅是城市資源的角逐，更是人口政策的博弈。北京上海兩座超一線城市，完全有底氣穿越周期。

上海和北京樓市的分化，總爺認(rèn)為和人口政策密不可分。上海的落戶和購房政策更加友好，所以吸引了全國購買力參與。

今年上半年蘇河灣豪宅龍盛灣上開盤，518組入圍客戶名單，身份證“310”開頭的上海土著共有226組，占比僅約43%。

而非上海戶籍買家中，江蘇籍76組，浙江籍69組，江浙滬三地買家合計占比超7成。

很多上海豪宅背后，站著都是江浙滬的富裕家庭。

相比上海逐漸寬松的留學(xué)生落戶、購房資格，北京在4月雖也優(yōu)化了限購政策，但明顯力度會更小，因此效果并未持續(xù)很久。

北京優(yōu)化限購政策

沒有這些來自全國的購買力沖擊豪宅市場，整個市場的活躍度自然會降低。

前幾年一線城市都在做“人口結(jié)構(gòu)調(diào)整”，普遍出現(xiàn)常住人口的流失，而去年以來隨著經(jīng)濟(jì)和樓市形勢的變化，大家對人口也更加渴求。

在集體負(fù)增長一年之后，北京、上海、廣州和深圳2023年底的常住人口，分別增長了1.5萬、11萬、9萬和12萬。

各大城市常住人口趨勢

隨著一線城市出生率下降和老齡化加劇，樓市也需要引入更多的“活水”，相信逐步有序地放開限購可能只是時間問題。

上海和北京兩座超一線城市，如今樓市走在不同的分化表現(xiàn)，你更看好誰呢？

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