01

　　房企拿地，不瘋魔不成活！在房價行情如此艱難的情況下，上周上海居然破天荒的拍出了一宗地王。

　　▲這塊地的素質確實是很不錯的，位于內環內、徐匯濱江片區，起始樓面價10.08萬元/平方米。在歷經72輪叫價后，該地塊觸及最高限價，轉入現場搖號，最終由綠城抽中，總成交價為48.048億元，成交樓面價約131045元/平方米，成為上海土拍樓面價最高的地塊。

　　總結就是，這塊地位置好、容積率低，還沒有戶型限制，可以放心大膽搞豪宅，且豪宅的限價也放開了，上海今年已經誕生了10多個單價20萬左右的豪宅盤，都賣得不錯......等等這些，都是房企值得入手的理由。

　　然而，我卻想起2016年8月17日，融信靜安110億的總價地王。那塊地也創下當時全國的土地成交記錄，可售部分的樓面價甚至超過如今的綠城地王，達14.3萬元/平方米！

　　當時整個地產圈沸騰，所有的官媒、自媒都評說道：

　　真是上海樓市最炸裂的一天!

　　此情此景，莫名相似卻也不相似：

　　相似的是樓面價，是情緒，是媒體的高潮和自嗨；

　　不相似的是房價行情，是管控環境，是買房人的預期。現在雖然樓市下行，但上海管控寬松，甚至鼓勵漲價，綠城的這個地塊，經過測算大概不會虧本，甚至可能大有賺頭；

　　而融信項目，拿地時處于房價上升周期，但管控限價嚴格，以至于8年過去，幾經周折，項目最終由萬科操盤，化身為中興路壹號，以13萬一平的價格入市，迄今二手掛牌均價也不過15萬一平，可謂虧了個明明白白。

　　由此，拿地預期不等于房價預期和管控預期，后兩者實在是太善變了。我相信融信拿了地之后悔到腸子里：

　　不是預期上海房價能到30萬一平，上海就一定能到30萬一平。

　　02

　　房價預期變了。現在這個時候，如果還有房企拿地，首先不是要看有多少上漲空間，而是先看有多少下跌空間，看自己究竟能承受多大虧損，其本質就是在博傻。

　　對此，我記得龍湖集團有個項目投資模型，簡稱“投模”，是投資部和財務部的鎮部之寶。

　　它本質上是一個寫滿了公式的excel表，經過了財務部多代員工連續幾年的迭代，內存大小有幾百兆。它的用處也很簡單，把一個地塊的信息，比如面積、容積率、高層退界面積、有利因素、不利因素等輸入進去，過幾個小時，它就會給你算出這個地塊的價值來。

　　別小看這個值，以前吳亞軍、邵明曉他們開投資分析會的時候都要看這個值。

　　然而，近幾年房價下行，盡管運用投模，龍湖仍能確認意向地塊值得投資，但出手幅度卻大幅減少——這不是投模算出來的值不正確，而是當下的房價變數實在太多，十年前迭代出來的投模，已經無法反應當下的樓市和土地市場行情了！

　　例如，以前可以捂地待漲，所以房企高價拍地也不怕，大不了以時間換空間，但現在似乎沒法“捂地待漲”；

　　再比如，以前可以通過抬地價拉房價，通過高價拍地，可以拉動周邊房產項目的漲價升值，但現在拍地效應減弱，再難帶動周邊項目了；

　　還有以前老板評價土地是否值得入手的直觀標準，是比對手貴了多少，只要對手出的起價，那就永遠只貴一口價。但現在，評估的標準是土地疊加建安成本后，是比周邊二手房和競品便宜了多少.....

　　還有，以前開發商拿地，是在一定程度上忽略利潤這個元素的。比如開發商為了展示推廣自己的高端產品線，會不擇手段拿高價地。甚至還有一些國企，過去常常集中在第四季度拿地，不是因為第四季度的土地好，而是要完成年度拿地指標擴大項目規模......但現在，這些現象都快消失了。

　　也因為這些原因，今年的土拍市場，開發商相比往年更沒有信心。例如北京幾乎沒有競價出讓的土地了，更沒有觸頂成交的地塊，相反，底價成交和流拍的現象越來越多。曾經炙手可熱的海淀永豐南、朝陽酒仙橋，今年也是隨便喊兩下就成交了。

　　▲廣州今年上半年的賣地收入，甚至不及去年的一個零頭。

　　03

　　對于綠城地王，圈內仍有很多大佬認為，這是被策劃出來的地王，傳遞了管理者希望樓市回暖的信號。

　　為此，深圳也在醞釀地王，跟綠城地王一樣，都是拿出核心地塊進行調規，從原來的商辦變成住宅，據說2個月內可能推出。

　　▲最近深圳調整了深圳灣后海片區兩塊土地性質，很有可能推出去打造地王。

　　不得不說，現在的地王跟過去的地王已經截然不同了，必須是最核心最保值的區位，如果沒有合適地塊，那就調規創造機會；

　　而對于大部分非核心區的土地，由于開發商們實在吃不準“市場底”究竟有多深，在這時拿地，大概率已經淪為一場博傻游戲。