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1，近期有幾個(gè)粉絲在問(wèn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，其實(shí)這反應(yīng)出來(lái)的是，大家對(duì)于北京樓市的一種恐慌心理，再深究，就是大家對(duì)于樓市沒有概念，以前房?jī)r(jià)突然漲那么多，如果萬(wàn)一再來(lái)一次，那可怎么辦……都是這種想法。

最近北京的房?jī)r(jià)確實(shí)有漲價(jià)的情況出現(xiàn)，這也是正常現(xiàn)象，過(guò)去我寫過(guò)類似的觀點(diǎn)，即在最差的市場(chǎng)里，也有搶房的情況，我們都經(jīng)歷過(guò)，但那也屬于具體問(wèn)題具體分析。

從6月到8月這段時(shí)間，德勝的房?jī)r(jià)有明顯價(jià)格上漲，但買德勝一定要量力而行，想清楚自己需求，想清楚面臨的風(fēng)險(xiǎn)；最近關(guān)注到回龍觀那邊也有漲價(jià)情況，金域華府的小兩居，漲了二三十萬(wàn)，零星成交；望京的一些房子有小漲，八百多萬(wàn)的房子，成交價(jià)高了二三十萬(wàn)，零星成交。

漲價(jià)的房子有，但沒法代表整體市場(chǎng)。

一些大的改善盤，也有不斷突破下限的，西山壹號(hào)院、金茂府、樂(lè)成公館、太陽(yáng)公元、保利中央公園等，都在突破下限。

但這也沒法代表整體市場(chǎng)。

整體市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)的話，首先是成交量，最近一個(gè)月處于下滑的狀態(tài)，其次是成交價(jià)，總體是比較穩(wěn)定的，同戶型房源成交多參考近期同戶型成交價(jià)，成交周期也相對(duì)較長(zhǎng)，也就是說(shuō)，房子并不好賣。這就是整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

低成交，僵持一段時(shí)間之后，其實(shí)也是兩個(gè)走向，要么成交量升高，房?jī)r(jià)漲，要么還是陰跌狀態(tài)，這兩個(gè)情況哪個(gè)概率更高，大家可以想想。

2，還有一個(gè)美國(guó)降息。最近這個(gè)話題被吵得比較熱，好像美國(guó)那邊降息就意味著北京房?jī)r(jià)要漲一樣，現(xiàn)在咨詢的都會(huì)來(lái)一句，美國(guó)那邊馬上降息，北京房?jī)r(jià)也不漲嗎？那眼神語(yǔ)氣里的意思就是，你說(shuō)的是真的嗎，確定嗎，你懂國(guó)際金融對(duì)吧……行，勉強(qiáng)相信你

3，如果房?jī)r(jià)真的漲了，怎么辦？我重點(diǎn)講下剛需買房的一些誤區(qū)。現(xiàn)在北京買房，五百萬(wàn)以下的剛需，杠桿是最高的，改善群體買房，普遍的杠桿都還比較健康，多貸個(gè)兩三百萬(wàn)，1000萬(wàn)以上的購(gòu)房者，很多都是全款買的。

從買房心態(tài)上，剛需的心態(tài)往往是最差的，因?yàn)榕聺q。真買了之后又怕跌。

我可以給大家算筆賬，供剛需參考。假設(shè)買套500萬(wàn)的房子，首付100多萬(wàn)，每月的月供在1.5-2萬(wàn)左右，這樣每年的月供支出就在20萬(wàn)左右，三年60萬(wàn)，五年100萬(wàn)。你必須保證房?jī)r(jià)五年漲了20%，才不會(huì)虧錢；如果房?jī)r(jià)下跌10%，你的首付就虧掉了30-50%，這就是在對(duì)賭了

所以其實(shí)即使房?jī)r(jià)上漲，只要不大漲，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)都沒必要那么焦慮上趕著上車，因?yàn)槟阗I房大概率是虧錢上。

4，近期咨詢的幾個(gè)剛需買家，給到的建議都是降杠桿，買個(gè)相對(duì)低總價(jià)的（現(xiàn)在跟前幾年還有個(gè)區(qū)別，前幾年買房的剛需里，很多互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的，收入確實(shí)很高，現(xiàn)在的剛需，收入都沒那么高）。這樣個(gè)人的資產(chǎn)會(huì)比較健康。一旦個(gè)人資產(chǎn)進(jìn)入不健康的狀態(tài)，會(huì)非常麻煩，忙了幾年之后，都給銀行打工了……

5，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲？這個(gè)我之前也講過(guò)，房?jī)r(jià)大漲會(huì)特別敏感，如果北京接下來(lái)一年多會(huì)有大漲行情（20%以上普漲），那大概率會(huì)有限售政策，參考之前的深圳，也就說(shuō)，只要你想投機(jī)，就有辦法讓你投機(jī)不成。當(dāng)然，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀態(tài)，以及咱們國(guó)家房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)根本沒有大漲基礎(chǔ)。所以，買房的朋友別瞎焦慮了…….

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