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1，簡單復(fù)盤下今年到現(xiàn)在，整個北京市場的情況。

1）去年的政策（認(rèn)房不認(rèn)貸）觸發(fā)的北京房價下跌。沒出政策之前，整個市場還對未來有一定預(yù)期，政策出來之后，發(fā)現(xiàn)實際購買力確實沒那么強，北京的樓市神話有點被打破的意思。

2）去年沒出政策前，大家擔(dān)心的是一出政策房價就會漲。現(xiàn)在看，已經(jīng)沒這個擔(dān)心了……不管是買家還是賣家，市場的參與者都經(jīng)歷了被市場教育的過程，對于市場的認(rèn)知也在逐漸發(fā)生變化。

3）今年的連續(xù)政策，維持住了上半年的成交量。每次出政策也都是卡著市場成交越來越差的時候，不然，北京今年的成交會非常差。北京的房價有一個漸進(jìn)的下跌過程，出政策穩(wěn)住市場節(jié)奏，拉長時間慢慢下跌，這對于整個市場來說，算是個好事吧。

不然像今年初那種恐慌性大幅下跌，會擾亂市場的整體節(jié)奏。從一線城市京滬深來看，北京的節(jié)奏控制的算是不錯的。

4）后續(xù)還會有政策，但是第一，大家的政策預(yù)期不再那么強，政策以釋放實際需求為主，比如社保五改三五改二，就會釋放一部分的購買力；第二政策目的還是以穩(wěn)住市場節(jié)奏為主，沒有拉動市場的意思，北京現(xiàn)在不會有任何讓房價漲的政策。看目前市場狀態(tài)，九月份出政策的概率比較大。

5）房價下跌情況。從去年下半年的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，到現(xiàn)在為止，北京的房價跌幅，普遍在20%及以上。多的能跌到40%

下跌節(jié)奏上，認(rèn)房不認(rèn)貸-2023年底，有一輪下跌，那個階段是從最高點開始試探性下跌；今年年初經(jīng)歷了一小輪小陽春，但小陽春以維持成交量為主，價格無變化或小幅下跌，3月份之后，有一輪恐慌性下跌；四月份之后，有些價格比較堅挺的小區(qū)也開始陸續(xù)下跌。

五六月份，市場的政策預(yù)期加上北京落地的政策，維持了成交量，但總體看是以價換量。之前跌幅多的區(qū)域，有價格上浮的情況。七月下旬，政策的藥勁兒開始失效，市場進(jìn)入低成交狀態(tài)，僵持，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

6）新盤情況。多數(shù)的新盤價格還在僵持，開發(fā)商普遍得不想公開降價，擔(dān)心之前買房的業(yè)主維權(quán)，有些開發(fā)商為了討好之前買房的業(yè)主，甚至都能把開盤折扣收回，總之就是僵著耗著。絕大多數(shù)的新樓盤，現(xiàn)在都不值得買。

現(xiàn)在的市場狀態(tài)，買期房的風(fēng)險比較高，一方面是市場降價導(dǎo)致開發(fā)商的利潤降低，甚至沒了利潤，甚至……后續(xù)的交付質(zhì)量會是比較大的問題；一方面是市場無好轉(zhuǎn)跡象，這種比較難的階段還會持續(xù)，期房的綜合風(fēng)險會越來越高。

今年的土拍市場，當(dāng)然也不景氣，總之就是很難。

2，客觀來說，根據(jù)我的市場經(jīng)驗，北京樓市漲價的可能性幾乎沒有，房價下行的概率依然很大。關(guān)于市場方面，不管是買房還是賣房，不是無腦唱多或者無腦唱空，尊重市場規(guī)律，根據(jù)目前的市場狀態(tài)對市場有一個客觀判斷，這樣才有買和賣的正確決策。

3，一些問題。

現(xiàn)在買房時機合適嗎？大的風(fēng)險已經(jīng)跌掉了，總體是安全的，大家按需買房即可。

房價還會下跌，為啥要現(xiàn)在買呢？這類問題有點陰陽，我也不太想回復(fù)，不想買的就可以不買。想買的一般也不會這么問。

現(xiàn)在是置換的好時機嗎?低總價換高總價，從經(jīng)濟角度來說，是比較劃算的，高總價的跌幅多一些。

現(xiàn)在是賣房的好時機嗎？如果是非自用的房子有套現(xiàn)或置換需求，或者是之前決策失誤，買了自己買不起的房子，杠桿太高，可以把房子出掉。現(xiàn)在不出，后邊房價大概率更低。（今年初就是這么說的，現(xiàn)在還是，過兩個月還是……明年還是）

4，上周跟房企的人聊了下，北京某開發(fā)商，開發(fā)的樓盤賣得都還不錯，但項目上也沒啥錢……很多款項都拖著不往外付。

今年我們遇到的新房退房的情況，也側(cè)面了解了目前房企的現(xiàn)狀，有些房企（都是大房企）錢都是只進(jìn)不出的狀態(tài)，愛怎么鬧怎么鬧，就是拖著耗著。

跟我原來的朋友也問了下房企外地的現(xiàn)狀，強二線城市的項目，房子折扣力度很大，但是幾乎不成交，融資成本也比較高，大概一個月近千萬的利息。基本上都是耗著等援軍的狀態(tài)……

這一輪地產(chǎn)去泡沫，感覺還要持續(xù)很長時間，遠(yuǎn)沒到結(jié)束的時候。

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