引言

今日（2024年8月30日），備受關注的黃興北S1王炸地塊，由四川邦泰競得，成交樓面價8200元/㎡。這是四川邦泰拓疆長沙拿下的第二宗地塊，距離其首次長沙拿地僅時隔3個月。

成交信息

市中心罕有低密地塊，可打造洋房+小高層社區

[2024]長沙市039號商住地塊位于開福中心板塊，占地面積3.31萬方，容積率1.7，成交金額4.61億元，成交樓面價8200元/㎡。

這宗老城區優質地塊，最終由四川邦泰集團旗下子公司——十堰邦成和泰置業有限公司競得。

來源：長沙公共資源交易中心

據悉，S1地塊的規劃條件經過多次變化，最終原本8.7的容積率直接降低到1.7，商業比例從84%變為10%，限高也由260米降至80米。

這一系列顯著變化一方面主要是為了適應市場需求，提供更加舒適和低密度的居住環境。另一方面，是為了更好地與周邊環境相協調。

地塊的規定包括項目應沿開福寺路打造東高西低的天際線，建筑立面風格應與開福寺整體風貌相協調，以及做好與開福寺地鐵站地下空間的順接等，這些都體現了對周邊文化和景觀的尊重與融入，旨在提升整個區域的文化價值和居住體驗。

（[2024]長沙市039號圖則）

地塊素質

地鐵上蓋，享城區醇熟配套，質素優越

（地塊航拍圖）

地塊位于開福中心板塊，地理位置優越，周邊各項配套一應俱全。

宗地緊鄰地鐵1號開福寺站、長株潭城際鐵路開福寺站，規劃要求地塊做好與開福寺地鐵站地下空間的順接，意味著有可能小區地庫可直達地鐵。

周邊城市道路網絡完善，緊鄰的黃興北路與多條主要交通干道交匯，交通四通八達。

整個地塊限高80米，要求高低配，西低東高。也就是說，項目東側住宅將是最高26層的高層，而西側正是低矮的開福寺，即部分中高樓層可瞰湘江景觀。

此外，地塊周邊有集文化、休閑、娛樂為一體的開福文化公園和以體育健身為主題的紫鳳體育公園，景觀資源豐富。

同時，片區教育資源優越，緊鄰長雅中學，周邊還有明德中學、周南實驗中學、長沙市一中等優質名校。

2km內中南湘雅醫院，省婦幼，市第一醫院等大型三甲醫療機構匯聚。富興CFC、泊富國際廣場、大悅城等大型商業體遍布。

（地塊周邊配套圖）

整體來說，地塊盡享優勢景觀資源和高能級中心城市配套資源，各項價值支撐點多且優，是不可多得的城市高價值熱土。

市場環境

城市更新熱點板塊，占據價格一梯隊

作為長沙3000年不變的老城芯，城市更新發展下，板塊內多個高端大平層項目在售，拉高成交均價至19245元/㎡，屬于長沙新房價格一梯隊。

作為目前長沙市場熱點板塊之一，開福中心屬于高量高價板塊，自啟動城市更新以來，近三年年度供應約31萬方，年度去化約28萬方，后續發展看穩。

板塊內商品住宅廣義庫存59.62萬方，待入市項目3個，主力在售項目富興世界金融中心、城發恒偉君樾文昌、華發四季云璽、青熙中心、北辰三角洲、萬科瑧灣匯等，以高端改善產品為主。新房毛坯價格在1.8-1.9萬/㎡左右，全裝修項目價格在2.1-2.5萬/㎡左右。

數據顯示，在售或待售競品項目容積率均在3.0以上，部分項目容積率高達10.97，以高層、超高層產品為主。

039號地塊容積率僅1.7，可打造較低密產品，填補板塊低密產品空白。同時，8200元/㎡的成交樓面價，從目前板塊房價實現度來看，利潤空間和流速方面都具保障。

拿地企業

時隔3月再拿地，四川邦泰積極擴張長沙版圖

邦泰集團誕生于四川，是一家專注深耕房地產的民營企業，并致力于打造“中國有影響力的城市運營商”。

在地產領域已經深耕熱拓17載，業務布局已達“十省/直轄市/自治區的34座城市”，開發和運營131個精品項目，開發面積近2500萬方，收獲近80萬業主的選擇與認可。

從企業發展路徑來看，在過去的十幾年里，四川邦泰主要業務集中在成都非中心地區、全川地區，憑借對三四線城市的深耕，穩穩占據四川房企一席之地。

在克而瑞2023年度四川省強地級市房企銷售排行榜中，邦泰集團銷售面積、銷售金額雙雙位居第一！被行業稱為“川企之光”！

伴隨市場下行，三四線城市市場受到的沖擊較大，邦泰集團迅速調整戰略，開始轉向布局能級更高的城市。可以看到，在2023年全國新增土地建面排行榜中，邦泰位列TOP21，直追頭部企業。

2023年至今，邦泰已在長沙、成都、重慶、合肥、南寧等多地拿地23宗，新增土儲建筑面積逾257萬方，金額近110億。

在土儲規模大量縮水的去年，能有資金實力繼續入場拿地的房企已然不多，而民企更是少之又少！從而可見邦泰的實力與魄力！

早在2018年，四川邦泰就將目光投向長沙。2019年3月首次參加土拍，后續至2023年累計參與搖號10余次，最終于今年5月首獲梅溪湖一期014地塊。時隔3月，四川邦泰再次出手，一舉斬獲開福中心039地塊。

從產品端來看，四川邦泰在穩步拓展的同時，還執著追求產品迭代與創新，贏得了市場的廣泛認可和贊譽。全新TOP級“境系”產品，被不少地產同行稱為領先于市場5年以上的卷王級產品。

而今年在長沙獲取的兩宗地塊，無論是梅溪湖一期還是開福中心，均是長沙高熱板塊，擁有成熟的配套和高端定位，與企業布局不謀而合。

相信一直秉持“讓生活更有品位”企業使命的四川邦泰，將為長沙人民帶來更多高品質、高性價比的住宅產品。

小結

備受關注的黃興北S1地塊成功出讓，此輪四川邦泰再下一子，有望繼續拉升開福中心熱度，期待其打造出符合市場需求、引領生活潮流的優質產品。