文/十一弟

三年前，百強房企榜單上，還很熱鬧。

那時候，霸占著銷冠寶座的，是宇宙第一房企——碧桂園。

它只用了八個月時間，就賣了5600億。

而在上一年，碧桂園的銷售規模，達到了驚人的7888億。

誰也不知道，宇宙第一房企增長的盡頭，到底在哪里。

那一年，保利的銷售業績，還只能排在第五。

當時，劉平從宋廣菊手上接過了權杖，開始掌舵這艘央企大船。

宋廣菊的目標，是讓保利重回行業前三。

但一直到她退休，保利的銷售規模，也還是徘徊在前三名之外。

橫亙在它前面的碧桂園、萬科、恒大、融創，似乎是很難翻過去的大山。

劉平一上位，就趕上了超車的機會，他喊出了“進三爭一”的目標。

現在，保利后來居上，已經在銷冠的位置上，穩穩地坐了快兩年。

到上個月，保利在今年的銷售規模，剛剛突破了2200億。

這個銷售業績，放在三年前，勉強能夠擠進行業前七。

十一弟看了下，2021年前八個月，銷售額在千億以上的房企，有27家。

今年前八個月，減少到只剩下6家了——

保利、中海、綠城、萬科、華潤、招商。

房地產市場從高峰墜入低谷，其實也只用了短短的三年時間。

八月份剛剛過去，大多數上市房企，都發布了中期業績。

十一弟對A股、香港的上市房企做了個統計——

上半年，大概只有四分之一的開發商，還能維持盈利了。

央企中國電建旗下的南國置業，上半年超過13億營收，到手凈利潤僅400多萬，掙扎在盈虧平衡點上。

上海國資下屬光明地產，上半年營收30多億，只賺到了800多萬凈利潤。

若不是處置轉讓了一批資產，它的主營業務，也在虧損。

對國內的這些開發商來說，守住不虧損，就已經讓它們拼盡全力了。

三年前，房地產行業的規模擴張攀上了歷史性高位。

在那時，困難的信號，其實已經釋放出來了。

2021年上半年，萬科的中期利潤在時隔十多年后，首次出現了下滑。

當時，萬科的管理層放低了預期，做了心理準備——

“活下去，比什么都重要。”

今年上半年，從前的三好生——萬科，已經由盈轉虧，大幅虧損了上百億。

但現在，虧損與否，其實沒那么重要了。

當下的市場，比過往任何時候都要寬容，大家有了一個很殘酷的認知——

先活下來，然后再考慮賺錢，活著比盈利更緊迫。

上半年，在百強房企榜單上，利潤規模在十億以上的開發商，大概有10家左右——

中海、華潤、保利、龍湖、綠城、越秀、招商、新城控股、華發、濱江、金茂。

到上個月，金茂的銷售額564億，行業排名第十二位。

它在上半年的凈利潤，大約10億。

房企銷售榜單前十名，濱江、龍湖是僅剩的兩家民營開發商。

到上個月，濱江賣了723億，行業排名第八。

它在上半年的凈利潤，不到12億。

十一弟查了下，在二級市場上，濱江是少數幾家股價和市值還能維持上漲的開發商之一。

從年初到現在，濱江的股價，累計漲幅將近16%。

珠海最大的國企開發商——華發股份，規模體量與濱江大致相當。

到上個月，華發的銷售規模596億，行業排名第十一位。

上半年，濱江的營業收入242億，華發的營業收入248億。

華發的盈利水平，比濱江要好一些，它幫股東賺到的凈利潤，將近13億。

跟其他開發商一樣，華發的毛利率水平，也在承受著壓力。

十一弟查了下，今年上半年，華發的毛利率，下滑到了17%左右。

但在行業前十的上市房企里，華發的盈利能力，依然算得上相當可觀了。

今年上半年，最能賺錢的開發商，當屬兩家大央企——中海、華潤。

中海在上半年賺了103億，華潤賺了102億，旗鼓相當。

其中，中海的毛利率水平，已經跌到了22%。

華潤跟中海差不多，綜合毛利率也下滑到了22%左右。

它靠商場收租等經常性業務，拉高了整體毛利率水平。

華潤的開發業務，毛利率已經跌到了12%，比華發更低一些。

如今，坐在銷冠位置上的保利，上半年的毛利率已經跌到了16%，也低于華發。

綠城的毛利率為13%，越秀不到14%，濱江更是在10%以內。

毛利率承受壓力，上半年，華發是從費用管控中，摳出來了一些利潤。

它的半年營收減少了21%，行政管理費用大幅縮減了將近34%。

華發的財務費用在上半年增長了36%，但是主要由于利息收入有所減少。

它實際承擔的利息支出，上半年有所減少。

上半年，華發的各項費用開支里，仍然維持增長的是銷售費用，增幅不到4%。

尤其是營銷代理費，有所增加。

它把從行政管理、融資成本上省出來的錢，花在了刀刃上——

在逆境的行情中，必須增加銷售端的投入，把手上的存貨，盡快變成銷售回款，儲備現金。

十一弟看了下，華發在上半年由經營活動產生的現金，依然處在凈流入狀態。

對于今年的銷售計劃，華發的管理層早在去年就作了定調——

“2024年將繼續以去化、回款為工作重點，力爭取得優良的銷售業績。”

在百強房企榜單上，到上個月，華發排在行業第11位，比去年又上升了3個身位。

圍繞立足珠海、面向全國的發展思路，華發構建了華東大區、華南大區、珠海大區及北方區域的“3+1”全國性戰略布局。

尤其是在核心城市，華發落子的重點項目，今年的銷售業績，相當亮眼——

其中，珠海橫琴璽，熱銷近40億，登頂上半年珠海樓市單盤銷冠；

上海華發時代之城，首批次開盤去化高達95%，勁銷18億。

廣州長隆萬博悅府，榮膺上半年廣州樓市網簽面積、套數的雙冠王；

南京金陵月華，在七月份賣了逾16億，成為南京樓市銷售金額、面積的雙冠王；

成都閱天府，上半年持續霸榜成都高端市場三冠王寶座；

西安都薈城央，首開去化率達91%，累計銷售將近13億，位列西安樓市去化套數前五。

以舊換新，已經是全國各地消化存量商品住房、激發住房市場消費活力的重要抓手。

年初，華發抓住政策機遇，率先在大本營珠海，推出了二手房以舊換新，首創了“直收+幫賣”模式，助力銷售破局。

上半年，它在華東大區的多城多盤，也都參與了以舊換新試點活動，成效顯著。

在嚴峻的市場行情下，通過持續深化“3+1”全國性戰略布局，以及加快存量去化節奏，華發依然取得了驕人的銷售業績。

擠進了行業前十，華發成功躋身行業第一梯隊，凸顯出了強大的行業競爭力。

開發業務之外，華發的其他多元化業務，繼續呈現多點開花的局面，激發了業績增長——

它的商業運營板塊，上半年租金收入3.7億，大幅增長了45%以上；

物業管理板塊收入大約8.4億，增長了將近27%。

有了多元化業務持續的增長拉動，華發在一定程度上熨平了開發業務的周期波動。

中金公司對華發的中期報告作了分析之后，給出了業績指引——

“上半年合同負債超過890億，相當于2023年開發業務收入的1.3倍，后續結算規模有一定保障。”

“我們預計全年結算結構與上半年相近，全年結算毛利率水平或落在15%~17%的區間內，進一步下探空間不大。”

“全年利潤水平有望得到一定修復。”

平安證券也對華發給出了買入評級——

“通過分類施策盤活去化，銷售排名穩步提升，加強現金流管理，牢筑資金安全防線。”

“華發自身審慎投資、區域聚焦，積極去化、財務穩健，有望平穩穿越周期。”