文/十一弟

三年前，百強房企榜單上，還很熱鬧。

那時候，霸占著銷冠寶座的，是宇宙第一房企——碧桂園。

它只用了八個月時間，就賣了5600億。

而在上一年，碧桂園的銷售規(guī)模，達到了驚人的7888億。

誰也不知道，宇宙第一房企增長的盡頭，到底在哪里。

那一年，保利的銷售業(yè)績，還只能排在第五。

當時，劉平從宋廣菊手上接過了權杖，開始掌舵這艘央企大船。

宋廣菊的目標，是讓保利重回行業(yè)前三。

但一直到她退休，保利的銷售規(guī)模，也還是徘徊在前三名之外。

橫亙在它前面的碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)，似乎是很難翻過去的大山。

劉平一上位，就趕上了超車的機會，他喊出了“進三爭一”的目標。

現(xiàn)在，保利后來居上，已經(jīng)在銷冠的位置上，穩(wěn)穩(wěn)地坐了快兩年。

到上個月，保利在今年的銷售規(guī)模，剛剛突破了2200億。

這個銷售業(yè)績，放在三年前，勉強能夠擠進行業(yè)前七。

十一弟看了下，2021年前八個月，銷售額在千億以上的房企，有27家。

今年前八個月，減少到只剩下6家了——

保利、中海、綠城、萬科、華潤、招商。

房地產(chǎn)市場從高峰墜入低谷，其實也只用了短短的三年時間。

八月份剛剛過去，大多數(shù)上市房企，都發(fā)布了中期業(yè)績。

十一弟對A股、香港的上市房企做了個統(tǒng)計——

上半年，大概只有四分之一的開發(fā)商，還能維持盈利了。

央企中國電建旗下的南國置業(yè)，上半年超過13億營收，到手凈利潤僅400多萬，掙扎在盈虧平衡點上。

上海國資下屬光明地產(chǎn)，上半年營收30多億，只賺到了800多萬凈利潤。

若不是處置轉讓了一批資產(chǎn)，它的主營業(yè)務，也在虧損。

對國內(nèi)的這些開發(fā)商來說，守住不虧損，就已經(jīng)讓它們拼盡全力了。

三年前，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模擴張攀上了歷史性高位。

在那時，困難的信號，其實已經(jīng)釋放出來了。

2021年上半年，萬科的中期利潤在時隔十多年后，首次出現(xiàn)了下滑。

當時，萬科的管理層放低了預期，做了心理準備——

“活下去，比什么都重要。”

今年上半年，從前的三好生——萬科，已經(jīng)由盈轉虧，大幅虧損了上百億。

但現(xiàn)在，虧損與否，其實沒那么重要了。

當下的市場，比過往任何時候都要寬容，大家有了一個很殘酷的認知——

先活下來，然后再考慮賺錢，活著比盈利更緊迫。

上半年，在百強房企榜單上，利潤規(guī)模在十億以上的開發(fā)商，大概有10家左右——

中海、華潤、保利、龍湖、綠城、越秀、招商、新城控股、華發(fā)、濱江、金茂。

到上個月，金茂的銷售額564億，行業(yè)排名第十二位。

它在上半年的凈利潤，大約10億。

房企銷售榜單前十名，濱江、龍湖是僅剩的兩家民營開發(fā)商。

到上個月，濱江賣了723億，行業(yè)排名第八。

它在上半年的凈利潤，不到12億。

十一弟查了下，在二級市場上，濱江是少數(shù)幾家股價和市值還能維持上漲的開發(fā)商之一。

從年初到現(xiàn)在，濱江的股價，累計漲幅將近16%。

珠海最大的國企開發(fā)商——華發(fā)股份，規(guī)模體量與濱江大致相當。

到上個月，華發(fā)的銷售規(guī)模596億，行業(yè)排名第十一位。

上半年，濱江的營業(yè)收入242億，華發(fā)的營業(yè)收入248億。

華發(fā)的盈利水平，比濱江要好一些，它幫股東賺到的凈利潤，將近13億。

跟其他開發(fā)商一樣，華發(fā)的毛利率水平，也在承受著壓力。

十一弟查了下，今年上半年，華發(fā)的毛利率，下滑到了17%左右。

但在行業(yè)前十的上市房企里，華發(fā)的盈利能力，依然算得上相當可觀了。

今年上半年，最能賺錢的開發(fā)商，當屬兩家大央企——中海、華潤。

中海在上半年賺了103億，華潤賺了102億，旗鼓相當。

其中，中海的毛利率水平，已經(jīng)跌到了22%。

華潤跟中海差不多，綜合毛利率也下滑到了22%左右。

它靠商場收租等經(jīng)常性業(yè)務，拉高了整體毛利率水平。

華潤的開發(fā)業(yè)務，毛利率已經(jīng)跌到了12%，比華發(fā)更低一些。

如今，坐在銷冠位置上的保利，上半年的毛利率已經(jīng)跌到了16%，也低于華發(fā)。

綠城的毛利率為13%，越秀不到14%，濱江更是在10%以內(nèi)。

毛利率承受壓力，上半年，華發(fā)是從費用管控中，摳出來了一些利潤。

它的半年營收減少了21%，行政管理費用大幅縮減了將近34%。

華發(fā)的財務費用在上半年增長了36%，但是主要由于利息收入有所減少。

它實際承擔的利息支出，上半年有所減少。

上半年，華發(fā)的各項費用開支里，仍然維持增長的是銷售費用，增幅不到4%。

尤其是營銷代理費，有所增加。

它把從行政管理、融資成本上省出來的錢，花在了刀刃上——

在逆境的行情中，必須增加銷售端的投入，把手上的存貨，盡快變成銷售回款，儲備現(xiàn)金。

十一弟看了下，華發(fā)在上半年由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金，依然處在凈流入狀態(tài)。

對于今年的銷售計劃，華發(fā)的管理層早在去年就作了定調——

“2024年將繼續(xù)以去化、回款為工作重點，力爭取得優(yōu)良的銷售業(yè)績。”

在百強房企榜單上，到上個月，華發(fā)排在行業(yè)第11位，比去年又上升了3個身位。

圍繞立足珠海、面向全國的發(fā)展思路，華發(fā)構建了華東大區(qū)、華南大區(qū)、珠海大區(qū)及北方區(qū)域的“3+1”全國性戰(zhàn)略布局。

尤其是在核心城市，華發(fā)落子的重點項目，今年的銷售業(yè)績，相當亮眼——

其中，珠海橫琴璽，熱銷近40億，登頂上半年珠海樓市單盤銷冠；

上海華發(fā)時代之城，首批次開盤去化高達95%，勁銷18億。

廣州長隆萬博悅府，榮膺上半年廣州樓市網(wǎng)簽面積、套數(shù)的雙冠王；

南京金陵月華，在七月份賣了逾16億，成為南京樓市銷售金額、面積的雙冠王；

成都閱天府，上半年持續(xù)霸榜成都高端市場三冠王寶座；

西安都薈城央，首開去化率達91%，累計銷售將近13億，位列西安樓市去化套數(shù)前五。

以舊換新，已經(jīng)是全國各地消化存量商品住房、激發(fā)住房市場消費活力的重要抓手。

年初，華發(fā)抓住政策機遇，率先在大本營珠海，推出了二手房以舊換新，首創(chuàng)了“直收+幫賣”模式，助力銷售破局。

上半年，它在華東大區(qū)的多城多盤，也都參與了以舊換新試點活動，成效顯著。

在嚴峻的市場行情下，通過持續(xù)深化“3+1”全國性戰(zhàn)略布局，以及加快存量去化節(jié)奏，華發(fā)依然取得了驕人的銷售業(yè)績。

擠進了行業(yè)前十，華發(fā)成功躋身行業(yè)第一梯隊，凸顯出了強大的行業(yè)競爭力。

開發(fā)業(yè)務之外，華發(fā)的其他多元化業(yè)務，繼續(xù)呈現(xiàn)多點開花的局面，激發(fā)了業(yè)績增長——

它的商業(yè)運營板塊，上半年租金收入3.7億，大幅增長了45%以上；

物業(yè)管理板塊收入大約8.4億，增長了將近27%。

有了多元化業(yè)務持續(xù)的增長拉動，華發(fā)在一定程度上熨平了開發(fā)業(yè)務的周期波動。

中金公司對華發(fā)的中期報告作了分析之后，給出了業(yè)績指引——

“上半年合同負債超過890億，相當于2023年開發(fā)業(yè)務收入的1.3倍，后續(xù)結算規(guī)模有一定保障。”

“我們預計全年結算結構與上半年相近，全年結算毛利率水平或落在15%~17%的區(qū)間內(nèi)，進一步下探空間不大。”

“全年利潤水平有望得到一定修復。”

平安證券也對華發(fā)給出了買入評級——

“通過分類施策盤活去化，銷售排名穩(wěn)步提升，加強現(xiàn)金流管理，牢筑資金安全防線。”

“華發(fā)自身審慎投資、區(qū)域聚焦，積極去化、財務穩(wěn)健，有望平穩(wěn)穿越周期。”