二十屆三中全會(huì)以來(lái)的近兩個(gè)月中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)和消費(fèi)的政策，官方密集發(fā)聲。

全會(huì)公報(bào)將房地產(chǎn)放在“防風(fēng)險(xiǎn)”之中，此后發(fā)布的《決定》又表達(dá)了未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間的政策取向，包括加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加大保障性住房建設(shè)和供給、改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度、完善房地產(chǎn)稅收制度等。

7月30日的政治局會(huì)議將房地產(chǎn)仍列在“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”之中，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

同時(shí)，730政治局會(huì)議將消費(fèi)提高到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，強(qiáng)調(diào)改善民生，特別是加強(qiáng)就業(yè)等。

最近幾天，包括央行前行長(zhǎng)易綱，以及眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的專家學(xué)者紛紛提出建議，并對(duì)未來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)走勢(shì)作出嚴(yán)峻預(yù)判和緊急預(yù)警。

距離全會(huì)召開(kāi)已經(jīng)過(guò)去近兩個(gè)月，迄今為止，尚未有包括房地產(chǎn)在內(nèi)的針對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大規(guī)模宏觀政策出臺(tái)，市場(chǎng)還在急切期待和等待之中。

特別是，市場(chǎng)廣泛期待的存量房貸利率下調(diào)的政策，仍沒(méi)有明確。

今年以來(lái)，地方政府積極行動(dòng)促消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，杭州等城市紛紛出臺(tái)裝修補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等微觀利好政策。

剛剛，央行公布了8月金融數(shù)據(jù)，M2起穩(wěn)，同比增長(zhǎng)6.3%，M1繼續(xù)下滑，同比下降7.3%，M2和M1之間的剪刀差擴(kuò)大至13.6%，這表明有效融資需求仍不足。

央行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，下一步貨幣政策將更加靈活適度、精準(zhǔn)有效，加大調(diào)控力度，加快已出臺(tái)金融政策措施落地見(jiàn)效，著手推出一些增量政策舉措，進(jìn)一步降低企業(yè)融資和居民信貸成本，保持流動(dòng)性合理充裕。

上述表述或意味著央行加大金融貨幣政策的新政，呼之欲出。

01

還有哪些大招？

一切都在等待

1、等待更積極的財(cái)政政策，抵擋通縮。

央行前行長(zhǎng)易綱在9月6日的外灘金融峰會(huì)上發(fā)言，建議采取積極的財(cái)政政策，并通過(guò)減稅、增加基礎(chǔ)設(shè)施投資，以及更靈活的貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，抵擋通縮（這是半官方人罕見(jiàn)地承認(rèn)通縮的風(fēng)險(xiǎn)），提振市場(chǎng)信心。

但各地財(cái)政狀況令人擔(dān)憂，根據(jù)31省市2024年1-7月的財(cái)政數(shù)據(jù)，除上海以外，其他各省市財(cái)政收支差額均為負(fù)數(shù)。

2、等待存量房貸利率繼續(xù)下調(diào)。

8月底以來(lái)，市場(chǎng)多次傳出消息，有關(guān)方面正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達(dá)38萬(wàn)億元人民幣的存量房貸尋求轉(zhuǎn)按揭，以降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、提振消費(fèi)。

昨天（9月12日），市場(chǎng)再度盛傳中國(guó)最早將在本月削減超過(guò)5萬(wàn)億美元的存量住房貸款利率，旨在通過(guò)降低數(shù)百萬(wàn)家庭的借款成本來(lái)刺激消費(fèi)。

但在9月5日央行曾表態(tài)：“受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。”

3、等待官方大規(guī)模收購(gòu)商品房的政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有包括深圳、廣州、杭州、合肥、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、大連等超30個(gè)城市或部分區(qū)域落地收儲(chǔ)商品房的政策。

目前為止，部分城市僅發(fā)布了收儲(chǔ)政策和細(xì)則，即使部分城市已有收購(gòu)案例，但落地規(guī)模較小，尚未有哪個(gè)城市開(kāi)展大規(guī)模收購(gòu)商品房的活動(dòng)。

例如，杭州臨安區(qū)在5月公告，將在該區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，收購(gòu)房源面積原則不超過(guò)10000平方米，單套建筑面積不超過(guò)70平方米。粗略估算，總體房源不到150套。

即使目前收購(gòu)項(xiàng)目較多的重慶，也不過(guò)數(shù)千套。今年初，重慶市屬國(guó)企已收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目、4207套房源。

4、等待大規(guī)模刺激消費(fèi)的政策。

央行前行長(zhǎng)易綱直言不諱表示，當(dāng)前應(yīng)該把重點(diǎn)放在抵擋通縮壓力上。

多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家同樣認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)有效需求不足，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該盡快刺激和穩(wěn)定總需求。

今年以來(lái)，中央層面以及部分地方政府已經(jīng)出臺(tái)了推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新、家電以舊換新等政策，目前來(lái)看對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用非常有限。

而全國(guó)層面的大規(guī)模刺激消費(fèi)的政策和措施，尚在等待之中。

02

裝修補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼

局部微觀利好頻頻出臺(tái)

近期，包括杭州在內(nèi)的部分城市正積極行動(dòng)起來(lái)，在微觀層面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)、刺激消費(fèi)。

9月9日，杭州蕭山區(qū)發(fā)布貨幣化安置房票購(gòu)房再給予補(bǔ)助的政策（試行意見(jiàn)）。

自安置房票發(fā)放之日起12個(gè)月內(nèi)，蕭山區(qū)范圍內(nèi)符合安置政策的安置人員，使用房票購(gòu)買(mǎi)蕭山區(qū)范圍內(nèi)（除盈豐街道）的新建商品住宅，由征收出資單位給予5%-15%的補(bǔ)助。

8月，蕭山區(qū)還曾出臺(tái)樓市政策，在該區(qū)部分區(qū)域內(nèi)發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券。在領(lǐng)取購(gòu)房消費(fèi)券的一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)140方（含140方）以下商品住宅并完成網(wǎng)簽的購(gòu)房人，可使用每套3萬(wàn)元的購(gòu)房消費(fèi)券。

9月12日，杭州發(fā)布《杭州市舊房裝修、廚衛(wèi)改造所用物品材料購(gòu)置補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，全面推動(dòng)家裝消費(fèi)品換新工作，每人且每套房補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)2萬(wàn)元。

目前全國(guó)已有超百城推出住房“以舊換新”政策，但以中介幫賣的模式為主，還有少數(shù)城市有國(guó)企或城投下場(chǎng)收購(gòu)。

部分房企也在積極探索新的住房“以舊換新”模式。

例如，杭州富陽(yáng)區(qū)的翠璟·和莊項(xiàng)目推出升級(jí)版“以舊換新”。如果購(gòu)房者看中該樓盤(pán)房源，根據(jù)房源情況交1萬(wàn)-10萬(wàn)元不等的評(píng)估意向金，開(kāi)發(fā)商就聯(lián)系第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)購(gòu)房者用來(lái)?yè)Q新的“舊房”進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如果購(gòu)房者對(duì)價(jià)格沒(méi)有異議，就交50萬(wàn)元的購(gòu)房保證金，就能收到“舊房評(píng)估價(jià)”的這筆款項(xiàng)了。購(gòu)房者可以自行決定，用這筆錢(qián)里的多少來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房。

從市場(chǎng)整體來(lái)看，進(jìn)行如此嘗試的項(xiàng)目以及成功案例，仍非常少。

對(duì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的信心低迷已經(jīng)到了空前時(shí)刻，但大規(guī)模的刺激經(jīng)濟(jì)，以及促進(jìn)消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，尚在等待之中。

是否還有大招？

也許在等待美聯(lián)儲(chǔ)降息，也許……

文章部分內(nèi)容來(lái)源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)、杭州及重慶政府官網(wǎng)、證券時(shí)報(bào)、都市快報(bào)等。