金九銀十，南通各地扎堆掛牌新地塊。

根據(jù)南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺信息顯示，從9月25日至10月17日，南通大市范圍將有30宗、約118萬㎡涉宅地塊開拍，起拍總價(jià)約137億元。

具體包括南通市區(qū)4宗、通州1宗、海門6宗、如皋11宗、海安3宗、如東5宗，供地宗數(shù)、供地面積、起拍總價(jià)最高的依舊是如皋。

就樓面價(jià)來看，南通市區(qū)、海門、如皋各有2宗地塊起拍樓面價(jià)破萬，最高的是濠河畔R24007地塊，起拍樓面價(jià)高達(dá)約17786元/㎡，這也是今年以來的“最高樓面價(jià)”。

值得關(guān)注的是，這一輪供地潮，低容積率地塊占比較高，尤其南通市區(qū)和海門部分地塊，容積率幾近1.0。很顯然，接下來墅類、洋房產(chǎn)品的占比將進(jìn)一步提升，高改市場的競爭將更加激烈。

30宗新地塊具體信息見文末附圖，本篇我們先重點(diǎn)看下南通市區(qū)的4宗地塊——

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R24007地塊

R24007地塊位于環(huán)城北路南、環(huán)城西路東，土地面積僅約16534㎡，容積率1-1.05，限高13米，建筑面積≤17300㎡，建筑層次以3層為主。

該地塊起拍總價(jià)30770萬元，地價(jià)約18610元/㎡，樓面價(jià)約17786元/㎡，將于10月17日開拍。

R24007地塊位于老城區(qū)“六橋以內(nèi)”，擁攬一線濠河景觀，周邊各項(xiàng)配套成熟，是近年來南通市區(qū)“最核芯”的一宗宅地，結(jié)合地塊各項(xiàng)指標(biāo)來看，未來將打造濠河畔純別墅豪宅。

板塊內(nèi)還有2宗新地塊待入市，一是8月份剛剛出讓的原愛德士鞋業(yè)R24003地塊，一是去年12月份出讓的原BU中心R23020地塊。

從上圖可以看到，待出讓地塊容積率最低、樓面價(jià)最高、整體條件最優(yōu)越，這宗“壓箱底”地塊能否吸引到品牌房企出手？我們拭目以待。

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R24008地塊

R24008地塊位于港達(dá)路南、友誼路西，土地面積約21961㎡，容積率1-1.2，限高35米，建筑面積≤26300㎡，建筑層次為3層及以上。

該地塊起拍總價(jià)23850萬元，地價(jià)約10860元/㎡，樓面價(jià)約9068元/㎡，將于10月17日開拍。

北大街板塊上一次土地出讓，還是2021年的東升旭輝中心地塊，斷供3年終于上新。

R24008地塊一路之隔即港閘地王——綠城桂語江南，該項(xiàng)目2019年拿地，容積率1.49-1.66，地價(jià)約24730元/㎡，樓面價(jià)約14898元/㎡。

時(shí)隔5年，容積率上限從1.66降至1.2，地價(jià)、樓面價(jià)全面下跌，尤其地價(jià)跌幅達(dá)到56%，近年來整個南通房地產(chǎn)市場的變化也能從中看出一二。

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R24009地塊

R24009地塊位于通京大道東、紫荷路南，土地面積約48112㎡，容積率1.2-1.48，限高60米，建筑面積≤71000㎡，建筑層次為3層及以上。

該地塊起拍總價(jià)70340萬元，地價(jià)約14620元/㎡，樓面價(jià)約9907元/㎡，將于10月17日開拍。

R24009地塊處于新東區(qū)和新城區(qū)交匯位置，周邊配套尚可。交通方面，毗鄰?fù)ň┐蟮篮秃榻穬蓷l高架；商業(yè)方面，2公里范圍內(nèi)分布有大生街區(qū)、印象城、文峰城市廣場、圓融廣場等商業(yè)；教育方面，位于啟秀小學(xué)和一初中施教范圍內(nèi)。

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R24010地塊

R24010地塊位于法果路北、川果路西，土地面積約24272㎡，容積率1-1.29，限高24米，建筑面積≤31200㎡，建筑層次為3層及以上。

該地塊起拍總價(jià)32670萬元，地價(jià)約13460元/㎡，樓面價(jià)約10471元/㎡，將于10月17日開拍。

該地塊位于R24009地塊西北方向約1.2公里處，相較而言地段更核芯，配套更優(yōu)越。

交通方面，步行可達(dá)地鐵1號線慈善博物館站，毗鄰工農(nóng)路和洪江路高架；商業(yè)方面，文峰城市廣場、圓融廣場都在1公里范圍內(nèi)；教育方面，與R24009地塊一樣，都位于啟秀小學(xué)和一初中施教范圍內(nèi)。

一路之隔的祥生云境項(xiàng)目，2020年拿地，容積率2-2.48，地價(jià)約43130元/㎡，樓面價(jià)約17391元/㎡。二者對比，R24010地塊地價(jià)跌幅約69%，樓面價(jià)跌幅約40%，跌幅驚人。

另外，R24010地塊西南方向約1.5公里處，還有1宗地塊待入市——蘇建名都城南R23002地塊，該地塊面積僅約4921㎡，容積率1.01-1.1，拿地企業(yè)為本土民企南通強(qiáng)邦置業(yè)，地價(jià)約15666元/㎡，樓面價(jià)約14278元/㎡，目前尚未發(fā)聲。

總結(jié)而言，南通市區(qū)這4宗地塊，就地段來看，都屬于“壓箱底”級別，尤其老城區(qū)R24007地塊，堪稱“絕版”；就地價(jià)而言，對比周邊地塊，起拍價(jià)都出現(xiàn)大幅下調(diào)，為拿地房企留足利潤空間；就容積率而言，普遍下調(diào)明顯，低密度、大戶型改善產(chǎn)品無疑是未來市場主流。

今年以來，南通土拍市場還未曾有品牌房企路露面，市區(qū)這4宗地塊能否吸引到品牌房企？10月17日見分曉。