作者：kangins

收盤暴漲126.89%，盤中最高漲幅147.9%！

作為曾經房地產TOP100中的常客，民營房企中佼佼者，不僅率先完成債務重組，而且一鼓作氣引入中東財團并轉讓第一大股東的位置，這一系列操作直接點爆了股價！

周末，中國奧園宣布中東投資機構MGG(MultiGold Group Limited，后簡稱“MGG”)受讓由原第一大股東AceRise轉讓的6.22億股普通股，轉讓后，MGG持股占比16.48%，超過實際控制人郭梓文的16.38%，而AceRise的持股比例則降至13.31%。

在這一交易完成后，中國奧園第一大股東由民營企業家搖身一變成了外資，在苦尋戰投無果后，中東財團果斷出手！

至此，奧園之前的山東國資背調、引入廣東國資的傳聞，也就煙消云散。而有意思的是，公告中并沒有涉及中東財團拿下第一大股東所耗費的交易對價，按照9月20日中國奧園收盤市值4.5億港元計算，收購16.48%股權僅需：

0.74億！

如果按溢價50%進行收購，也僅僅只需：

1億元！

不管按哪種估值方法，相信都不會少于百億！面對曾經銷售額超千億、2024年半年凈利潤超過200億的千億房企來說，用1億元換取第一大股東席位，堪稱：

物超所值！

與股權轉讓同時發生轉移的是，MGG也將派出Alobeidli接棒創始人郭梓文，成為公司新任董事會主席。已經60歲的郭梓文，不再擔任奧園董事會主席，由執行董事調任為非執行董事。

01 凈利超223億！扭虧為盈

8月19日，中國奧園公布半年業績預測，其業績堪稱冬天里的一把火，讓還在夏日里卻瑟瑟發抖的房地產行業同行們感受到了別樣的溫暖：

上半年盈利210-230億！扭虧為盈！

這是首家千億暴雷房企自恒大暴雷以來公布的最令人振奮人心的消息，這一消息對于投資人來說，簡直：

亮瞎了眼！

根據公告披露：

1、上半年凈利210-230億，去年同期虧損29億；

2、凈利主要系境外債務重組錄得的重組收益；

該業績有多炸裂？

作為曾經的千億暴雷房企，中國奧遠在在行業帶頭大哥萬科自上市以來首次錄得凈虧損的同時，逆天創下超200億的凈利，這業績堪稱：

前無古人！

而凈利潤的來源，根據公告披露，來自境外債務重組的重組收益，很多人一看就懵了，特別是非不良資產行業的從業人員：

債務人重組收益＝債權人減債規模

如果用通俗的話翻譯一下，重組收益，就是從債權人身上割下的肉，但是這肉割的也值，畢竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破產清算），債權人受損更大，而如標的有重組的潛在可能，用當前割的一小塊肉換取博取重組成功后更大的收益，這就是不良資產的魅力之所在！

02 凈利暴增背后的秘密

中國奧園成立于1996年，總部位于廣州，屬于老牌粵系房企，2007年完成境外上市，自此更開啟業績狂飆之路，其業績在2019年銷售額突破千億，達到1180億，首次躋身TOP30序列，并在次年，業績再度暴漲12.7%，創下新高：

1330億。

創下這一歷史巔峰后，在恒大債務危機引爆的房地產流動性危機的大背景下，與多數暴雷房企一樣：

銷售下滑+業績暴增下拿的高價地成了利潤黑洞+高杠桿之下的還債壓力劇增+…

N多不利暴擊因素下，中國奧遠在恒大暴雷后僅3個多月，其后便開啟了與債權人漫長的重組博弈之路：

1、2023年7月，中國奧園拿出一籃子境外債務重組方案=發行新債還舊債（23億美金）+發行10億新股進行債轉股+發行1.43億美元“無息強制可轉債+發行16億美元“永續債”；

2、2023年11月，境外債務重組方案獲得債權人通過；

3、2024年3月，境外債務重組方案正式生效；

值得一提的是，在這一系列的操作下，中國奧園債權人讓渡了313億的債權利益，其中有息負債就占了284億，再參考此次中國奧園的半年報業績預告，凈利潤210-230億，很顯然，重組收益是本次凈利潤的大部分來源！

03 民營上市房企價值亟待重估

當前民營房地產企業的價值有多低？這里我們選取最有代表性的上市公司進行分析：我們來看一組2022年各家房企的土儲數據及對應的當前市值：

1、中國恒大，土地儲備1.7億平，土儲價值約4萬億(按容積率3.0、銷售價參考近一年平均價格，下同），市值21億；

2、碧桂園，土地儲備2億平，土儲價值約5萬億，市值135億；

3、融創中國，土地儲備1.3億平，土儲價值3萬億，市值88億；

4、中國奧園，粵港澳大灣區土地儲備600萬平，土儲價值3000億，最低市值5億；

如果取2022年百強房企的土地儲備數據，幾乎占了全部半壁江山之上的土地儲備在民營房企手上，而這些土地資產一旦盤活，完全可以覆蓋所有負債，對于這些房企來說，當前缺的僅僅是：

解開三角債的流動性資金！！

還是拿中國奧園的例子，中東資本在周末以不到1億的價格拿下后，才過了一天，就獲得了超100%的收益，明顯這是一樁：

極為劃算的買賣。

而且如果資金的流動性壓力徹底修正后，這收益那將相當可觀！

寫在最后

與中國奧園類似，當前受困于流動性困境的民營房企手握巨量土地儲備，在當下僅僅是缺乏流動性資金引發的債務危機只要提供充足的流動性：

現金流量表的修復→土地價值重做→市值修復→銀行等金融機構融資估值提升→現金流持續修復

如何預防在房地產市場如此底部之時，掌握天量土儲的前百強民營企業被外資以極低的價格拿下，成了政策制定者急需考慮的問題：

畢竟，當人人嫌棄的民營資本搖身一變成了銀行等金融機構歡迎的外資這類座上賓之時，資產還是那個資產，僅僅是身份一變，流動性得以瞬間化解！

如何預防這一可能性的結果？如何防止幾乎用月銷售額即可買下任何一家陷入危機房企本身的現象？這是一道所有人都必須面對的：

終極考驗！

畢竟這一可能性結果真出現的時候，也是民營資本的集體悲哀。