文/十一弟

今年七月份，中建智地的領(lǐng)導(dǎo)班子，在年中工作會(huì)議上，喊了一句口號(hào)——

“誓死達(dá)成年度考核目標(biāo)，嚴(yán)防死守保住經(jīng)營(yíng)底線。”

年初定下經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的時(shí)候，要死要活的口號(hào)，中建智地就已經(jīng)這么喊了——

“提高格局意識(shí)，誓死捍衛(wèi)年度指標(biāo)。”

上面的領(lǐng)導(dǎo)下了死命令，下面的團(tuán)隊(duì)就得往死里干。

到了下半年，中建智地徹底火力全開(kāi)了。

前兩天，它在北京有兩個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤入市——

北京宸園、中建璞園PARK。

這兩個(gè)項(xiàng)目都位于朝陽(yáng)區(qū)，其中北京宸園賣了逾61億，中建璞園PARK賣了22億。

加在一起，銷售額超過(guò)了83億。

十一弟查了下，到上個(gè)月，在北京樓市銷售榜單上，中建智地排名第七，賣了不到98億。

這兩個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)盤，中建智地的銷售額，立馬竄到了181億，擠進(jìn)了前二，僅次于中海。

去年，中建智地在北京的銷售額，不到178億，行業(yè)排名第十。

今年，北京樓市的單盤銷冠，是中海開(kāi)發(fā)的京華玖序，賣了大概90億。

北京宸園逾61億的銷售業(yè)績(jī)，也能夠讓它排到單盤第二。

今年六月份，北京朝陽(yáng)區(qū)把幾塊地打包捆綁在一起，集中掛牌出讓，起拍價(jià)112億。

出手豪橫的中建智地，最后以底價(jià)摘牌。

這幾塊地的用地性質(zhì)多樣，有住宅、商辦、養(yǎng)老、幼兒園、社區(qū)配套等，一些地塊還要求自持、無(wú)償代建移交給政府。

十一弟算了下，可供出售的住宅部分，大約17萬(wàn)平米。

若把地價(jià)全部分?jǐn)偟娇墒圩≌糠?，平均樓面價(jià)6.5萬(wàn)/平米出頭。

政府設(shè)定的銷售指導(dǎo)價(jià)為12.5萬(wàn)/平米，房?jī)r(jià)在地價(jià)的基礎(chǔ)上翻了一番，相當(dāng)有賺頭。

這次開(kāi)盤的北京宸園、中建璞園PARK，就是來(lái)自這幾塊地。

從拿地到開(kāi)盤，中建智地只用了四個(gè)月時(shí)間。

它的周轉(zhuǎn)速度，恐怕連當(dāng)年的恒大、碧桂園都要甘拜下風(fēng)。

何況，這并不是剛需盤，而是單價(jià)賣到了十萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目。

在中建智地手上，豪宅也能高周轉(zhuǎn)，有錢人都得跟著跑步入場(chǎng)。

北京宸園、中建璞園PARK集中開(kāi)盤，中建智地?cái)埥鹩?3億，一下子就收回了四分之三的土地款。

但它在北京樓市的大舉押注，輸贏與否，還需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

過(guò)去三年里，房地產(chǎn)行業(yè)一直處在下行周期。

中建智地卻逆流而上，大踏步地走上了規(guī)模擴(kuò)張。

2021年，中建智地在公開(kāi)市場(chǎng)拍下了7塊地，總地價(jià)129億。

2022年，它的拿地力度收縮，只拍下了3塊地，總地價(jià)51億。

去年，中建智地又繼續(xù)拍下了7塊地，總地價(jià)119億。

十一弟算了下，過(guò)去三年時(shí)間，它在公開(kāi)市場(chǎng)拍下的17塊地，總地價(jià)超過(guò)了299億。

其中，有8塊地位于北京，土地款超過(guò)了196億。

也就是說(shuō)，中建智地把將近三分之二的拿地開(kāi)支，都砸在了北京的土地市場(chǎng)。

今年，更是大舉加倉(cāng)——

僅朝陽(yáng)區(qū)打包出讓的這幾塊地，總價(jià)就高達(dá)112億，幾乎趕上了去年在全國(guó)的拿地開(kāi)支。

大央企中建集團(tuán)下設(shè)八個(gè)局公司，有人稱之為“中建八子”。

中建智地，就是隸屬于中建一局旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。

在中建體系內(nèi)，它的八個(gè)局公司，以資產(chǎn)規(guī)模計(jì)算，中建一局只能排在第七。

以營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，中建一局也只能排在第五。

但若是以凈利潤(rùn)計(jì)算，中建一局則能夠排進(jìn)前三，僅次于中建八局和中建三局。

這兩年，中建智地在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的大舉擴(kuò)張，支撐了中建一局的利潤(rùn)。

中建一局的主營(yíng)業(yè)務(wù)，有三大板塊——

房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)。

其中，房屋建設(shè)業(yè)務(wù)占營(yíng)收比重的三分之二以上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)收入占比23%，房產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比9%。

中建一局的房產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，就是來(lái)自中建智地。

盡管地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比不高，但增長(zhǎng)很快。

2021年，中建一局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入還不到64億，去年已經(jīng)超過(guò)了142億，翻了一倍以上。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)中建一局的利潤(rùn)支撐作用，尤為重要。

中建一局的主要營(yíng)收，九成以上來(lái)自房屋建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)。

但房屋建設(shè)業(yè)務(wù)的毛利率，不到8%；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)的毛利率，只有6%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比不高，毛利率卻接近19%。

十一弟算了下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)以9%的營(yíng)收比重，為中建一局貢獻(xiàn)了將近21%的利潤(rùn)。

而在三年前，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占中建一局的營(yíng)收比重，僅為4%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)只有12%。

靠著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大舉擴(kuò)張，在中建八子中，中建一局得以憑借排名第七的資產(chǎn)規(guī)模、排名第五的營(yíng)業(yè)收入，賺到了排名前三的利潤(rùn)。

果然，風(fēng)浪越大，魚(yú)越貴。

在樓市下行周期，房地產(chǎn)依然讓中建一局賺麻了。

于是，它選擇了更大膽地拿地、更兇猛地加倉(cāng)、更激進(jìn)地周轉(zhuǎn)。

豪賭北京、大舉押注，不到四年，在土地市場(chǎng)砸了逾308億。

有人辭官歸故里，有人星夜趕考場(chǎng)，別人不敢搞，我就搞一搞。

中建一局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，才剛剛開(kāi)場(chǎng)。