文、子木

今天上午10點(diǎn)，決定房地產(chǎn)歷史走向的大會(huì)開 啟 ，會(huì)議由住建部部長，財(cái)政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人，高規(guī)格團(tuán)隊(duì)答記者問。

老規(guī)矩，先貼內(nèi)容，后做分析：

發(fā)布會(huì)具體內(nèi)容，概括起來，就是松綁、降費(fèi)、加料。

松綁：

全國全域取消限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。其中一線城市，北上放寬限購，深圳除福田、南山超核心區(qū)以外全面取消，廣州全面取消。

降費(fèi)：

降低了住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；

降低了首付比例，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例到15%；

降低存量貸款利率；

降低“賣舊買新”換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

通過落實(shí)這些已出臺(tái)的政策，降低居民的購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

存量房貸利率10月31日之前都會(huì)敲定，加點(diǎn)統(tǒng)一變?yōu)?30BP，浮動(dòng)利率自動(dòng)更換，固定利率需要去找銀行變更。

加料：

一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。

全國僅35個(gè)大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。

這次，對(duì)條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。

二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億。

將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。鼓勵(lì)官方下場(chǎng)收房收地，盤活存量土地和房屋。

解讀：

1、很難想象，這次又開啟了貨幣化棚改2.0，直接發(fā)錢給老百姓，進(jìn)行漲價(jià)去庫存，這次新增100萬套（15年貨幣化棚改580萬套，16年超過600萬套，這次100萬）。

貨幣化增加支持力度，有利于快速去庫存，但這次選擇的城市，主要集中于群眾支持的，收支平衡避免地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。

主要是支持地級(jí)以上城市，金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行都給專項(xiàng)借款，還允許地方發(fā)專項(xiàng)債用于棚改貨幣化的執(zhí)行。也就是說，彈藥無限給，全力推動(dòng)棚改2.0。

而且部長還強(qiáng)調(diào)，工作做得好，還可以繼續(xù)增加舊改規(guī)模。

也就是說，100萬套只是保守?cái)?shù)字，后期有可能加速體量。按照2015年的貨幣化情況，地方為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，棚改項(xiàng)目的設(shè)定遠(yuǎn)不止老危舊房，一場(chǎng)貨幣大水即將沖入樓市，不知道又有多少人會(huì)因此暴富。

2、國外記者問到一個(gè)重要的問題，國慶銷售一線城市虹吸效應(yīng)嚴(yán)重，三四線城市限購怎么搞？

回答承認(rèn)了虹吸效應(yīng)，認(rèn)為是歷史進(jìn)程，不可避免，有利有弊，“我們都會(huì)趨利避害”。

這意味著官方承認(rèn)了核心城市與三四線城市的差距，而且選擇默認(rèn)為戰(zhàn)略性放棄三四線發(fā)展，這對(duì)于沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口基數(shù)的低能級(jí)城市來說，絕對(duì)是利空消息。

如果目前的邏輯，那么未來有增量的發(fā)展，最后只能集中于一二線城市。

3、這次準(zhǔn)備執(zhí)行開發(fā)商全域白名單，意味著所有房企都可以拿到充沛的金融支持，跟前兩年形成了，天翻地覆的對(duì)比。

不過經(jīng)過這么一輪大清盤，剩下的開發(fā)商基本都以國企和地方城投為主了。上面還特意強(qiáng)調(diào)，地方可以直接發(fā)債給開發(fā)商錢用于買地，這也是歷史性改變，政府強(qiáng)力介入市場(chǎng)。

好處是未來不會(huì)再有爛尾樓了，購房者可以完全放心，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定，壞處是，民營企業(yè)份額不足，是否會(huì)讓市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭。但就目前來講，國企的產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，因?yàn)檠肫蟆蠛统峭吨g也存在激烈競(jìng)爭，只要上游充分競(jìng)爭，下游才可以食利。

4、沒有小作文提到的7萬億專項(xiàng)債，這部分被模糊了，但官方提出貨幣化棚改2.0是遠(yuǎn)超預(yù)期的，而且未來如果有體量的空間，那么整體救市規(guī)模疊加4萬億的B端刺激，也有7-8萬億的刺激規(guī)模，這也證明了官方要把樓市作為主要戰(zhàn)場(chǎng)的決心，漲價(jià)去庫存兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又回來了。

5、會(huì)議大篇幅講到了新市民安居問題，官方表態(tài)，將大力建設(shè)保障性住房，而且還會(huì)提高二孩家庭的保障房面積段，保障房的量未來會(huì)非常大，用于滿足雙軌制需求，保障中下層住房需求。

那么邏輯已經(jīng)很清晰了：

1、三四線除核心資產(chǎn)，其他一律變賣換一二線資產(chǎn)。

2、一二線城市不要購買與保障房“同質(zhì)化”的產(chǎn)品。

3、買得起，有資金能力的，可以參與享受下一個(gè)階段城市發(fā)展紅利。

4、買不起的，一二線城市繼續(xù)等保障房，未來大批建設(shè)后，配售型保障房的房價(jià)是市場(chǎng)半價(jià)，不過保障房增值屬性為0，純內(nèi)部流動(dòng)。三四線均價(jià)基本都回落到5千到1萬左右，老房子基本都是5-8千的水平，如果買不起，國家也不做保護(hù)。

5、優(yōu)勝劣汰，城市之間、階層之間的競(jìng)賽徹底打響，政策照顧到強(qiáng)者，紅利也被強(qiáng)者所分享。

6、這次全國中介和開發(fā)商都會(huì)借勢(shì)炒作輿論，號(hào)稱全國房價(jià)大漲，全國普漲，如果看完前面幾條，你會(huì)知道哪些是真哪些是假。

7、相信價(jià)值而不是價(jià)格，相信數(shù)據(jù)而不是輿論，相信長期而不是短期。接下來10-12月份是城市最重要的觀察期，如果出現(xiàn)連續(xù)翹尾趨勢(shì)，來年3月房價(jià)必然上漲，這是基本常識(shí)，我會(huì)幫大家做好數(shù)據(jù)監(jiān)控，及時(shí)“天氣預(yù)報(bào)”。

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