本周我去看了2024年5月開盤的豐臺南四環郭公莊地鐵站附近的熱門樓盤-中建云境，這個盤賣的還不錯，離地鐵站也很近，下面我來按照地理位置及配套、項目情況、綜合分析、優缺點，來詳細介紹一下這個盤。

《深度思考的買房經驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

中建云境位于北京市豐臺區花鄉郭公莊幸福家園南，北京市豐臺區郭公莊地鐵站東300米處。

【交通】：

距9號線與房山線交匯郭公莊地鐵站約300米。

9號線：南起郭公莊，北至國家圖書館，13站中8站為換乘站，貫穿南北，串聯西部產業帶；房山線北延-麗金線（規劃中25號線）：貫通后4站直抵三環，快速連接麗澤金融街。

【商業】：

1公里生活圈：豐科萬達廣場(約600m)、永旺夢樂城(約900m)、花鄉奧萊村等，高效率滿足居住者的日常所需；

西紅門商圈距項目約5公里，近享薈聚、宜家、山姆會員店等多商業；

麗澤商圈距項目約5公里，集聚麗澤天街、平安幸福匯、麗澤天地、金唐新光界等。

【教育】：

現有比較豐富的教育資源：北京第五實驗學校（豐科校區）、21世紀幼兒園、豐臺八中等。同時會配建幼兒園：社區自建約4000㎡幼兒園，就在項目東側。

【生態】：

項目周邊很多公園。1公里范圍內世界公園、白盆窯公園兩座城市公園，步行15分鐘即可到達。生態環境比較棒。

【醫療】：
區域內醫療體系完善，15分鐘車程范圍內，五所重點類醫院：中國人民解放軍總醫院（原301）、中國人民解放軍第五醫學中心（原307）、天壇醫院、北京豐臺醫院、北京口腔醫院（建設中）。對于新房來說，這個醫院配套很好了。

2、項目情況

項目地址：北京市豐臺區花鄉郭公莊幸福家園南，北京市豐臺區郭公莊地鐵站東300米處

開發商：北京萬孚置業有限公司

總用地面積：約7.02萬㎡

建筑面積：約16.83萬㎡（其中住宅約11.15萬㎡、商用約5.29萬㎡、幼兒園約0.39萬㎡）

容積率：2.5

綠化率：30%

樓棟數：16棟（14棟小高層、2棟洋房）

總戶數：838戶

主力產品：建筑面積約109-192㎡ 三至四居

均價：8.3w/平，總價范圍860w-1800w每套

交付情況：精裝交付

交房時間：2026年9月

物業：中建自己的物業

物業費：8.87元/㎡

得房率：約87%

樣板間：2個，122平，150平

戶型情況：

以下是樣板間實拍，裝修標準比較高。

3、綜合分析

項目位于9號線與房山線交匯處郭公莊地鐵站200米處，輻射中關村、金融街、麗澤金融商務區+總部基地產業支撐。西部從中關村、金融街、麗澤金融商務區到企業總部基地，一條線串聯科創產業、金融資本、高精尖人才。臨近的總部基地，國央企集聚，產業有厚度，總部基地已成為豐臺經濟發展的主引擎和科技創新的主戰場（屬國家級園區），是北京唯一國央企構成的價值板塊，300余家國央企總部集聚，吸納近30萬產業人群，區域發展更穩健。同時此區域二手房樓齡也比較新，因此未來會具有較好的流通性。

根據統計總部基地入駐企業超2.3萬家，上市企業80家，300余家國央企總部，高新技術企業2304家，國家級高新技術企業627家。

中建云境小區的南側是郭公莊莊中街，雙向兩車道；路南側是郭公莊中街16號院；項目東側是幸福家園路，雙向兩車道，路東幼兒園用地＋郭公莊家園；項目北側是郭公莊北街，雙向兩車道，路北側是郭公莊幸福家園小區；項目西側是幸福家園西路，雙向兩車道，路西側是臻御府2期小區，東西兩側的路都是到南側的路就斷了，所以這個項目周圍路不會有什么大噪音。

項目已經封頂。

中建云境周圍二手房的競品分析：

中建云境價格直接筑底。拍地的樓面地價6.8萬，售賣單價7萬多，8萬左右（和豐臺很多一般的新房比都很有優勢），去掉建筑成本，園林成本，裝修成本等，以及營銷費用，開發商沒多少利潤。

價格低于周邊二手次新：對比周邊的次新房首開華潤城，2017-2019年建成，目前小區貝殼網顯示掛牌均價為8.8萬左右，華潤城的大部分房源在7.8-8.3萬之間。

戶型對比：首開華潤城111平是南向三居，云境109平做的南北通透三居；華潤城136和141平都是3居室，而中建云境122平就做了四居室，性價比更高。

4、優缺點分析

先說優點：

地處豐臺總部基地附近，配套會很完備，離地鐵站也很近，位置不偏的，9號線南起郭公莊，北至國家圖書館，13站中8站為換乘站，貫穿南北，串聯西部產業帶；房山線北延-麗金線（規劃中25號線），貫通后4站直抵三環，快速連接麗澤金融街，串聯眾多高科技產業區、金融區，不會缺少承接人口。

教育、生態、交通、商業、醫療等配套相對別的新房來說，已經比較成熟了。

金屬鋁板加玻璃幕墻外觀，戶型設計合理，裝標比較高，全屋智能、新風、地暖等一應俱全，小區內設有園林以及私人會所（包括恒溫泳池、健身房），得房率較高，是豐臺一個不錯的選擇。

再說缺點：

小區規模不是很大，但也夠用。

好了，本次對豐臺郭公莊改善新盤中建云境就介紹到這里啦，想看新房的小伙伴可以關注我，有額外的返傭，注意事項見《深度思考的買房經驗分享》：北京買房|新房返傭。

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