文｜鄧浩志

佛山取消商品住房限售，允許自持商品住房上市流通

盡管取消限售對樓市復蘇沒啥實際幫助，所以也就沒人關注此事。另外甚至有說法，取消限售，會導致部分房源“提前”進入二手市場，從而推高二手市場庫存，影響樓市復蘇。但不管何種解釋，我覺得還是應該給勇于取消樓市行政限制的城市點贊。這些政策似乎不痛不癢，甚至有其他不同觀點。但我想請大家注意一個更關鍵的問題，就是之所以我們的樓市總忽高忽低，忽冷忽熱，而政策也是忽左忽右，時而扶持，時而打壓。本質上是市場缺乏自我調節能力的結果。市場根據供求關系，銷售速度影響價格走勢，而價格漲跌，利潤高低也“指揮”企業到底是擴大產能還是收縮業務。而過度行政干預替代了市場自我調節能力，最終導致了市場波動加劇，政策來回兩邊鐘擺的結果。

地王重出江湖，土地市場回暖了嗎？

近期多地土拍市場頻現地王。從上海到成都、再到廣州、杭州等地，優質地塊的出讓成為了市場的焦點。房企對樓市未來的信心更足了嗎？這個問題我之前曾經分析過。近期這種地王，本質上只是核心城區稀缺資源偶然釋放，造成極小范圍的爭奪，與地價上漲的現象。本質上價格沒有變，只是這些片區好久沒有土地供應了，重新通過競拍，公開顯示一次這個片區的價格而已。雖然近期樓市有所復蘇，但離價格上漲還有一段時間。那價格什么時候才會上漲呢？

如果是地價，主要要看行業幾個主要指標，比如當下，新開工，投融資，銷售額都在下滑的情況下，說明房企信心不足，住房庫存較大，這種情況，土地市地價是不會漲的。

如果是房價，新房要看庫存消化周期，二手房要看掛牌總量。如果新銷售慢，庫存高，二手房掛牌量大，個別房源就算破天價成交，也沒有市場風向標意義。

今年超30省市推進現房銷售

今年以來，多地出臺現房銷售相關文件。據相關平臺不完全統計，2024年全國至少30個省市發布推進現房銷售試點相關文件，不少城市明確表態，將向現房銷售逐步過渡。

一線銷售市場中，現房銷售的占比也在明顯提升。2024年1～8月，全國商品住宅現房銷售面積1.34億平方米，占總銷售額的比重升至26.4%，較2023年全年增長7.7個百分點。

現房銷售今年真的已經全面鋪開了嗎？我認為這則報道是誤導，這明顯是喪事喜報。至今為止，都沒有真正意義上的必須現房銷售的項目在售，有推進現房銷售的城市，也只是嘗試推出部分必須現房銷售的項目，這類項目一則并不受房企的歡迎，二則就算偶有成交，由于可銷售時間大幅延后，目前也遠沒有到可以對外銷售的時候。而目前現房銷售的占比的提升，是因為樓市不好，房子滯銷，很多樓盤賣到現房了，還有很多沒有賣出去，還在賣。所以被迫變成了現房銷售的結果，也是“劫果”，劫難的劫~~~