2024年10月31日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行以及中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等六大商業(yè)銀行聯(lián)合宣布，將從11月1日起對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。這一舉措意味著，貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將房貸利率的重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，當(dāng)然也可選擇保持為一年。此舉不僅反映了銀行在面臨大量提前還貸行為導(dǎo)致房貸規(guī)模快速下降壓力下做出的必要調(diào)整，也是響應(yīng)政策號(hào)召，試圖通過(guò)價(jià)格工具推動(dòng)居民加杠桿，以促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，進(jìn)而推動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)。

一、形勢(shì)比人強(qiáng)，六大行聯(lián)手放棄房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的限制

1. 利率下行周期中，存量房貸的大量提前償還危及銀行的房貸規(guī)模。利率進(jìn)入下行周期的背景下，許多貸款人在比較存量房貸與新發(fā)放房貸的利率差異后，選擇了提前償還房貸。尤其是在利率差異較大的情況下，提前還貸成為了一種理性的選擇，因?yàn)檫@能顯著降低未來(lái)的利息支出。不過(guò)這種行為卻給銀行帶來(lái)了不小壓力，大量提前還貸導(dǎo)致銀行的房貸規(guī)模迅速下降，不僅影響了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，也對(duì)其盈利能力構(gòu)成了挑戰(zhàn)。更為嚴(yán)重的是，存量房貸與新發(fā)放房貸之間的利率倒掛現(xiàn)象加劇了這一問(wèn)題。由于新發(fā)放房貸的利率較低，而存量房貸的利率較高，貸款人更傾向于提前償還高利率的存量房貸，從而進(jìn)一步壓縮了銀行的房貸業(yè)務(wù)空間。這種趨勢(shì)若持續(xù)下去，將對(duì)銀行的房貸業(yè)務(wù)造成更大的沖擊。

2. 政策層面引導(dǎo)銀行以降低存量房貸來(lái)促樓市回暖和刺激消費(fèi)。面對(duì)樓市低迷和消費(fèi)需求不振的現(xiàn)狀，政策層面開(kāi)始積極引導(dǎo)銀行通過(guò)降低存量房貸利率來(lái)刺激樓市回暖和消費(fèi)增長(zhǎng)，而取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，正是政策導(dǎo)向的具體體現(xiàn)。通過(guò)允許貸款人更靈活地調(diào)整房貸利率重定價(jià)周期，銀行可以更有效地響應(yīng)市場(chǎng)變化，降低存量房貸的利率水平，從而吸引更多的貸款人保持或增加房貸規(guī)模。這一政策不僅有助于緩解銀行面臨的資產(chǎn)規(guī)模下降壓力所帶來(lái)的盈利壓力，還能在一定程度上促進(jìn)樓市的回暖和消費(fèi)的增長(zhǎng)。通過(guò)降低存量房貸利率，貸款人的還款壓力減輕，消費(fèi)能力得到提升，進(jìn)而有助于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、政策引導(dǎo)和銀行業(yè)績(jī)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性壓力，促成六大行放棄房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的規(guī)定

在政策引導(dǎo)和銀行業(yè)績(jī)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性壓力的共同作用下，六大商業(yè)銀行最終選擇了取消房貸利率重新定價(jià)周期最短為一年的限制。這一舉措既是銀行應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的必然選擇，也是其積極響應(yīng)政策號(hào)召的體現(xiàn)。一方面，隨著利率下行周期的持續(xù)和樓市低迷的現(xiàn)狀，銀行的房貸業(yè)務(wù)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。為了保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和盈利能力，銀行需要尋求新的突破點(diǎn)。取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，為銀行提供了更多的靈活性和創(chuàng)新性，有助于其更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化，提升競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，政策層面對(duì)于樓市回暖和消費(fèi)需求增長(zhǎng)的期望和有意引導(dǎo)也促使銀行做出這一選擇。通過(guò)降低存量房貸利率，銀行可以刺激貸款人的購(gòu)房需求，推動(dòng)樓市成交量回升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體復(fù)蘇。這不僅有助于提升銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，還能為其帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)和盈利空間。

三、通縮狀態(tài)下僅僅依靠降息這一價(jià)格工具及其他貨幣政策的效果確實(shí)相對(duì)有限

盡管取消房貸利率重定價(jià)周期限制是銀行應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的一種有效手段，但在通縮狀態(tài)下，僅依靠降息這一價(jià)格工具及其他貨幣政策的效果確實(shí)相對(duì)有限。在通縮環(huán)境下，物價(jià)普遍下降，導(dǎo)致貨幣的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。此時(shí)，即使銀行降息，也可能難以有效刺激貸款需求和消費(fèi)增長(zhǎng)。因?yàn)橘J款人在面臨物價(jià)下降的預(yù)期時(shí)，更傾向于保持現(xiàn)金或投資于其他收益更高的資產(chǎn)，而不是增加貸款消費(fèi)。此外，貨幣政策在傳導(dǎo)過(guò)程中也存在一定的時(shí)滯和不確定性。由于經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性和多樣性，貨幣政策的實(shí)施效果往往難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和控制。因此，在通縮狀態(tài)下，僅僅依靠降息等價(jià)格工具和其他貨幣政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

四、以財(cái)政政策為抓手，結(jié)合貨幣政策，綜合施策以修復(fù)預(yù)期和行業(yè)信心，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵

當(dāng)前樓市成交量下滑、庫(kù)存積壓、房?jī)r(jià)波動(dòng)疊加，造成市場(chǎng)預(yù)期低迷扭轉(zhuǎn)苦難，行業(yè)信心嚴(yán)重受挫，單純依靠某一政策或措施已難以有效應(yīng)對(duì)。面對(duì)樓市低迷和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇乏力的現(xiàn)狀，以財(cái)政政策為抓手，結(jié)合貨幣政策，綜合施策，從多維度、多層次出發(fā)，以修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)信心，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵，也才能從根本上提振樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

1、修復(fù)預(yù)期：政策引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)并重。預(yù)期是影響市場(chǎng)行為的關(guān)鍵因素，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，預(yù)期的穩(wěn)定與提升是市場(chǎng)回暖的前提。要修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，需從政策引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩方面入手。

--政策引導(dǎo)：明確信號(hào)，穩(wěn)定預(yù)期。政府應(yīng)明確樓市調(diào)控政策的方向與目標(biāo)，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，避免頻繁調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)不必要的波動(dòng)。同時(shí)，通過(guò)官方渠道及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地發(fā)布市場(chǎng)信息，包括土地供應(yīng)、新房開(kāi)盤(pán)、庫(kù)存情況等，提高市場(chǎng)透明度，減少信息不對(duì)稱(chēng)，引導(dǎo)市場(chǎng)形成合理預(yù)期。此外，針對(duì)當(dāng)前樓市存在的突出問(wèn)題，如房企資金鏈緊張、爛尾樓項(xiàng)目等，政府應(yīng)出臺(tái)具體政策措施，如設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金支持困難房企重組、推動(dòng)爛尾樓項(xiàng)目復(fù)工和保交樓等，以實(shí)際行動(dòng)傳遞積極信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

--市場(chǎng)調(diào)節(jié)：供需平衡，價(jià)格合理。市場(chǎng)調(diào)節(jié)是修復(fù)預(yù)期的重要手段。一方面，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地價(jià)格過(guò)快上漲對(duì)房?jī)r(jià)形成推升壓力。另一方面，通過(guò)加大保障性住房建設(shè)力度，滿(mǎn)足不同層次、不同需求的住房需求，緩解住房供應(yīng)緊張局面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。同時(shí)，應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、交易行為等的監(jiān)管，防止市場(chǎng)投機(jī)炒作，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保障購(gòu)房者合法權(quán)益，為市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

2、提振行業(yè)信心：政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)并行。行業(yè)信心是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基石。要提振行業(yè)信心，需從政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)兩方面著手。

--政策支持：減稅降費(fèi)，融資便利。政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度，通過(guò)減稅降費(fèi)、提供融資便利等措施，降低房企運(yùn)營(yíng)成本，緩解資金壓力。例如，對(duì)符合條件的房企給予稅收減免、貸款貼息等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)其加大投資力度，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，應(yīng)拓寬房企融資渠道，支持房企通過(guò)發(fā)行債券、股票等方式籌集資金，降低融資成本，增強(qiáng)其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企的信用評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理，引導(dǎo)房企規(guī)范經(jīng)營(yíng)，提高行業(yè)整體信用水平。

--產(chǎn)業(yè)升級(jí)：創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，綠色發(fā)展。產(chǎn)業(yè)升級(jí)是提振行業(yè)信心的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，推動(dòng)綠色建筑、智能建筑等新型建筑業(yè)態(tài)的發(fā)展，提高建筑品質(zhì)與能效水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展新模式的構(gòu)建。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)房企加大科技創(chuàng)新投入，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，提升項(xiàng)目管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、客戶(hù)服務(wù)等方面的智能化水平，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。此外，還應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，拓展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

3、綜合施策：多措并舉，協(xié)同發(fā)力。修復(fù)預(yù)期與行業(yè)信心是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)、社會(huì)等多方共同努力，綜合施策，協(xié)同發(fā)力。

--加強(qiáng)政策協(xié)同。政府應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、土地、稅收等政策之間的協(xié)同配合，形成政策合力。例如，通過(guò)降準(zhǔn)降息、調(diào)整房貸政策等措施，為樓市提供流動(dòng)性支持；通過(guò)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡；通過(guò)減稅降費(fèi)、提供融資便利等措施，降低房企運(yùn)營(yíng)成本，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

--完善市場(chǎng)機(jī)制。應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，包括完善住房市場(chǎng)體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范等。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，保障市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

--激發(fā)市場(chǎng)活力。應(yīng)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自主創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和模式創(chuàng)新。同時(shí)，應(yīng)積極培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足不同層次、不同需求的住房需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。

綜上所述，修復(fù)預(yù)期與行業(yè)信心是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵所在。通過(guò)政策引導(dǎo)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)并重、政策支持與產(chǎn)業(yè)升級(jí)并行、綜合施策與協(xié)同發(fā)力等多措并舉的方式，才可有效修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)信心，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。