文｜鄧浩志

存量商品房收儲工作正加速落地

在財政部、中國人民銀行的政策支持下，存量商品房收儲工作正加速落地。據數據統計，目前約60城表態支持存量商品房收儲工作，超30城發布征集細則。雖然利好消息很多，但從央行宣布再貸款支持地方收購商品房作為保障性住房，至今成功案例不多，從全國看總體規模也不大。

我認為必須考慮如何繞過這幾個坎：

1、地方要求收購房源的價格，要低于近期市場成交價

而且要求低不少。實際上如果價格太低的話，房企寧愿降價散售項目，因為散售更簡單，沒有太多附加條件，而且實際降價幅度可能還低于整體收購。如果是散售也買不動的城市，幾乎都是三四線的小城市，這些地方多半也沒有太多保障性住房的需求。另外，在這過程中，相關操作的個人和單位都會擔心價格買高了，如果造成日后的“國有資產流失”，這是他們無法承擔的責任。所以寧愿選擇不做這個決定，避免出錯。

2、租金回報率要達到一定標準。

比如每月的租金要覆蓋項目的利息和運維成本，地方收購之后，后續無需繼續大額投入維護。這也是非常困難的，因為目前一二線城市租金回報率多在2%—2.5%上下，而北上深這三座城市甚至連2%的年回報率都不到。這個回報率可能連利息都還不上，更何況還要產生運維成本。所以按這個標準，所有潛在收購的標的都絕對是無法達標。

3、物業必須整棟收購。

這是降低運維成本的關鍵，可以理解，但要實現也有難度。因為項目如果有整棟未售的，多半是近年才拿地開發的項目，而近期拿地的項目，多半對市場有預期，不會拿地時就想著要虧損，所以基本不至于一上來就打折賣給政府作為保障性住房。如果是滯銷的老項目，開發商愿意打折銷售變現，但這些項目往往是已經過一段較長時間的銷售，才能證實銷售困難，而這個時候項目多半也已經賣散了，未必有整棟整棟的存貨。

房企高管專業背景，決定企業關注重點

萬科總部架構再調整，新建立集團總部總經理的人選擁有首席財務官的經歷。再仔細看看萬科其他核心高管的履歷，無論是郁亮還是祝九勝，多數都有財會，金融專業背景。所以無論從業務重要性，還是企業關注重點看，萬科都把當下的房地產看作類金融行業。所以著重解決公司資金安排問題，可能是目前擺在萬科面前的主要矛盾。

其實不只是現在，萬科核心團隊早前也多是金融相關專業背景的職業經理人。而且不單萬科這一家，其他房企甚至整個房地產行業也有類似的問題，類似矛盾，相似的發展趨勢。

在我國房地產發展歷史上，曾經某個階段，有部分房企特別喜歡工程類專業背景的負責人作為核心管理人員，這類房企潛意識上就是把房地產行業當成類工業行業。講究工業化生產，管理，控制成本等等。

而在另一個階段，有部分房企特別喜歡建筑設計類專業背景的人任主要負責人，這類企業是把房地產行業當服務業看待。希望通過產品設計的差異化給客戶帶來不同的體驗，從而增加產品附加值。

當然，也有部分房企特別喜歡由營銷專業背景的人出任負責人的，這類企業則多半對資金周轉要求特別高，老板也可能更在意錢，在意企業的規模。而通常情況下，這類企業未必有很突出的價值觀和情懷。