出品 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊fengcaixun

作者 |王婷婷

編輯 |周翔宇

1000多天的漫長(zhǎng)等待后，寧波恒大御海天下的業(yè)主們即將住進(jìn)自己的房子，雖然新家已在19公里外。

11月7日，每日經(jīng)濟(jì)新聞針對(duì)寧波恒大爛尾項(xiàng)目業(yè)主換房成功的報(bào)道沖上熱搜。這是在地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)暴露，多地出現(xiàn)工程延期甚至樓盤爛尾之后，少有的通過(guò)置換方式實(shí)現(xiàn)交付的案例。

政府、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的配合成為這一案例落地的必要條件。

“爛尾樓業(yè)主換房，又換到爛尾房的怎么辦？”也有網(wǎng)友在新聞下發(fā)出這樣的疑問(wèn)。

這種擔(dān)心并非空穴來(lái)風(fēng)，該網(wǎng)友社交平臺(tái)曾反映出一個(gè)信息，綠地昆明觀云山因無(wú)法交付，購(gòu)房人曾被安排可換購(gòu)綠地呈貢健康城房源，然而昆明綠地健康城也出現(xiàn)了延期未交付的問(wèn)題。

據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊了解，位于武漢的恒大爛尾項(xiàng)目珺睿也提出可換購(gòu)恒大翡翠華庭房源，彼時(shí)業(yè)主擔(dān)心“看似脫坑、又入新坑”。武漢媒體人告訴風(fēng)財(cái)訊，新房源的確有“坑”，大量業(yè)主投訴房屋質(zhì)量和商業(yè)爛尾問(wèn)題。

可見(jiàn)，“爛尾換房”的策略在全國(guó)多地有過(guò)嘗試，但此過(guò)程中不乏“拒絕換房、換房再爛尾、換到爛房”等情況。

對(duì)比之下，寧波案例此類“業(yè)主大比例同意換房，且換到品質(zhì)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)現(xiàn)房”的情況更顯難能可貴。

同樣是爛尾樓換購(gòu)，結(jié)局可謂大相徑庭。在不同的結(jié)局中，與其說(shuō)業(yè)主的遭遇被迫構(gòu)成“鄙視鏈”，不如說(shuō)是策略實(shí)施的成效存在“差距”。

而“換房”作為解決爛尾樓問(wèn)題的一種創(chuàng)新思路，如何讓它縮小差距發(fā)揮更大價(jià)值，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊展開(kāi)了調(diào)查。

“爛尾換房”成功首例

政府、企業(yè)、業(yè)主一個(gè)都不能少

“恒大御海天下四期業(yè)主成功換得其它開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)現(xiàn)房，關(guān)鍵還是政府相關(guān)部門的引導(dǎo)和推動(dòng)。”

寧波當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，政府引導(dǎo)的專班工作組已經(jīng)在恒大項(xiàng)目爛尾第一時(shí)間做了資金緊急凍存，并有序處置相關(guān)資產(chǎn)和土地。

有了這個(gè)前提，工作組至少不會(huì)在業(yè)主購(gòu)房資金失蹤或無(wú)法轉(zhuǎn)移時(shí)束手無(wú)策。

而其核心，就是由政府方的公司把錢墊付給新開(kāi)發(fā)商，業(yè)主得以按照新房源優(yōu)惠價(jià)“多退少補(bǔ)”換房。

“換房是雙向選擇，政府找好幾家房企開(kāi)了很多次會(huì)，最后兩家房源情況和公司策略匹配的開(kāi)發(fā)商接受換房；業(yè)主則少部分選擇退錢，絕大多數(shù)都接受換房。畢竟新房源基本已是現(xiàn)房，還爭(zhēng)取了特殊優(yōu)惠，一些業(yè)主都可以不用補(bǔ)錢直接換。”上述人士透露。

據(jù)悉，此次參與換房的兩個(gè)樓盤，華僑城歡樂(lè)濱海預(yù)計(jì)今年年底交付，海風(fēng)四季已在去年7月完成五批次交付。

“我們項(xiàng)目都在黃賢海上長(zhǎng)城森林公園附近，配套相比19公里外的恒大項(xiàng)目更好一些。這次政府協(xié)調(diào)換房，一次性消化數(shù)百套房源，項(xiàng)目去化明顯提速。”

參與此次換房的項(xiàng)目相關(guān)人員透露，業(yè)主最關(guān)注價(jià)格、具體房源情況、交付時(shí)間等問(wèn)題，這些都由工作組召集開(kāi)發(fā)商和業(yè)主代表開(kāi)會(huì)交流討論過(guò)多次，具備共識(shí)再推動(dòng)落地。

伴隨“企業(yè)破產(chǎn)預(yù)重整 異地置換”的爛尾樓處置方式一步步落地并驗(yàn)證成效，寧波市奉化區(qū)住建局方面表示，還將啟動(dòng)“恒大海上海廣場(chǎng)四區(qū)項(xiàng)目”異地置換交房相關(guān)工作，對(duì)該項(xiàng)目148套房源政務(wù)端單獨(dú)備案工作；提升已經(jīng)建成的海上海廣場(chǎng)二區(qū)、三區(qū)等項(xiàng)目提升交付率；做好相關(guān)項(xiàng)目“工抵房”撤銷商品房買賣合同資料審核工作，持續(xù)做好恒大保交攻堅(jiān)。

看似脫坑、又入新坑？

換房背后“再爛尾和爛房”成隱患

政府給力、價(jià)格合適、區(qū)位配套相當(dāng)…一次成功的爛尾換房背后，關(guān)鍵要素不少。

例如此次寧波相距19公里的項(xiàng)目置換成功，離不開(kāi)業(yè)主對(duì)新房源項(xiàng)目的認(rèn)可。

而在昆明，當(dāng)爛尾一年半的綠地觀云山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示“可提供綠地集團(tuán)位于呈貢健康城項(xiàng)目房源供購(gòu)房人換購(gòu)” 時(shí)，很多業(yè)主的反應(yīng)并非歡喜，而是疑問(wèn)叢生——

“如果新房源綠地健康城也爛尾怎么辦？”

（業(yè)主拍攝昆明綠地健康城2024年10月實(shí)景）

誰(shuí)料一語(yǔ)成讖，今年10月業(yè)主小雅向政府部門提起投訴，原承諾2023年4月25日前交房的綠地健康城房源，已經(jīng)兩次延期無(wú)法交房，開(kāi)發(fā)商只叫人耐心等待，但工地還是停工狀態(tài)房子沒(méi)有一點(diǎn)變化，看不到一點(diǎn)希望。

在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，綠地健康城已收房業(yè)主則投訴稱，項(xiàng)目達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)“硬交”，驗(yàn)房時(shí)反饋的電路短路、門面凹陷、門套漏縫、飄窗石板斷裂等問(wèn)題，遲遲不予解決，無(wú)法居住。

置換后房源的質(zhì)量和配套問(wèn)題，也困擾著武漢的恒大爛尾樓業(yè)主。

2023年9月?tīng)€尾已久的恒大珺睿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)布《告知函》通知“前期已售房源需盡快置換至我司其他項(xiàng)目”。雖然彼時(shí)很多業(yè)主對(duì)于置換價(jià)格等存在疑問(wèn)，但在區(qū)專班協(xié)調(diào)下，大多數(shù)業(yè)主接受了置換至新樓盤“恒大翡翠華庭”。

不過(guò)據(jù)了解，恒大翡翠華庭在恒大危機(jī)中并未幸免。項(xiàng)目雖然2023年交房，其后業(yè)主因發(fā)現(xiàn)房源存在外墻漏水、線路短路等硬傷，軟裝質(zhì)量差，以及商業(yè)不開(kāi)業(yè)等問(wèn)題，在留言板等平臺(tái)無(wú)奈投訴。

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊從漢陽(yáng)區(qū)相關(guān)部門獲悉，恒大翡翠華庭商業(yè)正在進(jìn)行樓內(nèi)裝修和接洽有意商家，具體開(kāi)業(yè)時(shí)間未定。房源質(zhì)量問(wèn)題則已聯(lián)系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)促成雙方協(xié)商處理。

（武漢自媒體拍攝2023-2024年恒大翡翠華庭商業(yè)實(shí)景）

“保交付是民生問(wèn)題，但只要樓盤交付、業(yè)主入住，是不是后面的房源質(zhì)量和配套落地問(wèn)題就變成了‘個(gè)別問(wèn)題’和‘個(gè)人問(wèn)題’？”有購(gòu)房者直言，擔(dān)憂硬性交付后遇到質(zhì)量問(wèn)題就沒(méi)人關(guān)心了，即便有些房子爛到根本沒(méi)法住。

律師：政府需給力、企業(yè)需有力

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在爛尾樓置換過(guò)程中，政府的指導(dǎo)和規(guī)范作用非常重要，希望始終貫穿對(duì)多參與主體、多形式資產(chǎn)的監(jiān)督，推動(dòng)多方參與房源選購(gòu)、交易方式等保證實(shí)施的滿意度，為業(yè)主提供優(yōu)良的可置換房源，為房企提供可接受的置換政策。

開(kāi)發(fā)商則要需要擔(dān)起責(zé)任，要切實(shí)評(píng)估自身的后續(xù)建設(shè)、置換實(shí)力，不能只承諾一時(shí)。

購(gòu)房者則要充分了解置換政策、可置換樓盤信息等因素，比如實(shí)地了解房屋建設(shè)情況，還可以申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)際建設(shè)實(shí)力、剩余工程量等。

如果決定置換則最好將各類交付條件、違約責(zé)任條款等落實(shí)于書面協(xié)議，以保障置換后權(quán)益的維護(hù)；房款支付也要明確后續(xù)收據(jù)、發(fā)票、契稅等操作方式，以及貸款的相關(guān)變更、解除事宜，以確保已還本息、征信不受損。

如果不換房，購(gòu)房者有權(quán)力解除購(gòu)房合同并退款。但如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入資金困境，很難如期退還房款、賠償違約金，也沒(méi)有可供執(zhí)行的現(xiàn)有資產(chǎn)，業(yè)主有意直接退錢不能排除“錢房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。

另外，如果業(yè)主解除購(gòu)房合同、解除網(wǎng)簽備案，則業(yè)主購(gòu)買的房屋將會(huì)變?yōu)槲词邸⑽床榉狻⑽吹盅旱呢?cái)產(chǎn)，則可能很快會(huì)因其他債務(wù)而被查封抵押、進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，則業(yè)主想要拿回房款的難度也會(huì)進(jìn)一步增加。

編者按：整體可見(jiàn)，在收房、換房、退房（退款）的選擇上，購(gòu)房者始終是相對(duì)被動(dòng)的，化爛尾、保安居的真正實(shí)現(xiàn)，還需地方政府和各類主體“處之有行、行之有效”。