今日（11月15日），長(zhǎng)沙市068號(hào)地塊正式掛牌出讓。根據(jù)掛牌信息顯示，地塊土地面積70.71畝，規(guī)劃用途為商業(yè)商務(wù)和住宅混合用地（B1B2R2），商住比1.5:8.5。容積率≤2.4，建筑面積約113134.15㎡（以最終規(guī)劃條件為準(zhǔn)）。

（來(lái)源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)）

一

“近江·環(huán)湖·雙地鐵”

核心優(yōu)勢(shì)冠絕長(zhǎng)沙

此次掛牌地塊位于望城區(qū)大澤湖海歸小鎮(zhèn)拓展區(qū)核心位置。

作為全國(guó)首個(gè)正式揭牌運(yùn)營(yíng)的“海歸小鎮(zhèn)”、長(zhǎng)沙十個(gè)重大城市片區(qū)之一和建設(shè)全球研發(fā)中心城市“一城一區(qū)三基地”的重要板塊，海歸小鎮(zhèn)擁有者得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)——地處望城區(qū)政府與長(zhǎng)沙市政府中間位置，距離分別為8.4km和11.8km；距離在建的長(zhǎng)沙高鐵西站8.7km。

地塊位置位于大澤湖街道金星北路與永通大道交叉口東南角，同時(shí)也位于地鐵4號(hào)線北延線與地鐵13號(hào)線雙地鐵交匯的上蓋位置，設(shè)有換乘站-吳家沖路站。

距離東側(cè)3000畝大澤湖濕地公園直線距離321m，距離東側(cè)湘江1.3km；且可通過(guò)新開(kāi)通的香爐洲大橋高效快速連接河?xùn)|。

整體來(lái)看，地塊自帶的“近江·環(huán)湖·雙地鐵”優(yōu)勢(shì)尤為明顯，尤其是在當(dāng)前長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)更是獨(dú)樹(shù)一幟的存在，勢(shì)必將引起各大房企的重點(diǎn)關(guān)注。

從當(dāng)前長(zhǎng)沙市地鐵建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度來(lái)看，地鐵4號(hào)線北延線開(kāi)工在即，建設(shè)工期預(yù)計(jì)30個(gè)月，力爭(zhēng)2028年年中通車運(yùn)營(yíng)(具體進(jìn)度以實(shí)際施工為準(zhǔn))。

而地鐵13號(hào)線已確定已納入長(zhǎng)沙市城市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃的研究范圍，根據(jù)2024年《長(zhǎng)沙市政府工作報(bào)告》，目前正在加快推進(jìn)建設(shè)規(guī)劃編制報(bào)批，第四期建設(shè)規(guī)劃2024年內(nèi)具備上報(bào)國(guó)家發(fā)改委審批的條件。

二

“雙地鐵”賦能之下

高基數(shù)、高質(zhì)量購(gòu)房人群高效流入

縱觀當(dāng)前長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)，能夠享受兩條地鐵紅利的地塊稱得上是“鳳毛麟角”，而能夠直接做到“雙地鐵上蓋”的地塊更是屈指可數(shù)。

從全國(guó)多個(gè)地鐵上蓋物業(yè)案例的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地鐵對(duì)后期地塊的開(kāi)發(fā)賦能效果極為明顯，對(duì)土地價(jià)值的極致發(fā)揮有著重要的推動(dòng)作用——人口吸附聚集。

根據(jù)地鐵4號(hào)線和地鐵13號(hào)線的規(guī)劃路線走向，兩條地鐵串聯(lián)起了望城行政中心、望城經(jīng)開(kāi)區(qū)、月亮島片區(qū)、市府片區(qū)、濱江片區(qū)、麓谷片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)等多個(gè)主城區(qū)的核心區(qū)域，且所經(jīng)過(guò)的片區(qū)人群類型多樣，涵蓋了政務(wù)人群、產(chǎn)業(yè)人群、商務(wù)人群、教務(wù)人群。

這些人群在“雙地鐵”的加持下，可以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域間流動(dòng)，為地塊開(kāi)發(fā)提供充足的客戶基數(shù)。

從長(zhǎng)沙市區(qū)域人口的總值分布情況來(lái)看，雙地鐵線路串聯(lián)的各大片區(qū)大部分是全市人口高密集區(qū)，較高的人口基數(shù)為地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)提供了充足的目標(biāo)客戶池。

在4號(hào)線和13號(hào)線雙地鐵的加持下，可直接連通6號(hào)線、4號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線穿過(guò)的人口密集區(qū)，可打通目標(biāo)客戶的到訪、購(gòu)買(mǎi)通路，引流大量人群至此置業(yè)，為地塊的開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。

另外，從人群置業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，以長(zhǎng)沙市招聘月薪8000元以上崗位作為評(píng)判購(gòu)房人群購(gòu)買(mǎi)力的核心指標(biāo)，可以看到長(zhǎng)沙市高薪崗位的板塊分布呈現(xiàn)“一心兩翼”格局，即中心高薪崗位聚集、居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)健，集中分布于城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、城市政務(wù)聚集區(qū)、城市商務(wù)聚集區(qū)。

而此次掛牌地塊通過(guò)地鐵4號(hào)線和13號(hào)線的串聯(lián)，可以對(duì)麓谷、市府板塊的高薪人群形成吸附、引流，可以高效地帶動(dòng)高薪、高購(gòu)買(mǎi)力人群往地塊周邊流入和聚集，為地塊的成功開(kāi)發(fā)提供穩(wěn)定的保障。

三

“雙地鐵”催生TOD模式

為地塊價(jià)值釋放打開(kāi)上升通道

隨著城市化進(jìn)程的加速和交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式（TOD）在全球范圍內(nèi)得到了廣泛的關(guān)注與應(yīng)用。

此次地塊周邊規(guī)劃了多宗商業(yè)、住宅用地，且在地鐵4號(hào)線與地鐵13號(hào)線的加持下，TOD模式迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

TOD模式示意圖

TOD模式下功能空間圖示

未來(lái)地塊的開(kāi)發(fā)可對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行集約開(kāi)發(fā)，結(jié)合周邊的大澤湖景觀資源開(kāi)辟出更多公園綠地和開(kāi)敞空間，形成疏密有致、大開(kāi)大合的城市形態(tài)；

同時(shí)也可圍繞吳家沖路站打造高品質(zhì)的商業(yè)空間，植入新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，營(yíng)造新消費(fèi)場(chǎng)景，將軌道交通“客流”轉(zhuǎn)化為“人留”。

（TOD模式示意圖，圖源網(wǎng)絡(luò)）

同時(shí)，地塊周邊可融入商、住、教、娛、景、辦多元化城市功能組合，提升城市生活品質(zhì)和消費(fèi)能級(jí)。

使居民步行或使用公共交通可以滿足大部分的工作、生活需求，減少了通勤時(shí)間，提升了生活便利性和舒適度，更好地滿足品質(zhì)生活需求，打造高效人居生活環(huán)境，也將為土地價(jià)值的發(fā)揮打開(kāi)上升通道。

（TOD模式示意圖，圖源網(wǎng)絡(luò)）

四

坐擁長(zhǎng)沙第三處濕地公園

天生自帶綠色、生態(tài)、宜居基因

大澤湖近自然濕地公園作為繼洋湖國(guó)家濕地公園和松雅湖濕地公園之后長(zhǎng)沙市第三處濕地公園，占地面積約3000畝，其中陸地約2081畝，水域約760畝。

濕地水生植物種植面積約為20萬(wàn)平方米，項(xiàng)目根據(jù)不同的水質(zhì)情況、水流流態(tài)、深度、植物對(duì)污染源凈化能力的特點(diǎn)，一共種植了23種水生植物，凈化水質(zhì)同時(shí)打造層次優(yōu)美的‘水下森林’景觀，藍(lán)綠空間占比達(dá)到45%。

此外，還建立淺灘生境、樹(shù)島、草島生境、沉水及挺水植物，通過(guò)不同區(qū)域植物配置，給鳥(niǎo)類營(yíng)造覓食地和營(yíng)巢地，構(gòu)建多樣的、安全的水生態(tài)環(huán)境。

此次掛牌地塊距離大澤湖近自然濕地公園直線距離500米以內(nèi)，步行約5分鐘即可到達(dá)，茶余飯后、周末節(jié)假日都可走進(jìn)濕地公園，零距離體驗(yàn)濕地公園帶來(lái)綠色、生態(tài)、宜居的生活場(chǎng)景。

（大澤湖濕地公園實(shí)景拍攝，圖源網(wǎng)絡(luò)）

目前，作為一期的先行啟動(dòng)區(qū)，以游客接待、休閑、游樂(lè)、研學(xué)等功能為主，其中樂(lè)園區(qū)域包含青少年拓展、兒童樂(lè)園、霧森園、拓展樂(lè)園、滑板樂(lè)園、田野足球場(chǎng)、水樂(lè)園等多個(gè)活動(dòng)場(chǎng)地，如今已煥然成型，即將正式開(kāi)放。

（大澤湖濕地公園圖源網(wǎng)絡(luò)）

縱觀長(zhǎng)沙當(dāng)前供應(yīng)的地塊，很少有地塊同時(shí)具備“雙地鐵+濕地公園”的優(yōu)勢(shì)。這種獨(dú)特的地理位置，既遠(yuǎn)離了城市的喧囂，又能讓居民親近自然，同時(shí)還能保證高效的通勤方式，無(wú)疑是一種“天賦異稟”的存在。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是那些對(duì)環(huán)境、品質(zhì)有較高追求的改善型客戶，這種項(xiàng)目具有巨大的吸引力。

首先，雙地鐵的配置意味著居民可以享受到極為便捷的交通出行方式，無(wú)論是上班通勤還是周末出游，都能夠快速到達(dá)目的地，節(jié)省了大量的時(shí)間和精力。

其次，濕地公園的存在為居民提供了一個(gè)親近自然、休閑娛樂(lè)的好去處。