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11月以來，二手房成交持續(xù)保持熱絡，一些房東趁機出現(xiàn)了漲價。許多沒來得及上車的剛需，只能降低要求，老破小以其極其低廉的價格，再次進入他們的視野。

可問題是，老破小能買嗎？站在房東的角度也有同樣的問題，老破小還能持有嗎？

老司機今年還沒有談過老破小這話題，去年或更早時候談過，估計很多人沒看到，或者記不清了，今天再聊一下。

先亮明觀點，從整體上說，從長期來看，我認為老破小會跑輸大市。

老破小的最大優(yōu)勢是便宜，在老江東、老海曙、老鄞州的成熟地段，都能找到單價不到2萬的老破小，已經(jīng)普遍低于地價，江北就更不用說了。

地價是房價的基石，很多人認為，如果房價低于地價，肯定是超跌了。

沒錯，從地價角度來看，老破小超跌是確定的，只是這個超跌很難回補。如果不理解老司機的意思，不妨看看鶴崗。

鶴崗有的房子低到3-5萬/套，折算下來僅幾百元/平方，這個價格不但低于地價，也遠低于建造成本。

但能說鶴崗超跌了嗎？

寧波的老破小雖然不至于像鶴崗一樣極端，但原理是相似的，如果一個商品沒有了需求，它完全可能會跌破成本，而且長時間回不到成本之上。

所以真正影響老破小價格的并不是地價，而是需求。

老破小最大的問題就是需求不足，主要的原因是產(chǎn)品落后了。在2005年之前，寧波新建的住宅中，大量的是沒有電梯、沒有地下停車庫的小區(qū)。當時的規(guī)劃，完全沒有預想到今后的發(fā)展，老破小迅速的落后了。

當然，我們也不能怪那時的設計，畢竟那是一個短缺時代，解決的是有無的問題。而且那時誰也想不到，汽車會以如此之快的速度進入家庭。

老司機還記得，本世紀初有不少專家言之鑿鑿，說中國不能放開買車，否者全國的交通就會癱瘓，而且汽油也不夠用。

很多事情的發(fā)展，是出乎所有人預料的。

但從2018年開始，樓市從短缺時代逐漸轉向過剩時代，有一部分產(chǎn)品，必然就要被時代淘汰了。

老破小因為沒電梯，停車難，戶型落后，配套老化等原因，越來越難以被購房者接受，需求日漸萎縮。價格跌破成本，跌破地價，甚至長期大幅低于地價，就不奇怪了。

什么樣的老破小可以買，或者可以留呢？

首先當然是有拆遷預期的，不管二手房多便宜，只要一拆遷，就可以烏雞變鳳凰，出現(xiàn)價值飛升。

但拆遷是一門玄學，老司機之前聽說江北某個小區(qū)可能會拆，當時體制內(nèi)消息靈通的人也在買，結果一等10年，到現(xiàn)在也沒拆。

第二類是學區(qū)過硬的老破小，無電梯不要超過4樓，這類房子有學區(qū)屬性，過幾年也會有人接手，不用擔心會砸在手上。此外靠名校出租也相對容易，用租金補貼利息，持有的風險也比較小。

當然，買學區(qū)房，首先是自己要讀書，而不是為了投資。

第三類？除了上面兩類，老司機想不出還有什么老破小是值得買的，或者值得保留的。有些老破小的租金回報還不錯，可能超過2%，但拿著還是雞肋，如果房價不漲，2%的收益還不如買公寓。

但除了拆遷，老破小靠啥漲價？

老破小當中，相對好一點的是有電梯的，至少樓層的劣勢不那么明顯，如果停車條件再好一點，將來賣掉的難度要小很多。

在任何時候，我們都應該避免持有這種落后于時代，需求日益減少的房產(chǎn)，而應持續(xù)更新，保持時代競爭力。

有人可能會說，老司機你把老破小說得如此不堪，可我錢少買不起新的，不買老破小能買什么？

錢少就買遠一點，比如可以買東錢湖、姜山、小港、莊市、駱駝、洪塘、慈城、高橋、集士港等等。這些地方有大量的次新二手房，價格比市區(qū)老破小還低，只多十來分鐘的分鐘的車程，沒什么大不了。

當然，如果靠地鐵就更好了。

寧波城市的擴張雖然在變慢，但沒有結束，未來還是會向周邊擴展。城市擴展的紅利，仍然屬于周邊板塊。

老的市中心，正在空心化。

也有房東會問，如果我老破小賣掉，買什么好？當然是買新房、次新房。如果買不起，不妨可以看看公寓或者小商鋪，租金收益高得多。

當然，如果你要博一把拆遷，留著也是可以的，只要有這個信心。

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