上海出現(xiàn)了一匹拿地“黑馬”！

本月初，上海成交了一筆大單子。上海黃浦區(qū)新天地核心區(qū)域的一幅綜合用地，被城泓上海投資有限公司+上海聯(lián)智未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以89.4億元人民幣攜手?jǐn)孬@。

要知道，新天地板塊可是上海核心中的核心，這塊地也可以說是今年為止上海出讓的最好的一塊地，價值和潛力巨大。

在現(xiàn)在這個環(huán)境下，能拿出近90億資金吃下這塊大熱門寶地的公司，那肯定是非富即貴。

據(jù)悉，城泓上海投資有限公司是來自新加坡的豐隆集團(tuán)，而上海聯(lián)智未來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則隸屬于聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

對于這個結(jié)果多少還是感到有些意外，畢竟聯(lián)發(fā)集團(tuán)進(jìn)入上海也才兩年，項目不多，也比較低調(diào)，一直都是走合作開發(fā)項目的路線。

沒想到一聲不吭就拿下了眾人眼紅的新天地地塊。

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四度落子都是合作開發(fā)

如今下行的行業(yè)環(huán)境，還能在土地市場上大展身手的房企不多了。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)雖然才入滬兩年時間，但一直有自己的拿地節(jié)奏。

2022年7月，聯(lián)發(fā)首次落子上海，與保利以21.05億元聯(lián)合拿下閔行吳涇鎮(zhèn)地塊，打造了世界級濱水公園住區(qū)保利聯(lián)發(fā)·光合臻園，縱享百萬方TOD配套，出門即享便捷交通和繁華，聯(lián)動價6.5萬/㎡，開盤后光速售罄。

保利聯(lián)發(fā)·光合臻園效果圖

2023年7月，聯(lián)發(fā)+建發(fā)聯(lián)合體以13.37億元摘得浦東曹路地塊，打造了雙軌交+新中式美學(xué)紅盤建發(fā)聯(lián)發(fā)·青云上，項目具有獨一無二的“詩意東方“風(fēng)格，聯(lián)動價5.15萬/㎡，憑借自身強(qiáng)硬實力“火”出圈。

建發(fā)聯(lián)發(fā)·青云上效果圖

2024年4月，聯(lián)發(fā)攜手象嶼，以23.63億再度入局浦東曹路，汲取海派文化的精髓，合作開發(fā)滬城第三子象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺，聯(lián)動價5.9萬/㎡，項目開盤當(dāng)日火速清盤，交出亮眼答卷。

象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺示意圖

可以看出，此前聯(lián)發(fā)集團(tuán)差不多是一年拿一次地，合作開發(fā)基本都是總價幾百萬的高品質(zhì)住宅項目。

而這第四次拿地依然還是合作開發(fā)，但地塊的含金量與之前相比可是跨越了好幾個階級。

2

新天地加入豪宅新成員

目光回歸地塊本身，作為上海熱門板塊，時隔21年，新天地終于有土地出讓了。

這幅綜合用地（下稱“法藏講寺地塊”）是由兩個相鄰的子地塊組成，根據(jù)規(guī)劃，其中096-2地塊為商業(yè)、住宅混合用地，規(guī)劃限高135米，預(yù)計將帶來超高層住宅；

097-4地塊為住宅、供應(yīng)設(shè)施、社區(qū)級公共設(shè)施混合用地，預(yù)計帶來限高16米的風(fēng)貌別墅。

另外，097-1地塊為法藏講寺，予以保留。

地塊范圍示意圖

法藏講寺地塊的地理位置優(yōu)越性無需多言，位于黃浦區(qū)中部、淮海中路街道東側(cè)，緊靠軌交8、10號線老西門站及城市主要道路。

目前該地塊周圍的項目基本都是上海億級豪宅項目，緊鄰的翠湖天地六期均價21萬/㎡，總價7500萬-3.5億，國慶節(jié)前開盤日光，攬金近120億；

斜對面的中海順昌玖里，高層均價17.2萬元/㎡，3月底以196.5億銷售額刷新全國開盤紀(jì)錄；

地塊西側(cè)的中海恒昌玖里，該項目為風(fēng)貌別墅項目，均價29.8萬/平，總價套均上億。

圖源：小胖看房

這還是新天地板塊歷史上首次住宅土地公開出讓，在法藏講寺地塊出讓后，新天地板塊待出讓地塊不多了。

珍稀性加之被眾多高端豪宅項目圍繞的價值潛力，可以說——

只要拿到了這塊地，項目就等于成功了一大半。

根據(jù)周圍的項目均價來看，預(yù)計開發(fā)出的新項目超高層總價四五千萬起步，風(fēng)貌別墅能達(dá)上億。

聯(lián)發(fā)作為廈門實力國企，聯(lián)合拿地的另一方豐隆集團(tuán)也是新加坡豪宅開發(fā)商之中的典范，在新加坡打造了眾多地標(biāo)豪宅及綜合體項目。

目前該項目的開發(fā)難度主要在于如何處理好豪宅與寺廟之間的關(guān)系，未來二者能造出怎么樣的豪宅，還是可以值得期待一下。

3

增收不增利下的背水一戰(zhàn)

聯(lián)發(fā)集團(tuán)是世界500強(qiáng)建發(fā)集團(tuán)旗下的核心企業(yè)，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)及城市更新、產(chǎn)業(yè)運營等領(lǐng)域。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)自身沒有像兄弟公司建發(fā)房產(chǎn)一樣擁有上市主體，發(fā)展更多還是要依靠母公司的支持。

而母公司建發(fā)集團(tuán)有供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨量的現(xiàn)金流，形成了資金池，擁有融資便利，所以聯(lián)發(fā)可以拿出資金在上海大手筆拿地。

自1983年發(fā)展至今40余年，聯(lián)發(fā)如今已經(jīng)布局28座城市，累計開發(fā)面積2100萬㎡，服務(wù)近50萬業(yè)主。

近幾年，聯(lián)發(fā)開始向一二級高能級城市傾斜，主要布局了福建省以及上海、深圳、杭州、南京等高能級城市。

在“跑馬圈地”逆勢擴(kuò)儲的背后，是業(yè)績和利潤開始呈現(xiàn)明顯下滑之勢。

在銷售層面，根據(jù)建發(fā)股份半年報，2024上半年，聯(lián)發(fā)實現(xiàn)全口徑合同銷售金額103.78億元，同比減少65.7%；權(quán)益銷售金額約57.34億元，同比減少54.8%。

上半年，聯(lián)發(fā)實現(xiàn)營業(yè)總收入138.63億元，同比增加48.5%；歸母凈利潤為-3.45億元，上年同期則為盈利約5百萬元左右。

增收不增利且由盈轉(zhuǎn)虧，主要還是因為聯(lián)發(fā)根據(jù)謹(jǐn)慎性原則在上半年計提了6.14億元的資產(chǎn)減值損失。

近幾年來，聯(lián)發(fā)的歸母凈利潤就在持續(xù)下滑了。2021-2023年的歸母凈利潤分別為8.51億元、3.45億元、0.72億元，今年上半年為-3.45億元。

歸母凈利潤下滑的同時，聯(lián)發(fā)的資產(chǎn)負(fù)債率也一直維持在70%以上，2021-2023年分別為75.46%、74.62%、74.37%，今年上半年為72.25%。

而且聯(lián)發(fā)此前在三四線城市有較多還未去化的存貨，銷售方面回款會比較慢，近幾年聯(lián)發(fā)開始向一二級高能級城市傾斜投資，這樣又會增加拿地成本。

2021-2023年，聯(lián)發(fā)的全口徑拿地金額分別為276、216和151億元，可以看到拿地強(qiáng)度在不斷下降。

如何平衡利潤、負(fù)債和規(guī)模，是聯(lián)發(fā)不得不考慮的問題。

無論如何，身為閩系房企，聯(lián)發(fā)血脈里依然流淌著“激進(jìn)”的血液。

對于現(xiàn)在的國內(nèi)房地產(chǎn)市場而言，上海樓市可以說是交易最活躍的市場之一。而入滬兩年至今，上海房企銷售排行榜上仍然不見聯(lián)發(fā)集團(tuán)的身影。

再加上成績越來越好的兄弟單位建發(fā)房產(chǎn)打榜樣，這次不符合以往聯(lián)發(fā)在上海拿地風(fēng)格的嘗試，或許是在準(zhǔn)備背水一戰(zhàn)，試圖抓住新天地這個潑天富貴的機(jī)會，打個翻身仗。

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