出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

一個月看房70多套，王萌終于上車“老破小”。

最后成交價為260萬，比掛牌價低25萬。11月10日，她在社交平臺發文“砍價25萬，我買房上車啦！”，配圖是一張簽約成功的背景圖。

王萌是一位95后姑娘，畢業后一直在北京國貿上班，往南至勁松、潘家園，往北至十里堡、石佛營，往東至中國傳媒大學，圍繞CBD十公里范圍內均在她考慮之內。

但看了一圈之后，她的感悟是能不買老破小就別買。 “如果預算有限、希望位置好點，最終還是要買，一定要先提前給自己心理建設。”

進入職場的95后，最早的一批已經工作7年，買房意識正愈加強烈，而且絕大多數是人生第一套房。但由于工作時間短、積蓄有限，尤其是在一線城市漂泊的年輕人，動輒幾百上千萬的房子，令他們可望而不可及，“老破小”成為一種無奈選擇。

年代久遠、房屋狀況較差，內部空間狹小，供暖、供水、供電等設施較差，沒有電梯，這是“老破小”存在的共性問題。

看房過程中，這樣的居住條件卻令他們陷入艱難的抉擇中，他們的購房預算大多在200萬至300萬之間，有的如王萌一般，降低預期后選擇上車，有的中途放棄，有的蹲守“撿漏”，有的繼續尋覓……

他們有一個共同特征：在公積金極限范圍內貸款，絕不加高杠桿、不背商貸。

“我爸媽驚嘆，北京的房子怎么這么破！”

“越看越沒法買，已經開始看‘老破大’了。”95后童琪吐槽道。

“戶型差，尤其是客廳和衛生間比較小，沙發都沒地方擺，很多戶型衛生間不到2平方米，使用價值太差了。”

她的預算在200萬至260萬之間，看的房子掛牌價處在260萬至350萬，區域主要集中在北京定福莊片區，經過多番踩盤后，其它位置在她預算內居住條件均太差。

對于片區內的房價變化，她盯得很緊。

11月7日，定福寺區域二外北門的五建小區，一套62平的南北全明兩居，降價15萬，掛牌價變為215萬，她依然認為價格過高，因為在兩天前，她在十里堡看過一套同樣的頂層戶型，也是60平小兩居，掛牌價230萬。

“北京的二手房市場真的挺癲的，十里堡在四環邊上，已經掛牌 230 萬了；而定福寺在五環邊上，降完了還掛215 萬。”

如今，童琪的看房需求已經轉向“老破大”，面積在70-80平。一個半月以來，滿意的戶型與預期價相差較多，價格符合的又看不上，她選擇了繼續觀望。她認為，北京“老破大”價格還會下跌。

王萌看房過程中，也經歷過激烈的心理斗爭，幾乎放棄“老破小”。

從八里莊北里、南里，十里堡北里、南里，到石佛營東里、西里，炫特嘉園小區，再到金臺路板塊慈云寺、道家園、甜水園北里，她將這些小區的一居室基本掃了一圈，購房預算也從從200萬逐步升至250萬。

“踩盤第一天就崩潰，‘老破小’樓道環境非常差，幾乎沒有貼瓷磚的，墻壁上亂寫亂畫；更重要的是格局，基本沒有客廳或者客廳特別小，只能當飯廳。”

“我爸媽甚至驚嘆，北京的房子怎么都這么破！” 王萌說道。

經過一番糾結后，她還是選擇接受“老破小”的現狀，選好意向房源后，父母從老家趕往北京最終敲定，成交價為260萬。“談判歷時3小時，比掛牌價低25萬。”

購房后她發現，同戶型同朝向同棟樓的一套房子，5月份成交價比她高17萬。“換句話說，磨磨唧唧猶猶豫豫沒看房、沒買房的半年時間，給自己省了17萬。”她笑著說道。

“不想看房了，沒有眼前一亮的那種”

97后小伙李修，既沒有如童琪那般改變戶型意向，更沒有像王萌一樣硬“上車”，而是直接放棄購房想法，繼續租房居住。

雖然剛工作三年，但他是結婚較早的一批人，與女友已領證，但還未辦婚宴，目前租住在海淀田村。自9月30日北京樓市新政后，他和妻子也萌生了購房想法。

“首付能湊100萬，我不想商貸，公積金最多能貸120萬，絕不加高杠桿。” 李修的目標也是“老破小”，購房預算在220萬左右，意向戶型為60平左右的小兩居。

從9月底新政出臺到10月中旬，他開啟看房行程，主要集中在石景山區域，魯谷、楊莊、海特花園和蘋果園等老舊小區，均被一一帶看過。“這是我人生第一次看房，感覺太破了，現在租的房子住的更舒服。那房子一點都不值，就那種感覺。”

“尤其是看的第一套房子，很夸張，一進門地上有不少蟑螂，我整個人都麻了。”

李修前后看了30多套房子，海特花園有一套比較中意，雖然空間小，但戶型設計合理，沒有浪費面積。但由于房齡高，貸款只能貸16年，最終放棄。

“我本來只想貸120萬，分30年償還，公積金能全覆蓋，月供5000元左右，壓力沒有那么大。但如果只能貸16年，月供將近10000元，感覺壓力太大了。”

他在一家國企上班，從事軟件行業，稅前收入一年25萬，媳婦一年12萬，租金每月5000元。夫妻二人最初的買房計劃是，月供與租金持平，用買房代替租房，生活節奏不被打亂，但看房之后發現很難實現。

對于買房，二人最初觀念并不相同，他認為樓市在下行，買房并不是時機，而她想買房，擁有屬于自己的小家；但后觀念發生互換，他在父母的催促下，不再考慮樓市形勢想上車，她則擔憂當下買房會賠本。

“當時我想的是，不考慮那么多宏觀因素了，（買房）讓自己住的舒服一點，活得幸福一點，就享受生活。”

但經過此次看房后，雙方終于達成共識，暫時不買房。“現在已經不想看房了，感覺看來看去差不多，沒有那種眼前一亮的。”

看房過程中，有一套房子的業主，2021年以290萬入手，如今出售賠60萬，相當于一年虧20萬。“如果這20萬用來租房，我可以租很舒適的房子，尤其是現在還沒有孩子，更不用著急。”

“買房也好，買其它東西也好，我覺得讓自己更幸福或變得更好，這件事情才值得去做；如果沒有這種感覺，那可能就不值得。”

“當然，這還不是最終形態，我們可能還不太成熟，以后想法還會變。如果以后收入增高，還是會愿意加一些杠桿，去買屬于自己的一個房子。”

“但目前來說，我感覺就業壓力有點大，大家都在消費降級，我的收入可能也會受影響，沒有信心消費，不敢上杠桿，就是這種不敢花的感覺。” 李修解釋道。

高性價比“老破小”減少，繼續蹲守“撿漏”

張彤是典型的“撿漏”一族，也是一位95后女孩，在體制內已工作兩年，擁有北京戶口，從事金融行業，不存在買房積累落戶的情形。

但父母卻催促她趕緊買房，擔憂未來房價會上漲。她在金融街工作，將通勤時間短列為買房首要考慮因素，意向區域集中于南二環與南三環。

但在她選定的區域中，只能選到硬傷房。

“只能買頂層、戶型差、特別破，或是離地鐵遠的房源，心目中喜歡的明廳、中低層、37年內的房子，以及附近環境不能太差等要求，很難全部覆蓋。”

她算過一筆賬，父母幫襯一些，再加上個人積蓄，能支付的首付款為45萬。考慮到父母退休以后也要入住，準備購入一套260萬左右的小兩居。

“最近去看了右安門、馬家堡的房子，看中的都300萬起步，買不起。真的好糾結，在想要不要降低預期，買一套差不多得了。”

她查了幾個目標小區近兩年的成交價，目前的房價并沒有降很多，今年1月、3 月、4月及7月至9月，均有高性價比房源出售，她也曾蹲到過，如裝修好、價格低、戶型也能改造的房源，但卻有硬傷、位于頂層，最終放棄。

“還是不想將就，雖然年輕人爬樓不累，但我不著急買房，還是想蹲蹲更好的。這幾套出了之后，目前小區的房源性價比不太高，更沒有動力現在入手。”

張彤給自己的策略是等，想買的區位已經確定，目標小區也已熟知，現在就是蹲守“撿漏”，一是等合適的價位，二是等合適的房子。

“現在沒有很心儀的房源，便宜的之前都賣掉了，現在的房子不上不下，性價比不是很高，不是很想買。我個人感覺‘老破小’不會再大漲，沒必要為了買而買。”

北京樓市新政后，二手房成交回暖，她在看房過程中，已經明顯感知到業主的砍價空間縮窄。“所以沒必要這時候去跟一群人競價，還不如守著，如果有業主急售，直接出手買下，俗稱撿漏。”

“讀書十幾年書，工作又有實習見習期，好不容易熬到現在，手頭終于有幾十萬，一夜赤字想想就心痛，而且最近股市我終于回本了，放手里捂捂再說。”

“不一定要今年買，或者明年買，近幾年買都可以，我現在就是想撿漏。因為我不是嚴格意義上的剛需，時間成本可能比別人低很多，完全等得起。”

“目前的存款只能買260萬左右預算的房子，但等明年年終獎+公積金再存一存，可能夠得上270萬的，過兩年沒準能夠上300萬的，房子品質也會上升一些。” 張彤說道。

（為保護隱私，王萌、童琪、李修和張彤均為化名。）