2024年，濱江集團老板戚金興為公司定下基調(diào)：主動臥倒，匍匐前進。

但從目前情況來看，濱江集團今年在土地市場上的表現(xiàn)依然兇猛，尤其是在大本營杭州，拿地金額更是力壓綠城一頭。

在中指院榜單中，今年前10月，濱江集團以218億元的區(qū)域拿地金額穩(wěn)居杭州榜首。從行業(yè)新增貨值榜單來看，濱江集團以470億元的全口徑新增貨值排名TOP7 。

然而，在業(yè)績方面，濱江集團卻是堅決貫徹了戚金興的號召，只不過不是“臥倒”，而且“跪了”。

2024年前三季度，濱江集團營業(yè)收入約407.83億元，同比減少12.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約16.33億元，同比減少33.94%。

事實上，利潤下滑是濱江集團近兩年來較為突出的業(yè)績問題。濱江集團今年還曾陷入變相降薪風波，其誘因同樣是業(yè)績下滑。另外，房屋質(zhì)量問題和業(yè)主維權(quán)也在困擾著濱江集團。

拿地兇猛拖累業(yè)績？

為了捍衛(wèi)杭州一哥的地位，濱江集團在杭州的拿地態(tài)勢一直可謂兇猛。

近日，杭州迎來第18批次宅地出讓，也是本月第二場不限價土拍。最終3宗地塊均溢價成交，成交總金額51.37億元。

其中， 濱江集團以總價 39.54 億元成功奪得奧體博覽中心地塊，成交樓面價 48186 元 / 平方米，溢價率 33.85% 。

盡管該地塊成交樓面價沒有打破今年10月江灣新城50717元/平方米的新晉單價“地王”，但已是杭州宅地成交樓面價TOP2的地塊。

濱江集團一直鐘情杭州。2023年，杭州共進行15場土拍，累計成交涉宅地塊123宗，總成交金額1780億元，位列全國第二。其中，濱江集團在杭州拿地27宗，對應金額501.2億元。

2024年，濱江集團拿地勢頭強勁，僅1-10月在杭州地區(qū)拿地金額就總計218億元，位居行業(yè)第一。然而，這種兇猛的拿地情況也產(chǎn)生了一些負面影響。

2024年前三季度，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入407.84億元，同比下降12.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤16.33億元，同比下降33.94%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤14.91億元，同比下降38.89%。

從利潤方面來看，凈利潤下降幅度大于營業(yè)收入下降幅度，主要是受交付體量較2023年同期減少及交付項目本身毛利下降影響。

同期，濱江集團的 毛利率為 10 .43% ，較去年同期下滑 4 .56 個百分點，這是由于結(jié)算項目多為 2020 年、 2021 年獲得的項目，存在自持、地價高等原因，拉低了毛利率 。

在現(xiàn)金流方面，濱江集團前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-14.07億元，同比減少293.02億元，降幅達105.04%。

分析來看，這主要原因是濱江集團維持較強的拿地力度，購買商品、接受勞務支出相對穩(wěn)定，但報告期內(nèi)資金回籠受銷售同比下降、按揭首付比例下調(diào)，以及形象進度未結(jié)頂?shù)劝唇曳趴顥l件受限因素影響，導致現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負。

此外，濱江集團的銷售業(yè)績也有所下滑。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年前三季度實現(xiàn)銷售面積170萬方，同比下降32.97%；銷售金額801.3億元，同比下降34.39%。

年初，戚金興為濱江集團定下的目標是，2024年銷售額達到1000億元以上，占行業(yè)總規(guī)模的1%，全國排名在15名以內(nèi)。目前來看，千億目標的壓力給到了第四季度。

曾陷入變相降薪風波

今年年初，濱江集團陷入變相降薪的傳聞風波。

4月起，有消息稱，濱江集團對員工薪酬結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，將工資月發(fā)數(shù)下調(diào)，部分職級下調(diào)幅度達35%左右，同時年終績效發(fā)放比例有所變化，引發(fā)員工熱議。

此前，濱江集團一直以優(yōu)厚的員工福利著稱，曾在2022年給員工放了16天長假，并發(fā)放5萬消費券等，其福利待遇堪稱地產(chǎn)界的天花板。

然而，此次薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整被部分員工認為是變相降薪，盡管公司表示總體今年的人均收入與2023年相比保持不變，但并非人人平均，而是通過KPI考核來實現(xiàn)獎勤罰懶，優(yōu)秀員工有望增加收入，而得過且過的員工則可能減少收入。

除了薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整，還有濱江集團員工曾在抖音上爆料，稱自己于2021年6月1日入職濱江酈城售樓處當客服，2022年5月5日卻被公司以不符合錄用條件等理由單方面無理由解裁，不同意離職就要被轉(zhuǎn)崗保潔。

據(jù)分析，濱江集團此次薪酬調(diào)整或與行業(yè)形勢及公司自身經(jīng)營策略有關(guān)。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，市場波動較大，濱江集團雖在杭州等區(qū)域仍保持一定優(yōu)勢，但也需應對市場變化帶來的壓力。

2023年，濱江集團新增土地儲備項目中杭州占比雖高，但權(quán)益土地款有所減少，同時公司的一些經(jīng)營數(shù)據(jù)變化也促使其調(diào)整管理策略，而薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整可能是其中一環(huán) 。

另外，2023年，濱江集團實現(xiàn)歸母凈利潤25.29億元，同比下滑了32.41%，盈利能力減弱，同時杭州樓市的變化也給公司帶來了壓力，銷售表現(xiàn)不佳，資產(chǎn)減值風險增加，在此背景下公司選擇通過調(diào)整薪酬結(jié)構(gòu)等方式來降低成本。

對于傳聞，戚金興在2023年業(yè)績網(wǎng)上說明會上予以回應，強調(diào)此次薪酬結(jié)構(gòu)調(diào)整是為了加強管理，深化細化管理標準，并非單純的降薪行為。

戚金興如何應對失衡？

戚金興，1962年3月出生于浙江省杭州市。1987年，戚金興擔任杭州市江干區(qū)第四建筑工程公司副經(jīng)理，積累了豐富的建筑行業(yè)經(jīng)驗。

1992年，戚金興憑借敏銳的市場洞察力和勇于拼搏的精神，用借來的8萬元創(chuàng)辦杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司，開啟創(chuàng)業(yè)之旅。

1996年，戚金興將公司升級為杭州濱江房產(chǎn)集團有限公司；1999年，公司完成轉(zhuǎn)制，成為杭州首家成功轉(zhuǎn)制的房地產(chǎn)企業(yè)。

之后，濱江集團進入快速成長時期，先后獲得“金色海岸”“陽光海岸”“武林壹號”等多個杭州市區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，并打造出多個城市級的重要項目。

2008年5月，濱江集團在深圳證券交易所正式掛牌交易，這是公司發(fā)展的一個重要里程碑，為其進一步擴張?zhí)峁┝藦姶蟮馁Y金支持。

此后，濱江集團在市場上的影響力與日俱增，2010年商品房銷售總額突破百億，2012年達到110億元，并位列中國房地產(chǎn)百強榜第30位，充分展示了其在行業(yè)中的強勁競爭力。

之后幾年，房地產(chǎn)行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，很多房企放緩拿地腳步，尤其是民營房企。但濱江集團一直保持積極的拿地節(jié)奏，最終導致盈利下降，現(xiàn)金流緊張。

另外，濱江集團也在近期遭遇了一些市場波動帶來的影響， 出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量問題及相應的業(yè)主維權(quán)情況。

據(jù)證券之星消息，2024年3月12日，消費者程某反映其購買的濱江集團旗下杭州濱江房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司的電梯存在質(zhì)量問題，要求更換，但至4月18日未達成調(diào)解協(xié)議。

在寧波，有濱江望品項目的業(yè)主反映，隨著房價大幅下降，房屋質(zhì)量問題逐漸暴露。該業(yè)主指出，小區(qū)圍墻存在質(zhì)量瑕疵等問題，且認為開發(fā)商在品質(zhì)把控上與宣傳不符。

此外，2024年6月4日，濱江物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，強行入戶拆卸獨居業(yè)主的電卷簾，導致業(yè)主陽臺欄桿損毀、墻布脫皮、電器損壞等一系列問題，引發(fā)業(yè)主強烈不滿并報警。

在此之前 ，濱江集團旗下部分樓盤也曾出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，引發(fā)業(yè)主維權(quán) 。

2022年，杭源御潮府業(yè)主投訴該樓盤存在“藍眼睛”不藍、住宅架空層使用真石漆、戶外泳池變成景觀水池、綠化減少、外立面鋁板翹曲變形等6大問題 。此外，業(yè)主還反映本該屬于全體業(yè)主的綠地被圍合或變相圍合用作小區(qū)疊墅的私有花園。

2023年，杭州拱墅區(qū)的錦翠金宸府被業(yè)主投訴存在虛假宣傳、逃避資金監(jiān)管賬戶等問題。同年，長沙的濱江1913也出現(xiàn)精裝交付質(zhì)量不符合問題。

濱江集團作為知名房企，其房屋質(zhì)量問題和業(yè)主維權(quán)情況受到了社會的廣泛關(guān)注。這些問題不僅關(guān)系到業(yè)主的切身利益，也對濱江集團的品牌形象和市場聲譽產(chǎn)生了一定影響。

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