上海的城市副中心再一次刷新大眾三觀：

過去副中心為的是紓解市區功能，現在已經淪落到壓榨郊區了！

2001年，上海提出了建設四大城市副中心設想，徐家匯、五角場、真如、花木一炮而紅。

2017年，四大副中心里徐家匯順利畢業，又新增了虹橋、莘莊、張江、金橋、川沙、吳淞六大城市副中心，

至此，上海正式開啟了九大城市副中心發展時代。

7年時間過去，一江一河成了引領上海新時期發展的大框架，大家猛然回過頭才發現：

城市副中心，似乎沒什么動靜了？

川沙副中心規劃圖都沒落地，很多人都不知道副中心到底在哪；

金橋、張江副中心最大亮點就是兩對雙子塔；

虹橋前幾年靠大虹橋商務區賣了一些新房；

至于真如、花木、五角場以及莘莊這些發展本身就有一定基礎的，這些年也沒有驚起多大水花。

只有吳淞在副中心的概念上，推出了加強版，計劃全面推進大吳淞的發展建設。

看似低調的副中心，為什么開始虹吸郊區發展了？

副中心的存在曾經非常關鍵，現在處境卻有些尷尬。

在核心城區大規模城市更新后，副中心的發展不得不面臨來自市區的兩重挑戰：

其一：

市區范圍擴張，拆遷后釋放出海量土地尚未消化，副中心承接市區外溢優勢沒了。

過去郊區和市區的發展差距很大，好的資源幾乎都集中在內環。

為了提高廣大郊區人民和優質資源溝通效率，加速城市化進程，副中心應運而生。

這樣做的本質原因是，核心市區范圍太小，郊區卻又太大，二者之間過渡用的溝通橋梁。

現在市區不斷擴容，城市CAZ的范圍向南直接延伸到了徐匯濱江和前灘。

浦江鎮居民到前灘比花木距離還近，能去城市主中心誰還去城市副中心？

并且隨著舊改進程推進，市中心騰出大片土地用來二次開發。

過去大家都覺得市區用地很飽和，實際上一些地當時都被棚戶、二級舊里和大小廠房占了；

現在大規模城市更新，拆完的地都變成了高容積率的新房和商辦，

經濟發展速度放慢的大背景下，市區產業空心化嚴重，商辦、產業園全面失守。

內環內新生代商務區里，空置率前三名分別是蘇州河58.6%，北濱江57.2%，東外灘39.3%，簡直駭人聽聞。

中環產業園也面臨嚴峻挑戰，傳統的漕河涇、張江、金橋產業園空置率都在20%以上；

新生代產業園以桃浦智創城為例，空置率竟高達58.9%！

以前副中心能成長起來，是因為能承接核心區的外溢資源；

現在核心區連自己都吃不飽，連CAZ范圍里都有大片空樓，這讓位置更差的副中心還怎么混？

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副中心的生死存亡挑戰之二：市區板塊定位全面降級。

原本發展定位更高的一些板塊，現在成了副中心的實際競爭對手。

原先打算引進世界500強企業的，現在降級引進國內上市公司；

原先打算做金融業CBD的，現在成了互聯網大本營；

原先打算租7塊錢的寫字樓，現在只能租到4塊錢......

產業、租金定位全面降級。

東外灘是一個很好的例子，拿不到多少國央企總部資源，轉頭邀請了抖音、B站、美團加盟自己的發展大計。

上海市金融之都、國際貿易之都，內環的土地有限都是先供給金融業、跨國公司總部等等，互聯網產業的優先級并不高；

老牌互聯網企業BAT當年進入上海能選的只有張江、漕河涇這些中環板塊，攜程這么多年總部依然在靠近外環的北新涇。

現在內環內地和樓突然太多了，想要發展就得學會放下身段向下兼容。

現在看市區的一些寫字樓租金都在降低，南京西路2022年平均12元/㎡/天，現在大約10塊錢，真如平均只要3.83元。

市區房租房價打響價格戰，企業資源加速回到市區。

• 莉莉絲、鷹角網絡、米哈游（部分）在南翔發育后被一鍋端到了漕河涇；
• 微軟進入上海第一站在徐匯，后來因為租金和土地限制去了閔行紫竹，現在也重新回到徐匯濱江；
• 漕河涇的一家外資精密儀器公司梅特勒托利多，原本因為成本選擇在別的城市建廠，最后政策放開，不離開徐匯就能建廠房。

這樣的例子還有很多，各區的招商引資政策這兩年百花齊放；一些實在沒地的市區，紛紛加大力度提升存量用地改造的容積率。

核心市區在留住已有資源的同時，也在虹吸郊區資源。

副中心的立場轉換可想而知：

以前是承接市區外溢，現在也要轉型為虹吸郊區的區域型節點；

而且優先級還要排在那些城市CAZ、老牌產業板塊之后，想謀條出路卻終于被“逼上梁山”。

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跟在沒發育好的CAZ后面撿漏，副中心的上限注定變不成CAZ本身，但好在終歸是找到了發展道路。

普陀的真如副中心底子弱，但這些年的發展也取得一定成就，原因之一就是招商引資如火如荼。

得益于普陀區整體招商對小微企業發布諸多招商引資政策，不論大小海納百川，過去重點引進的企業包括婚紗攝影、電商運營、裝修公司等等。

以真如副中心為例，我盤點了近期落戶的一些企業，

發現19家企業里有14家都是從外區引入，其中11家來自寶山、浦東、閔行、嘉定等郊區。

看到這里大家應該都和我有同樣的感慨：

一來大部分企業名字都沒聽過，一查規模都是小微企業類型，副中心的招商引資重點已經淪落至此；

二是相比CAZ板塊，副中心對郊區的虹吸加碼，魚苗都被一網打盡，郊區以后的路更難走了。

副中心也很委屈，以前城市正中心是大哥，它們是二哥，一起幫扶郊區小弟的發展；

現在郊區小弟們養肥了，大哥先吃一口肉，二哥被大哥搶了資源，被迫上梁山爭一口湯。

最后大家幡然醒悟，副中心不提了，是因為發展方式變了。

壞消息是全新新一代板塊定位都降級，真如成為不了下一個徐家匯了；

好消息是，即使發展處境不樂觀，副中心依然能虹吸一些郊區資源，依然在創造增量，至少還在發展。

過去五年副中心沒有迎來好的歷史機遇；

下一個五年，上海城市副中心會有什么新變化，我們可以拭目以待。