上海遠郊小鎮的樓盤，全面崩潰了！

小鎮新房一個都賣不動，這是為啥？

郊區的樓市還有未來嗎？

我們統計了一批上海遠郊小鎮新房的銷售去化情況，發現數據很不理想。

上海的遠郊小鎮

嘉定遠郊小鎮很多樓盤在滯銷，安亭之前的紅盤上海派每逢開盤都是“日光”。

但是如今新開的嘉芯薈、深安上居等項目一年過去才去化一半，形成了鮮明的反差。

華亭的春申陽光開盤快3年了，去化更是只有1/3，銷售異常慘淡：

青浦的遠郊小鎮白鶴、華新、重固等出現了很多滯銷盤。

白鶴的翠湖水岸開盤一年半僅賣出99套房，去化才26%；寶業活力天境2年才賣出一半的房源：

松江遠郊小昆山的中海閱麓山是賣了3年的老盤了，還有大量的房源未售出：

奉賢的幾個遠郊小鎮新房也是滯銷非常嚴重。

海灣的奉發云邸開盤2年僅賣出18套房，棕櫚灘別墅自從2012年首開爛尾后僅售出6套房；

藍灣板塊的陜建名城映藍2年去化才30.5%，很不理想。

奉城的中海戈雅園2018年就開盤了，從期房賣到現房，還有將近200套房沒有賣出去：

金山傍著市域鐵路南楓線在沿線瘋狂開新盤，但一個都賣不動。

亭林的星耀東方、華紡棠樾今年開盤后各只賣出50多套房；

朱涇的水尚華庭開盤3年多去化不到22%，庫存積壓很大；

楓涇的長城逸府2019年開盤時叫華豐格蘭郡，隨后開發商破產，被國企長城國富基金接手后改為現名。

其769套房源如今僅賣出70套，不知何時才能清盤：

寶山羅店的新房同樣賣不動了。

佳運名邸開盤1年半僅賣出47套房，去化不到15%：

還有浦東的航頭、新場、宣橋、惠南、書院、泥城等遠郊小鎮上的新房，去化也都非常艱難。

上海遠郊小鎮的新房，為啥都賣不動了？

上海的郊區廣袤無垠，處處涌動著新房開發的熱潮。

同預算段產品可選的范圍比較大，產品面臨同質化競爭。

郊區小鎮的新房大多在3萬元/m2上下，一套房總價在兩三百萬，大家都很趨同。

安亭、重固、車墩、金匯板塊的新房價格差不多，到市區通勤的距離也差不多。

這些遠郊小鎮的新房供應量都很大，從不同方位分流了客戶群體。

郊區小鎮的新房不好賣是一方面，二手房漲幅還拉胯，跟郊區新城中心和市區形成了兩極分化。

以安亭為例，上海派二手房2020-2022年漲幅不到30%；

而嘉定新城的盤古天地、中信泰富等二手房漲幅在35%以上。

順著11號線到了更近市區的南翔，中建溪岸瀾庭的漲幅已接近40%。

海灣的房子幾乎就沒漲過，買在這都是虧的。

以海尚墅林苑為例，2020-2022年橫盤1.7萬元/m2，現在跌到1.1-1.3萬元/m2了，不漲反跌。

但是奉賢新城核心區的房子穩中有升，漲跌在跟著大盤走。

這些例子都表明，只有核心資產才最容易升值。

而且像兩三百萬這樣的資產配置在郊區小鎮，本身對應的產品就決定了很難賺到錢。

當很多人看到這樣的案例或是親自領會到這樣的教訓后，不想再去碰遠郊小鎮的房子了。

在以前新房靠著規劃就能戳動買房人的心。

大家都相信開發商的宣傳“XX會打造成為第二個張江，房價5年就翻番”。

但現在買家變得精明了起來，不再盲目地相信規劃了。

靠規劃賣房的時代已經過去了。

比如奉賢海灣的規劃，就像一個美麗的陷阱，套牢了無數買家，讓很多人變得清醒了。

還有寶山美蘭湖的規劃，讓人等了很久，或是降標減配，給了買房人很大的心里落差。

真如副中心的規劃也是讓人苦等久矣，而川沙副中心到現在都還沒影兒呢。

所以沒人敢再去盲目地賭規劃了。

更重要的是，很多郊區的規劃在收縮，以后郊區可能只有一個發展中心了，那些偏遠小鎮都很危險。

以寶山為例，之前規劃太多，根本消化不良。

從美蘭湖到顧村，從吳淞口到吳淞創新城，再到上大、南大，全域都在搞規劃。

而今寶山明確，以后只搞“三支箭”——濱江、大吳淞和南大，不把餅攤那么大了。

再以嘉定為例，規劃也是呈多點開花之勢。

從最早的安亭新市鎮到南翔CBD，從嘉定新城到江橋大虹橋，哪里都有大規劃。

現在五大新城的發展格局明確，以后嘉定就只有一個中心——嘉定新城，遠郊小鎮很難再翻身了。

奉賢取消海灣的規劃后，只專心搞奉賢新城，規劃也在收縮。

自然像海灣這種遠郊鎮就被邊緣化了，新房也沒概念來支撐了，市場就陷入了窘境。

新房價格不斷上漲且不讓降價，但二手房市場卻在不斷砸盤，讓遠郊小鎮的新房更加不好賣了。

上海的房地聯動價一直在上漲，新房越賣越貴，很多剛需已經買不起了。

比如安亭的嘉芯薈新房將近4萬元/m2，太貴了。

以前不管是哪里，上海的新房都有倒掛，閉著眼睛打新都能賺錢。

但現在變成了負倒掛時代。

嘉芯薈旁邊的二手房嘉亭菁苑成交價僅3.45萬元/m2，一河之隔的花橋凱德都會晶彩才1.5萬元/m2。

二手房市場砸得太猛了，到了價格相差懸殊的地步，自然新房很難找到買家了。

而且這樣的高負倒掛，買到新房是不是就意味著要破發了呢？

再以重固為例，一批新房賣3.48-3.78萬元/m2。

但二手次新房君匯上品成交價才2.78-3萬元/m2。

奉賢金匯也是這樣，新房賣3.5萬元/m2，二手房賣2.8萬元/m2。

在負倒掛面前，新房肯定很難找到市場了。

這樣對比下來，你是覺得買新房劃算還是二手房劃算呢？

更重要的是，二手房勝在確定性，品質看得見，即買即住，不存在新房那樣的交付風險。

現在新房交付即WQ的現象太多了，品質很難得到保證，很多買家為了尋求確定性不想去賭了。

二手房所見即所得，風險要小得多。

隨著各種稅費的降低和取消，買二手房的附加成本已經不比新房高多少了。

郊區小鎮的新房代表了遠大新。

隨著這輪房價的調整，上海近郊的動遷房和老破小都經過了暴跌，縮小了與遠大新的總價差距。

進而搶走了很多同預算段的剛需客戶，使得遠郊小鎮的新房市場被無限分流。

以近郊的南翔為例，花230多萬就能買在陳翔公路地鐵站旁的翔和雅苑動遷房。

出于通勤和落腳的考量，這不比花三四百萬買安亭的新房還要香？

豐莊、江橋的動遷房都在200多萬，吸收了很多市區置業客群。

實在沒有必要乘坐13號線延伸再換乘示范區線去往遙遠的重固，江橋的環境再不好地段永遠在那。

中外環間的彭浦、通河、張廟老破小總價也都在200多萬，同樣吸引了很多剛需客群的購買。

甚至一兩百萬都能入住內環旁的老破小了，甘泉宜川、光新、曹楊的老破小總價很低。

有了這些選擇，還買啥安亭、重固、車墩和惠南呢？

這些近市區和近郊的產品經過大幅降價后都表現出了極大的性價比。

上海近郊的一些動遷房品質越建越好、設計理念很先進，成了壓垮郊區小鎮新房的最后一根稻草。

比如共康板塊的動遷房大康泓錦苑、大康鼎灝苑、大康豪璟苑。

從外立面來看品質超越了商品房，一般人很難分清它們是動遷房：

還有閔行君蓮板塊的動遷房眾秀新家園，建得跟商品房一樣。

設計理念也非常先進，小區停車位還安裝了充電樁，配置標準超過了商品房：

花300多萬就能在君蓮買到地鐵口的動遷房和次新商品房，比住在郊區某個小鎮的新房方便得多。

隨著新時代動遷房設計理念的進化，上海近郊還會建設更多這樣的品質動遷房。

等到這些產品陸陸續續上市流通，將更加分流郊區小鎮的新房市場。

郊區小鎮的新房不好賣，也在于郊區整體產業在下滑、人口在減少，購買力在從內部減退。

對比今年上半年上海各區一般公共預算收入，郊區幾乎全面下滑，出現了很大的負增長：

郊區一般以工業生產為主，但是工業都在轉型和調整，對全區經濟結構與收入產生了影響。

松江、嘉定、奉賢、金山對工業都比較依重，第二產業占據了半壁江山。

隨著松江制造業的轉型，關停了很多低端和污染性工廠，松江GDP已經連續兩年負增長；

嘉定受制于安亭汽車的轉型，GDP降到了2%，高增長時代一去不復返。

郊區工業2.0最好的轉型之路是向2.5和3.0轉變。

如果建成自己的專屬CBD會更好，多吸引一些高能企業入住，為全區增加稅收收入。

但是市區CBD建的太多了，吸走了郊區的資源，導致郊區CBD很難成氣候。

比如嘉定南翔CBD的潰敗，原先培育和引入的米哈游、鷹角網絡、莉莉絲游戲等獨角獸企業。

全被徐匯漕河涇一鍋端了，都被搶走了。

青浦新城的CBD一直建不起來，最近才剛剛開始規劃，發展完全被虹橋副中心壓制了。

2035已劃定上海市區CAZ，未來優質的明星企業都會云集到CAZ里辦公，跟郊區加速分化。

郊區產業的發展和升級遇到瓶頸的同時，人口導入的速度也在放緩。

像嘉定、寶山這些上海人口導入的大區，人口總數竟然在減少了。

根據最新統計數據，嘉定2023年人口總數同比減少了0.7萬人，寶山減少了0.6萬人。

產業下滑、人口減少，讓郊區小鎮的新房購買力在從內部減退。

多重因素主導下，讓郊區小鎮的新房不好賣了。

但這并不代表郊區的樓市就一定沒有未來。

隨著郊區產業的升級和戰新產業的布局，可能還會有東山再起的那一天。

比如嘉定在搞汽車的新四化，松江在搞G60科創走廊，寶山、金山在搞南北轉型，青浦在打造長三角數字新干線，產業轉型都邁上了新臺階。

上海郊區小鎮的樓市未來命運如何，讓我們拭目以待！