01

最近深圳最熱的土拍地塊，南山后海T107-0107地塊成功出讓，最終競得者為華潤+中海，以185.12億元價格成交！

該地塊最終拍地溢價率為46.3%。

附近有中鐵南方總部大廈、中建科工大廈、喜之郎大廈、華強(qiáng)方特大廈、中海油大廈等總部大廈，還有蔚藍(lán)海岸2-3期等小區(qū)，該小區(qū)掛牌均價約10.9-11.9萬元/㎡。

該地采用“價高者得”的方式競拍。

住宅部分為純商品房，除住宅外，該地還將建設(shè)商務(wù)公寓、商業(yè)等。該地塊還將建設(shè)片區(qū)次地標(biāo)，高度不低于200米！

這是深圳今年下半年出讓的第四宗涉宅用地，也是起拍價最高的一宗。

上半年，深圳僅在2月29日掛牌拍賣一宗涉宅用地，下半年供地節(jié)奏明顯加快。

T107-0107地塊位于深圳后海金融總部基地，掛牌起始價126.52億元，是深圳第九宗“百億地”。

深圳上一次出讓的“百億地”是位于深圳灣超級總部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32億元競得。

前8宗已成交的“百億地”分別為：

1.2014年1月，前海恒裕金融中心134億
2.2015年9月，龍華龍光玖鉆112.5億
3.2016年6月，光明龍光玖龍臺140.6億
4.2016年8月，華僑城&招商蛇口深圳會展灣310億
5.2017年12月，龍崗世茂深港國際中心239億
6.2020年5月，龍光前海天境115.97億
7.2020年10月，華發(fā)冰雪文旅城綜合體127.1億
8.2023年6月，深灣超總中海深灣玖序125.32億

02

宗地號T107-0107，土地位置南山區(qū)粵海街道，土地用途二類居住用地+商業(yè)用地+道路用地（允許地上地下連通，除地下通道外，其余空間產(chǎn)權(quán)歸政府）；

土地面積38566.56平方米（北側(cè)地塊12197.30平方米，南側(cè)地塊22456.36平方米；其余為道路）；

建筑面積263000平方米，掛牌起始價1265200萬元，土地使用年限70年。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表顯示，新建規(guī)定建筑面積263000平方米。

其中住宅176900平方米，商務(wù)公寓70000平方米，商業(yè)10000平方米，幼兒園（9班占地面積3000平方米）2900平方米，文化活動室1000平方米，還有便民服務(wù)站、社區(qū)老年人日間照料中心、托育機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)用房等。

該地塊為9月公布的宅地清單用地，深圳灣之前調(diào)規(guī)宅地。

該地塊在9月深圳公布的居住用地項(xiàng)目清單中，T107-0107宗地為深圳灣之前調(diào)規(guī)宅地。

今年7月份，[后海灣-東角頭地區(qū)]法定圖則DU10、DU13中的其中幾個地塊調(diào)成了商住用地。

調(diào)宅地的用地面積共34654平方米，規(guī)劃容積約8.0。

調(diào)整后規(guī)劃，DU10單元及DU13單元主導(dǎo)功能均調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地（C+R2）”；

其中，地塊DU10-01用地面積12197㎡，用地性質(zhì)為二類居住用地+商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，容積率為8.0；

地塊DU13-01與原規(guī)劃南側(cè)兩地塊及部分規(guī)劃市政支路合并為一個地塊，編號不變，用地面積調(diào)整為22457㎡，用地性質(zhì)為二類居住用地+商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，容積率為8.0。

規(guī)劃顯示，DU10-01與DU13-01地塊的規(guī)劃建筑面積指標(biāo)和配套設(shè)施，在符合單元控制總量、地塊主導(dǎo)功能和城市設(shè)計(jì)的要求前提下，結(jié)合建筑方案需求，可在兩地塊間適度騰挪”。

03

從位置來看，該地位于深圳灣后海總部基地。

地塊幾乎與2號線登良站無縫銜接，1站可到后海。

東面是中鐵南方總部大廈、中建科工大廈、喜之郎大廈、鋼結(jié)構(gòu)博物館等；南面則是華強(qiáng)方特大廈；北面則是中海油大廈。

西面隔著后海濱路是老牌大社區(qū)蔚藍(lán)海岸2-3期，此項(xiàng)目的掛牌均價約10.9-11.9萬元/㎡。

圖源：灣區(qū)之聲

從規(guī)劃圖則上可以看到，地塊周邊目前除西面以外，均以商業(yè)用地為主。

地塊在性質(zhì)上，和中海深灣玖序有些類似，都是在寫字樓集群中劃出零星住宅用地，未來也不會形成住宅集群。

因?yàn)槊婧Ｃ鏁粚懽謽钦趽酰钥赡苤挥懈邔硬庞锌赡芸春＃ň唧w以實(shí)際為準(zhǔn)）。

但此宗地塊在深圳來說，仍舊是稀缺的住宅地塊。

周邊擁有最頂級的城市配套，比如海岸城和華潤城等高端商業(yè)，不遠(yuǎn)處就是人才公園、深圳灣1號、春筍和春繭等城市級網(wǎng)紅地標(biāo)。