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金眾云山海公館項目全面解析

項目簡介

金眾云山海公館位于深圳市南山區招商街道赤灣片區，是一個高品質住宅項目。項目由深圳粵美投資有限公司（金眾地產集團旗下）開發，總占地面積約3.62萬平方米，總建筑面積約19.5萬平方米。項目規劃包括西區與東區，其中西區規定容積率約3.45，東區規定容積率約4.86。總可售戶數約為810套，戶型面積從111平方米到174平方米不等，主要為純居改善型4-5房。項目預計交房時間為2026年6月（西區）和2026年12月（東區），采用精裝交付。

優缺點分析

優點

1. 地理位置優越：金眾云山海公館位于南山區赤灣片區，毗鄰深圳灣，享有優美的海景和城市風光。同時，項目距離市區較近，交通便利，能夠享受到城市中心的便利設施。項目緊鄰赤灣地鐵站，距離約200米，地鐵2號線和5號線在此交匯，方便居民前往前海、后海、寶中等核心片區。此外，項目還可通過小南山隧道或港航路連接興海大道，公共交通便捷。
2. 自然環境優越：項目周邊有豐富的自然景觀資源，如深圳灣公園、歡樂谷等，非常適合喜歡大自然和戶外活動的人群。項目西鄰小南山公園，東鄰文天祥紀念公園，生態環境良好，適宜居住。
3. 建筑品質高：金眾云山海公館由知名開發商開發，采用高品質的建筑材料和施工工藝，保證了項目的建筑品質。項目共分為兩期開發，共4棟可售商品住宅，均為超高層住宅，設計合理，空間利用率高。
4. 戶型設計合理：項目提供多種戶型供選擇，包括111平方米到174平方米的4-5房，滿足不同家庭的需求。戶型設計合理，空間利用率高，部分戶型還享有贈送面積，實際使用率可達90%以上。
5. 配套設施完善：項目自身配備有商業、教育、醫療等配套設施，能夠滿足居民的日常需求。同時，項目周邊還有南山實驗學校、南山人民醫院等優質的公共服務設施。項目還配建雙18班幼兒園，周邊還有九年一貫制學校、十二年制中英文學校等多所學校，教育資源豐富。
6. 價格優勢：金眾云山海公館的價格具有較高的性價比。目前項目的備案均價約89422元/㎡，折后單價在6.09-7.64萬元/㎡之間，總價在710-890萬元/套之間。部分戶型還享有“送6000元/㎡”豪華裝修的優惠，并額外贈送黃金。

缺點

1. 周邊配套設施尚待完善：目前赤灣地區還在建設中，周邊商業綜合體配套不成熟，需要時間來兌現。雖然項目旁邊是開云府4.6萬㎡商業，赤灣地鐵站旁也有商業綜合體在建，但整體商業氛圍還有待提升。
2. 周邊施工噪音和粉塵影響：由于周邊建筑施工比較多，可能會給居民帶來一定的噪音和粉塵影響，對居住環境造成一定的干擾。
3. 項目臨近物流港口：首先是景觀和城市面貌對項目有一定的影響，其次是港口的大貨車出入比較多，可能會帶來一定的噪音污染。不過，隨著海底隧道的開通，這一情況有望得到改善。

開盤交樓時間

金眾云山海公館的開盤時間為2024年3月31日，預計交房時間為2026年6月30日（西區）和2026年12月（東區）。項目采用精裝交付，購房者無需擔心裝修問題。

戶型面積、得房率、房價

戶型面積

金眾云山海公館提供多種戶型供選擇，包括111平方米到174平方米的4-5房。具體戶型如下：

• 111㎡的4房2廳2衛，分布在3棟的04.05戶型，設計的是豎廳格局，客廳3.6米開間，三開間朝南。
• 116㎡的4房2廳2衛，分布在3棟的03.06戶型，設計的是豎廳格局，客廳3.7米開間，三開間朝南。
• 117㎡的4房2廳2衛，分布在3棟的01.02戶型，設計的是橫廳格局，客餐廳一體化5.4米開間。
• 129㎡的4房2廳2衛，分布在1棟的03.04戶型，設計的是豎廳格局，客廳3.9米開間，客廳連接次臥出大陽臺（6.8米長）。
• 155㎡的5房2廳3衛，分布在1棟的01.02戶型，設計的是橫廳格局，客餐廳一體化7.4米開間。
• 174㎡的5房2廳3衛，分布在1棟的01.02戶型，設計的是橫廳格局，客餐廳一體化7.4米開間，客廳連接次臥出大陽臺（7.3米長）。

得房率

金眾云山海公館的套內得房率約79.79%，加上贈送面積，實際使用率可達90%以上。這一得房率在市場上具有較高的競爭力。

金眾云山海公館的備案均價約89422元/㎡，折后單價在6.09-7.64萬元/㎡之間。總價方面，根據戶型不同，總價在710-890萬元/套之間。部分戶型還享有“送6000元/㎡”豪華裝修的優惠，并額外贈送黃金。此外，項目還推出了一些優惠活動，如總價710萬起買大四房，享黃金+8.8萬家電禮等。

區域優勢

地理位置優越

金眾云山海公館位于南山區赤灣片區，是前海和蛇口兩大中心組團的融合地帶。項目既可享受前海的發展利好，也可享受蛇口的國際生活配套。此外，項目毗鄰大小南山，部分高樓可遠眺深圳灣海景資源，擁有豐富的自然資源和人文資源。

交通便利

項目距離赤灣地鐵站非常近，步行約200米即可到達。地鐵2號線和5號線在此交匯，方便居民前往前海、后海、寶中等核心片區。此外，項目還可通過小南山隧道或港航路連接興海大道，公共交通便捷。未來，隨著周邊地鐵線路的不斷完善（如規劃中的12號線、15號線、24號線、28號線等），項目的交通優勢將更加明顯。

教育資源豐富

項目自帶雙18班幼兒園，周邊還有九年一貫制學校、十二年制中英文學校等多所學校。其中，南二外赤灣學校是深圳市南山區教育局所屬的九年一貫制公辦學校，教學質量有保障。此外，項目周邊還有深圳貝賽思國際學校、深美國際學校等國際學校，為業主提供了多元化的教育選擇。

生態環境優美

項目周邊有赤灣公園、文天祥紀念公園等自然景觀資源，生態環境良好。這些公園不僅為居民提供了休閑散步的好去處，還有助于提升項目的居住品質。

發展潛力巨大

赤灣片區作為前海蛇口自貿區的核心樞紐地帶，具有獨特的發展優勢。隨著舊改的持續推進和周邊基礎設施的不斷完善，整個區域的面貌將徹底煥新。未來，赤灣有望成為集產業、商業、居住于一體的綜合產業中心。因此，金眾云山海公館作為赤灣片區的高品質住宅項目，具有巨大的發展潛力。

總結

金眾云山海公館是一個集地理位置優越、自然環境優越、建筑品質高、戶型設計合理、配套設施完善等優點于一身的高品質住宅項目。雖然項目周邊目前還在建設中，存在一些配套設施不完善的問題，但隨著時間的推移和周邊基礎設施的不斷完善，這些問題將逐漸得到解決。對于追求高品質生活和未來潛力的購房者來說，金眾云山海公館無疑是一個值得考慮的選擇。

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