番禺新光地塊，周四就要正式競拍了。

目前我們摸到的，意向參拍的房企，有兩家，綠城和龍湖。

一家，是有央企背景的混合所有制企業；

一家，則被視為民營房企之光。

對這兩家企業，雖然大家都不陌生，但嚴格來說，都不算廣州土拍市場的?？停衲甓紱]拿過地。

綠城雖然今年參與了荔灣鶴洞汽修廠（保利雅郡）和白云怡新路（越秀·云悅）地塊的競拍，但最終都沒成功入局。

龍湖呢，上一次拿地，是去年了，也是在番禺，地價2.4萬/平的迎賓路地塊，現在的龍湖御湖境。

注意哈，這是截止至發稿前，我們了解到的房企意向情況，現在距離報名截止，還有一天時間。

最終去不去，以報名情況為準，不排除還會半路殺出哪個程咬金來。

據說越秀，也挺感興趣。

這是好事。

每次都是內～幾家央國企，或者城投托底，看官們都看膩了，有新鮮血液加入，是好事，說明開發商信心也慢慢起來了。

之前信達拿下禺山大道南地塊，也是類似的。

番禺這片土地，吸引力還是很強的。

實際上，新光這塊地，從出現在推介名單中時，我們就有過多次介紹了。

原因無他，素質好嘛。

1）區位能打。

廣州城市新中軸線南延段上，站位足夠核心，匯聚城市核心資源。

2）稀缺性強。

地塊所在的洛溪島，在此之前，宅地斷供近20年，新盤不多，更沒有新規后的產品，有一定稀缺性。

3）景觀優秀。

既能兩面望江，又可以看小蠻腰、東西塔、萬博CBD等地標，坐擁雙重景觀。

4）雙地鐵環繞。

附近有18號線沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西側還有3號線廈滘站，4站廣州塔，不過距離稍遠，需要接駁。

5）地價優勢。

不說豪宅，板塊次一點的二手，都要賣3.7萬/平，1.4萬/平+，番禺顯然是給足了誠意。

要知道，對岸去年都拍到搖號的龍湖迎賓路地塊（御湖境），保利新光西（濱江和著），地價都竄到了2字頭。

注意，以上提到的幾點，都是明牌了的，所見即所得，還有一個重要加分項，是之前沒提到的——

學校。

從教育設施配套來看，地塊附近，有洛浦沙溪小學+珊瑚灣畔小學，對口初中，則是1.5km處的沙滘中學。

這個學校，名氣一般，在番禺存在感并不高。

對于地塊來說，只是保障了將來業主子女有“家附近”的學校讀，但談不上好。

之所以單獨提一嘴，是因為我們收到消息，沙滘中學，有希望納入仲元管理，補齊地塊短板，

流程還在走，但基本上，已經定了。

仲元有多牛？

這是番禺人眼中的“神學院”，省一級名校，建校至今90年+，妥妥的番禺第一梯隊。

作為“首批國家級示范性普通高中”“中國百強中學”，仲元高中部實力很強，是31所高校的優質生源培養基地，說是“清北發動機”也不為過。

對很多番禺學子來說，仲元是可望而不可及的存在，錄取門檻不低，這也是篩選生源的關鍵環節。

2024年，廣東仲元中學名額分配錄取最高718分，最低662分。

從網傳番禺初中的“仲元率”統計來看，沙滘中學上線比例僅為4%，今年只有10名學生能擠進仲元。

但如果能納入仲元管理，那就不一定了。

辦學水平和教育質量上，都能得到質的提升，招生名額上，不排除會有一定傾斜。

當然，具體的招生政策，還要等官宣。

千萬不要低估了名校的影響力。

類似的地段和配套，有好學位和沒好學位，到了銷售環節，可能就是小幾千塊一平的價差，將來進入二手市場，有名校傍身，業主心態也會更穩，更賣得起價。

如果能敲定下來，利好的，也不只是新光東地塊，還有周邊的村民和小區，包括珊瑚灣畔、海怡半島等。

再聊聊定位方向。

從板塊調性和地塊自身素質來研判，這塊地，我覺得大概率會做剛改產品，這也是綠城、龍湖、越秀所擅長的。

整個洛溪島，雖說已經多年沒有新宅地入市，但本身其實不缺供應。

不過，幾乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那種。

島中有綠茵島水岸別墅，島尖呢，東有星河灣半島，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈層氛圍都不一般，價格自然也不親民。

其中最典型的代表，是星河灣半島。

今年7月，項目5期，即星河灣半島五號，有一套1260平的復式，賣出了2億+的“天價”，成為今年全國首套網簽價突破兩億的豪宅。

板塊調性，無疑是再次被拔高了。

｜地塊周邊實拍，拆神攝

但有一個問題，也更突出了：

對普通買家來說，并不友好，門檻太高了。

想買新房，只能把目光投向島外，比如大石，番禺廣場等。

新光快速東側地塊的出現，關鍵作用，我覺得有幾點：

1）打破板塊單一的產品供應體系；

2）把珠江后航道江景總價門檻打下來；

3）帶來島內首個的新規后產品。

陽臺占比20%，雖然不是超新規，但也比周邊其他新房要高了。

當然，這里還有一個預設的前提：地塊定位為剛改。

為啥？

這塊地，做不了純粹的改善。

城市界面擺在這里，雖然有沙溪舊改的預期，但需要兌現時間，江景也不是一線，高凈值人群接受度不高。

如果是做剛需，又浪費了地段、景觀，2.5的容積率，以及學鐵商，總價段也會和對岸的濱江和著打架，不卷不行。

剛改，會是一個相對合適的定位，在板塊也有稀缺性，面積段方面，可以做105以上。

項目未來的客群，也是比較明確的。

除了天河、海珠的外溢，主要還是本地置換，比如周邊樓齡超過20年的二手業主，可能不愿意搬離原有的生活圈，或者想享受新一代的產品，會考慮；

另外就是周邊商圈小老板了，如酒店用品批發，茶葉城等，圖的就是一個生活氛圍，通勤方便和自住舒服。

操盤思路，類似龍湖御湖境。

在良性的市場競爭中，說服了一部分客戶轉向把143，190的產品當作資產購買，而非傳統意義上的改善。

豪宅板塊買剛改，半價，甚至是3-4折，相信還是會有不少買家愿意考慮的。

地塊體量，大約8.4萬方，比迎賓路略小，搭配1.4萬/平的樓面價，資金占用也就12億+，風險可控的；

現狀也已經拆平圍蔽了，對于開發商來說，這也是一張安全牌，拿地就能開工。