朝陽十八里店的云筑項目之前咱們都講過，賣的也不錯，最近云筑4期也馬上開盤了，項目名又叫北京隅·東序，下面我來按照地理位置及配套、項目情況、綜合分析、優缺點，來詳細介紹一下這個盤。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

北京隅·東序（云筑四期）位于位于北京市東四環朝陽港地鐵17號線十八里店站旁，西側約50米有地鐵17號線十八里店站。

【交通】：
離地鐵17號線十八里店站很近，步行300多米，這在新房里面比較少見了。17號線北線已經在年初通車，等中段十里河站至工人體育場站通車后（預計25年底），17號線的南北通達性無需多言，北至昌平北，南至通州，貫通東城、朝陽。地鐵17號線十八里店站，5站即達國貿，7站即達工體，3站達亦莊，10站換乘13條地鐵線（17號線建成后），距離東四環800多米，開車很快到國貿CBD，交通暢達城市各重點商圈。

【教育】：

教育資源充滿希望，項目東南角自建幼兒園、西南1條街區既是人大附中朝陽港分校已經開始動工，小區南側為優質學校人大附中（小學、初中預計25招生、高中預計26招生），區域內規劃多所小學、中學及托幼教育，已經逐漸展開落地。

現在教育資源能夠托底，周邊2公里內現有學校：首師大朝陽實驗小學、北京工業大學附屬中學、北京十八中、北京市私立新亞中學、北京八十中等國際、公立教育資源。

【生態】：

項目周邊很多公園。2.5萬畝“朝南萬畝森林公園”（在建）、海棠公園、老君堂公園、蕭太后河文化風景綠廊等，生態環境比較棒。

【商業】：

黃金17號線串聯國貿、SKP、合生匯、燕莎奧萊等城市核心商圈，一站式購物體驗。主干交通直達山姆會員店、麥德龍、fudi倉儲式會員店、朝悅百惠購物中心、焦奧中心等大型配套商業，朝陽港國際住區的定位和規劃，將打造28萬㎡超級商業。項目旁邊4/5號地塊，商業體量為12.6萬㎡，今年11月拍地。（項目南側，據說是龍湖天街），高效率滿足居住者的日常所需。

【醫療】

區域內醫療體系完善，分布有北京朝陽中西醫結合急救中心、北京圣馬克醫院、十里河醫院、民航總醫院、仁安醫院、首都醫科大學附屬北京婦產醫院（南院區）。對于新房來說，這個醫院配套還算可以。

2、項目情況

朝陽四環外地鐵改善盤，項目共17棟住宅，824套房，總高5-17層。項目12月中下旬開盤，容積率在2.8，得房率85-92%。北京隅·東序（云筑四期）售指導價為7.9萬元/㎡，未折扣總價范圍在695-1635w，預計開盤有一定折扣。

開發商：金隅地產

總占地面積（住宅）：43661.924㎡

地上建筑面積（計容）：122253.387㎡

容積率：2.8

綠化率：30

總棟數：17

總戶數：824戶

物業費：7元/平米

車位：1：1.12

總樓層：5-13-17層

得房率：85-92%

梯戶比：一梯兩戶，兩梯兩戶

交房時間：預計27年10月底

交付標準：精裝交付（國內外一線品牌）

面積區間：建面約98㎡-193㎡一至四居

物業公司：金隅物業

項目地址：北京市東四環朝陽港地鐵17號線十八里店站旁

樣板間：3個，127平，155平，193平

樓盤沙盤圖

具體戶型分布樓棟如下：

戶型情況：

98㎡（35套）三居695-748萬

99㎡（20套）三居720-785萬

114㎡（26套）三居866-928萬

127㎡（106套）三居908-995萬

133㎡（42套）四居956-1000萬

146㎡（186套）四居1110-1170萬

155㎡（151套）四居1176-1260萬

163㎡（34套）四居1300-1330萬

182㎡（133套）四居1500-1538萬

192㎡（68套）四居1600-1635萬

樣板間我去的時候還沒開放，這周開了，大家可以直接去現場感受一下，裝修標準很高，裝標超過云筑三期，遠超云筑一二期，算是北京東南方向改善盤中品質最好的了，和保利朝陽和煦裝標在一個檔次上。

3、綜合分析

先說結論：

4環線+緊鄰地鐵+名校規劃，距離東四環800m，距離地鐵17號線200m，九年一貫制的人大附。這幾點就有足夠吸引力，同時區域內云筑一二、三期以及保利朝央和煦已經先行，賣的也挺好。

地鐵17號線，作為北京市最長的一條南北向線路，是連接北部研發服務和高技術產業發展帶、南部高技術制造業和戰略性新興產業發展帶，兩條重要產業發展帶的快速軌道交通走廊，同時串聯了通州、東城、朝陽、昌平四個行政區，支持和帶動亦莊、垡頭工業區、朝陽港、CBD及未來科學城的發展，是北京經濟產業的黃金線。

因此未來會具有較好的流通性、保值性。

北京隅·東序（云筑四期）的西南側是垡頭西二路，雙向兩車道（50m），現在車不多，路西南側是住宅用地（中海拍下）。項目東南側是垡頭東路（50m），雙向兩車道，路東南是公園用地。項目西北側是垡頭東一路（30m），雙向兩車道，路西北是商業用地。項目東北側是朝陽港一街（20m），路東北是朝陽港二期的住宅用地。地塊所在的十八里店定位朝陽港國際住宅，是一個先規劃后建設的板塊，板塊是比較干凈，后期會建設比較多的商品房，整個板塊應該會比較好。

朝陽區北京隅·東序（云筑四期）二手房的競品分析：

朝陽南側商品房比較少，華僑城、華翰國際等目前6-7萬，與北京隅·東序（云筑四期）比能夠有配套成熟完善的優勢，但是戶型沒有北京隅·東序（云筑四期）好，樓齡也比較老了，未來這邊的新房會對這些二手房有一定的沖擊。

北京隅·東序（云筑四期）新房競品分析：

項目南側693、685、694地塊是云筑一、二、三期，云筑前三期到14號線十八里店站400多米，單價在7.5w，沒有什么房源可以選了。云筑前三期整體戶型更小一些。項目的的西北邊朝央和煦無論是戶型還有面積上和裝修上，與北京隅·東序（云筑四期）互為競品，保利朝央和煦房子也賣的差不多了。目前看北京隅·東序（云筑四期）是附近大面積改善盤的不二之選。

4、優缺點分析

先說優點：

地處朝陽港國際居住區后續配套會很完備、同時是四環價格洼地（豐臺四環旁邊的項目都8w＋了），17號線可以輻射通州、亦莊、東城、朝陽、昌平，串聯眾多產業區、商業區，不會缺少承接人口。

教育、生態、交通、商業、醫療等配套相對新房來說，還比較可以，前面都已經介紹過了，不再贅述。

全鋁外幕，戶型設計合理，裝標高，全屋智能、新風地暖等一應俱全，同時項目配備陽臺。小區內設有會所、水系、瀑布、園林、兒童游玩區，從96㎡剛改到192㎡終改，全面覆蓋，得房率較高，是朝陽南一個不錯的選擇。

再說缺點：

小區的東南側有鐵路（約100米），選樓棟的時候要注意下。

好了，關于北京隅·東序（云筑四期）的分析就是這些了。新房跟誰去都是一個價，沒有團購、沒有獨家房源、沒有特殊優惠渠道，只有返傭才是硬通貨，千萬別自己隨便去，售樓處都有攝像頭，最后的返傭階段會做人臉比對，具體注意事項見《深度思考的買房經驗分享》：北京買房|新房返傭--必看！

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