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優缺點分析

缺點：

1. 當前地鐵出行不便：盡管有地鐵規劃，但目前項目距離已建成的地鐵站點較遠，對于依賴地鐵出行的居民來說，日常通勤可能需要花費較多的時間和精力。

2. 周邊環境有待改善：

? 產業用房影響整體氛圍：項目周邊以產業用房為主，商品住房相對稀缺，整體環境可能略顯雜亂，缺乏純粹的居住氛圍。

? 周邊建設施工可能帶來影響：由于區域處于發展建設階段，周邊可能存在一些施工項目，會產生一定的噪音、灰塵等影響，對居民的生活造成干擾。

3. 社區規模較小：項目總占地面積約1.57萬㎡，由4棟高層住宅組成，社區規模相對較小，內部的公共空間和休閑設施可能會相對有限，比如可能沒有游泳池等大型配套設施。

4. 商業配套層級有待提升：雖然周邊有一些商業設施，但缺乏大型的高端商業中心，對于追求高品質購物和消費體驗的居民來說，可能需要前往其他區域。

優點：

1. 交通網絡較完善：

? 公路交通便捷：項目西鄰城市主干道松白路，可便捷接駁光僑路、深圳外環高速、南光高速等，無論是前往深圳其他區域，如南山、寶安等地，還是去往周邊城市，自駕出行都十分方便，并且南光高速、龍大高速深圳段免費通行，降低了出行成本。

? 未來地鐵規劃可期：根據規劃，附近有地鐵18號線和29號線，雖然當前還未建成，但未來地鐵開通后，將大大提升公共交通的便利性。

2. 教育資源豐富：

? 學校眾多：周邊有多所知名學校，涵蓋了從幼兒園到中學的教育階段，包括項目自帶的9班制幼兒園，以及長圳學校、玉律學校、華中師范大學附屬光明勤誠達學校、深圳實驗光明學校、深圳技術大學附屬學校（光明）、深圳光明區高級中學等，為孩子提供了多樣化的教育選擇。

? 師資及教學設施有保障：周邊的學校師資力量雄厚，教學設施先進，能夠滿足孩子的學習需求，為孩子的教育成長提供良好的環境。

3. 生態環境優越：

? 河流景觀：項目東臨茅洲河，擁有優美的水系景色和豐富的生態資源，居民可以在家門口欣賞到河景，享受河邊散步、休閑的愜意時光。

? 公園環繞：周邊還有石巖湖公園、長圳公園、大雁山等多個山水景觀資源，空氣清新，生態環境良好，為居民提供了豐富的戶外活動場所，有益于身心健康。

4. 戶型設計實用：

? 戶型多樣：提供約80-143㎡的2-4房戶型，能夠滿足不同家庭的居住需求，無論是剛需購房者還是改善型購房者，都能找到適合自己的戶型。

? 得房率較高：部分戶型加上贈送面積后得房率可達85%-90%，空間利用率高，并且多數戶型朝南，采光和通風條件較好，部分戶型還配備了雙陽臺設計，提高了居住的舒適度。

5. 商業配套能滿足基本需求：

? 周邊商業設施豐富：附近有勤誠達正大城的沃爾瑪超市、匯港城購物中心、南海百貨（玉律村店）、勤誠達k+廣場、九鴻世紀廣場（田寮店）、煒東城百貨（田寮路店）等商業設施，能夠滿足居民的日常生活購物需求。

? 文體設施規劃好：總投資約70億的光明十大文體設施中，有5個規劃在玉塘及項目周邊，包括光僑游泳中心、玉塘文體中心、鳳凰文體中心、光明區博物館和光明區羽毛球運動中心，為居民提供了豐富的文體娛樂活動場所。

6. 價格有吸引力：在深圳房地產市場中，該項目的價格相對較為親民，對于剛需購房者來說是一個不錯的選擇，較低的總價可以減輕購房壓力。

7. 發展潛力大：項目位于光明區，是深圳重點發展的區域之一，隨著區域的不斷發展和建設，未來的升值潛力較大。

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項目分析

Part 1項目簡介

天澤玉河府精準選址光明南門戶——玉塘街道，玉塘匯聚邁瑞、GE醫療等巨企約3167家，產值超億元企業約122家，GDP連續4年位居光明第一，未來超10萬科創菁英匯聚，板塊前景，大有可為。

【項目基礎信息】

【開發商】：深圳市玉普霖房地產開發有限公司
【總建面】：約132935.12㎡
【總套數】：可售577套
【推售戶型】：建面約80-143㎡2-4房河岸美宅
【梯戶比】：1棟2T5/2棟3T6
【交付標準】：毛坯交付，贈送綠建簡裝
【交樓時間】：

2025年10月30日
【物業公司】：深圳市祺順科技物業管理有限公司
【車位數】：905個
【導航地址】：天澤玉河府營銷中心

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平面圖及戶型圖

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E3戶型-80㎡-3房2廳1衛，設計的是豎廳格局，客廳3.5米開間，L型廚房，主臥及客廳都朝南向。

E2戶型-80㎡-3房2廳1衛，設計的是豎廳格局，客廳3.5米開間，餐客廳一體化，陽臺2.8米長，朝西向。

E1戶型-80㎡-3房2廳1衛，設計的是豎廳格局，客廳3.5米開間，餐客廳一體化，陽臺2.8米長，除了廚房跟E2戶型有點差異，其它格局都是一樣的，朝西向。

D戶型-83㎡-3房2廳1衛，設計的豎廳格局，客廳3.4米開間，餐客廳一體化，三臥室朝南，客廳陽臺朝東向。

C4戶型-89㎡-3房2廳2衛，設計的是豎廳格局，餐客廳一體化，客廳3.4米開間，主臥跟客廳陽臺朝東向。

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C2戶型-89㎡-3房2廳2衛，設計的是豎廳格局，客廳3.5米開間，主臥及客廳陽臺都朝南向。

B2戶型-111㎡-4房2廳2衛，設計的是豎廳南北通透格局，客廳4.2米開間，陽臺主朝東北朝向，看花園景觀，全屋飄窗設計。

B1戶型-125㎡-4房2廳2衛，設計的是豎廳南北通透格局，客廳4.2米開間，陽臺主朝北向，全屋飄窗設計。

A戶型-143㎡-4房2廳3衛，設計的是橫廳南北通透格局，客餐廳開間7.3米，超大觀景陽臺6.5米長，全屋飄窗設計，主臥套房設計。

Part 2項目配套

交通配套

項目距離地鐵6號線長圳地鐵站約3公里，北側約500米距離，還規劃有地鐵18/29號線田寮站（暫定名）。

天澤玉河府西鄰城市主干道松白路，東臨茅洲河（長圳段）、北臨長圳路。周邊路網層級豐富，完善健全，可便捷接駁光僑路、深圳外環高速、南光高速、龍大高速等，實現市域板塊高效轉換。

從項目上南光高速，到南山區僅29公里，融入半小時交通圈。

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生活配套

- 學校方面

周邊的教育資源很豐富，包括長圳學校、玉律學校、華中師范大學附屬光明勤誠達學校、深圳技術大學附屬學校(光明)、深圳實驗光明學校（光明所有社區均可審請)、深圳光明區高級中學（光明所有社區均可審請)等學校。（積分入學和學區劃分政策，以當年教育局和學校的規定為準）

- 商業方面

周邊有勤誠達K+廣場、建面約10萬㎡的大型TOD商業藍鯨世界、約6.3萬㎡的星河COCO City（在建）和總建面超5萬㎡的KK park光明廣場等大型商圈，一站式體驗購物、餐飲、休閑、娛樂。

-文體方面

總投資約70億的光明十大文體設施中，有5個就規劃在玉塘及項目周邊，包括光僑游泳中心、玉塘文體中心、鳳凰文體中心光明區博物館和光明區羽毛球運動中心，足以可見光明對玉塘的重視。

- 生態方面

玉塘本身具有優越的山、水、林、湖生態資源。項目旁邊就是大雁山森林公園和石巖湖水庫，周邊還有明湖城市公園、五指耙公園和亞婆髻等生態景觀；此外，項目周邊還有長圳公園、甲子塘城市公園、甲子塘社區公園等。

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