內環內大規模城市更新之后，樓市最大的受害者出現了。

上海十大豪宅、國際社區標桿、科技住宅先鋒、區內第一豪宅以及黃浦江邊大宅紛紛被富人拋棄，這輪通通跌慘了！

NO.1

小陸家嘴的世茂濱江花園號稱亞洲第一高住宅，巔峰時期成交價賣到17.2萬/㎡：

如今業主瘋狂砸盤出逃，某平臺上該小區掛牌量170套，成交均價9.6左右，個別業主砸盤價甚至到了7.5萬，整體跌幅在40-50%。

NO.2

仁恒河濱城作為聯洋國際社區的標桿小區，從16.2萬/㎡一路狂跌到了9.8萬，跌幅將近40%，同一套房子1000萬原地消失：

NO.3

普陀萬里的中鷹黑森林，最早在上海樓市打出健康科技住宅的概念，綠化率高達100%，后來的金茂府、中興路壹號在它面前都只是弟弟。

結果該小區2022年6月成交單價高達11.5萬/㎡，現在最低成交價7.89萬/㎡，每平米房價跌了3.6萬，更可怕的是據說新房至今還未清盤。

NO.4

浦東洋涇萬科翡翠濱江2022年成交了一套272㎡的四房，均價高達21.9萬/㎡；

同戶型最新掛牌單價14萬左右，成交價還得再砍一刀，預估和高點相比總價要跌2200萬！

NO.5

號稱楊浦第一豪宅的翡麗甲第9月成交一套177㎡3房業主報價2650萬，最終成交價2400萬：

同戶型在今年6月總價2560萬，23年4月總價高達3400萬，晚賣三個月立虧160萬，晚賣一年虧了1000萬！

更慘的是法拍市場，正常估價的通通流拍，能被接盤的無一不是打骨折！

NO.6

閔行顓橋的上海星河灣1號園2023年3月巔峰成交價8.12萬/㎡：

兩個月前同小區當年賣房被當做樣板間的101室，452.77㎡的房子法拍成交價只有3.24萬/㎡；

相比巔峰單價暴跌60%，房屋總價直接蒸發了2200多萬！

NO.7

寶山美蘭湖號稱上海十大豪宅之一的遠洋麗茲堡，今年4月成交一套面積約1240㎡獨棟，總價6000萬，單價4.84萬/㎡。

也是在前兩個月，同小區建面1613㎡的別墅法拍成交價3121萬，折合均價1.93萬/㎡；

短短6個月房價蒸發了將近60%，一平米跌了3萬，總價損失4800萬！

為什么這些豪宅跌幅如此夸張？

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這些房子暴跌的本質，是本身的市場定位降級了。

地段算不上最好的，配套算不上最好的、房子品質也稱不上最好；

過去靠著品質和圈層營銷硬生生造勢，總價達到了真實豪宅的水平。

如今核心市區涌現了一大批真豪宅新房，一些小區定位降級變成了偽豪宅，慘遭塔尖富人拋棄。

比如黃浦區就以一己之力攪翻上海豪宅市場，多年舊改終于迎來收網時刻；

頂級地段新天地這兩年也在不斷擴容，次頂級的董家渡、黃浦濱江新房也接二連三。

光是2024年，黃浦區就入市了10個豪宅新房，供應大約2600套房源：

不僅如此，黃浦區未來三到五年的儲備也相當可觀，大約15個項目還將釋放數千套豪宅新房：

除此之外還有老靜安、徐匯濱江還在陸續供應高總價的新房產品，毛毛估3000萬以上的新房未來還有3、4000套供應。

過去豪宅的數量不多，豪宅圈層里的鄙視鏈劃分并不嚴格。

現選擇多了，就算總價都在3000萬以上也開始分三六九等。

有些富豪就覺得過了一條復興路，中海建國里是不是新天地都存在爭議。

換言之，塔尖富豪們看豪宅的眼光被刻意拔高了。

2000年初商品房剛剛開始萌芽，市區都是石庫門老弄堂，反而是郊區有天有地的大別墅成了豪宅象征。

所以上海開發了佘山、開發了美蘭湖、旗忠別墅區等等，涌現了紫園、遠洋麗茲堡、綠城玫瑰園這些上海十大豪宅小區。

今天上海對富人的態度完全打開，非核心地段的豪宅開發全面停滯；

反觀內環舊改出來的大片土地，造起了動輒半個小目標的豪宅，勢必讓上海內環成為全國富豪的內環。

都說可以懷疑富人的人品，但不能懷疑他們的眼光。

如今可以新天地，又何必美蘭湖？

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另一個事實是，富人的增加速速，已經明顯趕不上豪宅被創造出來的速度。

《2023胡潤財富報告》有三項數據值得關注：

• 中國擁有600萬元資產的家庭數量減少4萬戶；
• 擁有千萬資產的家庭數量減少2.7萬戶；
• 而擁有超億元資產的“超高凈值家庭”家庭數量減少5200戶。

結果是能買得起豪宅的還是原來那些，無非是從2004年的小區置換到2024年的小區。

所以今年二手豪宅的掛牌量又創下了一個新紀錄。

就以L家來說，過去5年3000萬以上的住宅成交數逐年遞增，2023年成交最多達到161套；

但截至到12月4日，L家外網掛牌價在3000萬以上的住宅數量有1431套；

假如按照L家去年161套的賣房速度，需要8.9年才能去化掉這些房源。（實際多中介售賣周期可能更短）

對比之下，L家去年住宅總成交套數大約是4萬套，按照目前17萬套的掛牌量來算，去化這些庫存需要大約4.25年；

由此可見，單平臺上豪宅的去化時間是普通住宅的2倍還多。

量大之下，必有更細致的豪宅鄙視鏈生成。

如今的二手豪宅想在新豪宅井噴的時代保住房價，地段和品質缺一不可。

世茂濱江花園位置再好，終究也是老了。

如果沒有翠湖五期六期的出現，翠湖一二期慢慢被一些中產改善也能買到，這讓住翠湖的塔尖人士怎么和這些改善拉開身份差距？

很多人說上海豪宅還是太便宜了，潛臺詞是對一些人來說，30萬的翠湖是他這輩子買房的上限；

但對真正有錢人來說，30萬是翠湖的上限，不是他的接受度上限。

所以富人需要通過不斷向上置換拉開和中產改善的差距，市場需要不斷創造更高價的產品滿足他們的情緒價值。

結果是一些撿漏了筍盤的中產改善，以為等著自己的是圈層升級；

事實是拋售的富豪們都在加速逃離這些偽豪宅，確保自己的圈層不掉級。

豪宅和偽豪宅差距在拉大，有錢人之間的差距也在拉大。

按照上海新豪宅的供應趨勢，這些被降級的偽豪宅終點站很可能就是較高端的中產改善。

以前賽程只有1公里，看不出誰是真正的長跑健將；

現在開始馬拉松，展現實力的時候到了。