剛剛，越秀區廣州大道中345號北側AD016619地塊，由越秀地產競得。

地塊成交總價5.9億+，折合樓面價33082元/平，扣除配建，實際地價約4.6萬/平。

這是今年越秀在廣州拿下的第6宗宅地，算上之前的天河大觀三期、白云怡新路、越秀廣紙等，總價已超91億。

2024年越秀廣州拿地一覽

地塊

總價

天河世界大觀三期地塊

14.6

白云怡新路地塊

9.8

海珠廣紙地塊

35.6

荔灣河柳街地塊

6.1

海珠東曉路地塊

19

越秀廣州大道中地塊

5.96

合計

透過這份名單，不難看出，越秀拿地策略，還是很清晰的。

1）重視地段，非中心區不可；

2）板塊成熟，奧體，天河北，廣紙，老西關，江南西-曉港，楊箕，自身都有一定能級；

3）體量合適，總價可控，風險可控。

有一定安全牌，適合快進快出。

注意，在此之前，越秀入袋的其他5宗地，不是已經入市，就是在入市的路上，節奏普遍都很快。

比如白云怡新路項目（越秀·云悅），從拿地到預售僅用時64天，刷新了廣州新盤入市最快紀錄。

月初成交的東曉，不僅拿地即開工，案名和產品面積段也同步釋出，有望在一個月內面世。

廣州樓市，“卷王”爭霸賽，已經來到了第二季。

廣州大道中地塊，大概率也不會慢。

作為越秀地產，近年來在越秀區的唯一一個新項目，相信也會做得足夠出彩，二沙島標桿，立在那呢。

當然打法可能略有不同。

定位上，肯定是要更高端的，不排除會做樾系，高端住宅，當年的琶洲樾，濱江樾都是傳奇。

這塊地，和珠江新城僅一路之隔，又是越秀四年來摳出的為數不多的宅地，也可能是越秀第一個新規后項目，站位關鍵，稀缺性強。

推遲到今天才出讓，更多是因為規劃的調整和變動，但也不是壞事，確定性更強了嘛：

一是消防站，功能更偏向辦公，取消日常訓練和跑操，減少對居民的影響；

二是學校，楊箕小學提前官宣了鐵一，給房企以及意向買家喂了個“定心丸”，東山教育YYDS。

付款節奏，也更友好了，之前是一次性付清，現在可以分兩期，明年6月底付清。

算上早前成交的廣州地鐵雙崗停車場一期地塊老黃埔神仙打架，廣州地鐵18.6億殺入

今天廣州土拍共攬金24.56億，總賣地金額也突破了600億大關。

650億的KPI，很快就要實現了，畢竟月底還有70億的絹麻廠。

好了，繼續看看地塊情況。

位置核心

不是靠近CBD，而是就在CBD

這塊地，位于廣州大道中以西，中山一路以南，雖然地處越秀老城，但一路之隔就是珠江新城，廣州最繁華的CBD。

地理位置得天獨厚，非要形容的話，就是比傳統的老城多一點時尚精英氣質，又比珠江新城多一點煙火氣。

交通便利

地鐵兩站珠城，自駕10分鐘省博

珠江新城地鐵站出發，2站直達楊箕站，與地塊直線距離約600米，我實地走了下，用時大概13分鐘，在步行可接受范圍內。

如果是開車，廣州大道中就在旁邊，從地塊出發，有堵車的情況下，10分鐘內還能到暑期親子游大熱門——廣東省博物館。

配套齊全，景觀極佳

都市范與煙火氣并存

由于地塊就在老城核心，又足夠靠近珠江新城，板塊配套成熟度是沒得說的。

3km范圍內，就是世界級商圈，以及數家三甲醫院，附近教育資源也頗為密集，有楊箕，鐵一等。

地塊旁邊又是豪宅大盤富力東山新天地，廣州舊改成功標桿，下樓有銀行、各類餐飲、文具店、水果、生鮮店等，所見即所得，生活氛圍濃厚。

住在這里，不光睜眼抬頭就是東塔西塔廣州塔，相對珠江新城核心區，生活起來還更有松弛感，煙火氣十足。

｜地塊東/東南向視野，僅供參考

鐵一明牌

學位含金量upup

地塊對口的楊箕小學，已明確會納入廣鐵一中教育集團管理，也就是我們熟悉的鐵一。

這個消息，地塊掛牌之初，我們就透露過了，不久前也迎來了官宣。

鐵一明牌，鈕祜祿·廣州大道中地塊殺回

學校會不會改名，還不得而知，但可以肯定的是，辦學水平和教育質量，會迎來提升，小升初階段，也更有底氣。

不僅子女能得到更高質量的教育，將來進入二手市場，也是有優勢的。

現在共和路的老破小，憑借著鐵一學位，單價很多都掛到6-7萬/平了，這還是整個市場回調后的報價，以前還有7-8萬/平的。

新規后產品

實用率100%以上

越秀區目前在售的項目，出身大多比較特殊，爛尾樓盤活的，或者老妖盤，老樹逢春的占了不少。

最新的東園公館和云瀚府，也都是2020年拿的地了。

其他區域玩膩了的建筑新規，這些項目都沒趕上，以現在的標準看，戶型設計肯定是太保守了。

但地塊不同，很有可能，會成為越秀區第一個實用率超100%且位置核心的新盤，這是清清楚楚寫進地塊規劃條件里的，也是地塊的核心優勢之一，也是其他在售新盤做不到的。

雖然沒有突破陽臺占比，但在越秀，已經是TOP1了。

板塊新房斷供多年

改善/換房需求亟待釋放

越秀區這兩年，新盤供應雖然不少，但普遍集中在北京路板塊周邊，楊箕一帶已經斷供多年，新房荒嚴重。

上一次有新盤供應，也就是富力東山新天地了，其前身是楊箕村舊改，廣州次新豪宅標桿之一，但最新的一期樓齡也要7-8年；

其他二手就更不用說了，20年樓齡以上的老破小比比皆是。

很多對新房有執念，看重地段稀缺性的新廣，以及習慣了老城煙火的老廣們，改善置換的需求是被壓制了很長一段時間的，但對地塊來說，是利好，客群很清晰。