1

11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，悲喜交加

近期，統(tǒng)計局發(fā)布了11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，整體“有悲有喜”。

“喜”的是“代表當下行情冷熱”的銷售額指標已連續(xù)2月“邊際改善”。

即926救市效果還湊合，比517曇花一現(xiàn)好些，市場已連續(xù)10月，11月銷量改善，而12月大概率繼續(xù)翹尾走高。等于說

4季度，房地產(chǎn)會打出一個翻身仗！

“悲”的是“代表房企對未來態(tài)度”的房企投資和新開工面積繼續(xù)處于“冰冷”低位，且還在繼續(xù)“下探”。

如果說銷售代表當下，那投資和新開工則代表房企對未來的信心。

顯然，926這一輪救市，雖然10月，11月銷售在“正向反饋”，但房企并沒加大投資和加大新開工面積，這說明

哪怕銷售回穩(wěn)，哪怕政策護市，但房企們，此刻依舊對未來信心不足。

2

24年，樓市竟還有9.5萬億

很多人說統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也不絕對準，但這并不妨礙它是一個參考。

比如今天公布的2024年1~11月新建商品房銷售額是8.51萬億。

乍一看8.51萬億，還是很詫異。

第一感覺是今年這么差，但數(shù)據(jù)還是蠻漂亮的。

事實上，本人在6月曾預測并發(fā)表24年樓市銷售在9萬億左右。

而當下統(tǒng)計局最新前11月數(shù)據(jù)都到了8.51萬億，今年全年預計9.5萬億。

不過這也正常，畢竟926這一輪房地產(chǎn)救市還是超預期的，可謂救市工具箱“應出盡出”。在如此猛烈救市下，24年達到9.5萬億左右，也就可以理解了。

把統(tǒng)計局數(shù)據(jù)一拉通，近3個月全國樓市銷售數(shù)據(jù)分別是

6.89萬億、7.69萬億、8.51萬億。

這意味著10月銷售8000億，11月銷售8200億。

而按照近5年房企年底業(yè)績沖刺效應，預計12月將在0.9~1萬億左右。算下來，2024年全年預計在9.5萬億左右。

對比之下，即使銷售低迷的2023年，12月依舊環(huán)比11月增長20.8%！

近5年房地產(chǎn)12月翹尾效應很鮮明

而2024年12月會如何？

一則考慮到12月9日政治局經(jīng)濟會議通稿對2025年國家超級救市、穩(wěn)樓市穩(wěn)股市的“決心”和“預期”，再考慮到1月春節(jié)很多剛需購房者會考慮到一年忙到尾也會趕在過年前買房，所以樂觀估計不排除24年實現(xiàn)單月1萬億~1.2萬億。

應該說，12月的129政治局經(jīng)濟會議發(fā)揮了很好的“二次刺激效應”。

以中指院12月第49周、50周（即12月1日~12月14日）銷售數(shù)據(jù)看，49周全國30城新房成交面積環(huán)比下降28.7%，而50周即（12月8日到14日）則因為129政治局超預期會議，又開始環(huán)比增長10.8%。

3

這輪樓市已“腰斬”，不得不保！

一旦2024年全年是9.5萬億，對比2021年18.2萬億，22年13.3萬億，23年11.7萬億，這意味著房地產(chǎn)在2024年繼續(xù)實現(xiàn)了

近20%（18.8%）的跌幅。

這也意味著這一輪2021年開啟的下跌，房地產(chǎn)4年已真正“腰斬”！

即從21年18.2萬億腰斬到24年的9.5萬億。

4

2024年是低開高走，25年也將低開

回首2024年，房地產(chǎn)上演的“低開高走”的波浪曲線。

整體一季度開局走低，二季度因517適度托底小拉升；三季度又繼續(xù)下探，四季度則因926年大救市實現(xiàn)了“大拉升”，全年看整體形成“低開高走”的態(tài)勢。

那么2025年將是一個什么樣的走勢了？

2025年走勢如何，其實取決于一系列關聯(lián)變量的表現(xiàn)。目前看來，2025年不容樂觀。本人甚至認為，2025年應該比2024年更難！

整體看，決定2025年房地產(chǎn)走勢因素頗多，比如有樓市2025年供需關系狀態(tài)，2025年政策預期和落地程度、2024年房地產(chǎn)投資和新開工情況，2025年經(jīng)濟和老百姓收入就業(yè)邊際改善的情況等等。

5

24年去庫存：雷聲大、雨點小

高庫存依舊是25年樓市回穩(wěn)第一攔路虎

高庫存，意味著供遠大于需。

眼下?lián)y算2024年10月，中國廣義庫存去化周期已從2023年年底的3.5年上漲到了如今的3.8年。

比如今天統(tǒng)計局官宣，截止24年11月末，商品房待售面積7.32億平方米，同比增長12.1%。這個數(shù)據(jù)挺讓人捉急的。

拉幾個數(shù)據(jù)，你就知道問題的嚴峻性了。

對比之下，2023年12月末，全國庫存6.7億平。而2024年2月，商品房庫存一下上升到7.6億平米，達到歷史最高點，這也直接刺激了中央再次正式“庫存”問題，也相應給出“3000億、中央收儲、收購商品房”等一系列去庫存舉措，但問題是這一系列舉措，雷聲大，雨點小！

比如截止24年9月，庫存依舊高達7.3億平米。

比如截止24年11月，庫存依舊是7.3億平米！

這等于忙活了中央與地方主導的去庫存弄了大半年，結果全國總庫存幾乎沒怎么“消”！而且即使有10月，11月2個月新房銷售加速去化拉升的基礎上。

這7.3億平米還只是狹義庫存，比如克而瑞數(shù)據(jù)，如今2024年整個開工未建成且未售的中期庫存竟高達67億平米。等于說，僅這個開工未建成未售的庫存就夠7年去化了，而且這還未談及原始土地儲備以及嚴控增量部分。

由此可見，去庫存是個超級大難題！

而25年這個庫存問題，顯然沒法短期解決，即使25年大手筆收儲，但總量看樓市依舊整體處于庫存高壓狀態(tài)！所以在這樣一個背景下，25年房地產(chǎn)開局很難“高開”，房價很難顯著上漲！

為啥？理由很簡單。

你想想，一個庫存嚴重過剩，產(chǎn)能嚴重過剩的行業(yè)憑什么會價格漲起來？

6

數(shù)據(jù)說話：房企們對2025年依舊信心不足！

高庫存是個超級難題，也是長期戰(zhàn)役。

而在另一個維度我們也看到房企們即使10月、11月銷售回穩(wěn)，但房企投資和新開工依舊下行，這就可以“理解了”。

• 其一、截止24年11月，房屋新開工面積67308萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積48989萬平方米，下降23.1%。

• 其二，截止1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%！

顯然，房企們，對2025年依舊信心不足！

7

頭部房企24年拿地相對2023年跌幅超50%

應該說23年，24年房企新投資，新拿地其實對應的流速、利潤率都還不錯，這是頭部房企共同的認知。但問題是，哪怕是中海華潤保利如今在10月，11月都在拿地踩油門，但頭部央企24年依舊相當于23年同期的50%左右。

頭部房企拿地相對2023年跌幅超50%

同時2024年住宅新開工基本近20年的歷史最低位。

比如2019年住宅新開工面積是16.7億平米，而24年前11月才4.9億平米。這意味著2024年幾乎是2019年住宅新開工的零頭都不到！

全局看，2024房地產(chǎn)住宅新開工已經(jīng)回到20年前，即2003年、2004年住宅新開工量級！

新房去化率會遠遠高于庫存去化率，甚至高出一倍。比如新房去化率在50%~60%，而庫存去化率則在20%~30%左右。這一點在龍湖、綠城的新拿地和庫存去化率可以鮮明看到。

8

2025年樓市回穩(wěn)

“任重”是肯定，道“遠不遠”看救市力

庫存的高企，房企投資拿地的大收縮，住宅新開工面積的近20年最低，這意味著2025年開局，房企們依舊是“去庫存、賣老房子”為主。

這顯然，銷量挑戰(zhàn)巨大。

不過好在2025年的政治局會議的更加積極有為的宏觀政策，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及加強超常規(guī)逆周期調節(jié)的“高預期”大招，但問題是加上特朗普2025年1月的就任總統(tǒng)后的“開年見面禮”，加上眼下老百姓就業(yè)收入并沒有任何邊際改善的跡象……所以，這也注定

2025年的中國樓市依舊將在 “多空雙邊艱難拉扯與博弈”！

所以，回穩(wěn)之路，任重道遠。

“任重”，肯定是的，但道“遠不遠”，核心就看政府是否“用力和加力”，眼下房企們基本已使不上多少勁了！

2025年房地產(chǎn)救市大招還多，比如繼續(xù)降準、降息，北上深進一步松綁核心區(qū)，比如100萬套城中村和危樓改造快速落地，比如中央收儲收房的25年加速度，比如對房企融資2025年適度邊際放松……一些房企也在積極備戰(zhàn)。

不要小看這個100萬套城中村與危樓改造的規(guī)模，這相當于“2萬億”的增量蛋糕，相當于2024年整個房地產(chǎn)銷售額的20%，這意味著2025年、2026年城市更新，將是一塊巨大的且即將到來的蛋糕。

對此，華潤置地也出手了！

比如華潤置地剛剛任命的新總裁徐榮，其背景就是規(guī)劃專家，城市更新專家，政府關系。這也正是華潤置地所看重的光環(huán)與資源，尤其是城市更新維度。

背靠大央企，加上一位政府出身、懂規(guī)劃、懂城市更新的大佬出任地產(chǎn)掌門人。接下來，在城市更新業(yè)務上，華潤置地要大顯身手了！

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