在土地市場(chǎng)上，萬(wàn)科很久沒(méi)有這么大的手筆了。

12月17日，廣州番禺南站商務(wù)區(qū)三個(gè)地塊出讓?zhuān)f(wàn)科以底價(jià)競(jìng)得，總花費(fèi)28.8億，這是時(shí)隔四年之后，萬(wàn)科首次在廣州拿地，也是今年萬(wàn)科進(jìn)入“困難時(shí)期”以來(lái)，少有的在特大型城市拿地，而且一出手就是三塊。

一天之前，萬(wàn)科在河北唐山也拿下一幅土地，花費(fèi)不高，只有2.3978億元。

兩天之內(nèi)，萬(wàn)科拿了四塊地，這樣的表現(xiàn)，不免讓人疑問(wèn)，處在“縮表”階段的萬(wàn)科，是不是緩過(guò)勁兒來(lái)了？

回答這個(gè)問(wèn)題，不著急。

廣州番禺南站商務(wù)區(qū)這三個(gè)地塊“很有意思”，與萬(wàn)科淵源不淺。2011年，當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科廣佛公司和番禺當(dāng)?shù)氐氖谝淮濉⑹谒拇搴献鳌芭f改”，一共15個(gè)地塊，總計(jì)容面積126萬(wàn)平方米。

這些地塊中的一部分轉(zhuǎn)入了二級(jí)開(kāi)發(fā)，于是就有了番禺南站商務(wù)區(qū)的萬(wàn)科中心項(xiàng)目。

眾所周知，這種模式變量因素很多，后來(lái)因?yàn)檐壍澜煌ㄒ?guī)劃建設(shè)等方面的原因，一些地塊就留下來(lái)沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)，而這次出讓的三塊地，就在番禺南站商務(wù)區(qū)萬(wàn)科中心邊上。

由此就可以理解，這三個(gè)條件還算不錯(cuò)的地塊，萬(wàn)科為什么可以以底價(jià)競(jìng)得了。

有這種淵源在，再加上當(dāng)前房地產(chǎn)的政策大環(huán)境，這三個(gè)地塊可以獲得不錯(cuò)的條件。對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售、購(gòu)房人買(mǎi)房最具體、最直接的表現(xiàn)，就是得房率很高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)材料上的信息，這三塊地建成以后的得房率，居然可以達(dá)到120%。

也就是說(shuō)，買(mǎi)一個(gè)建筑面積100平方米的房子，使用面積可能有120平方米。

毫無(wú)疑問(wèn)，在銷(xiāo)售時(shí)，這樣的項(xiàng)目是有足夠競(jìng)爭(zhēng)力的，如果不出大的意外，番禺南站商務(wù)區(qū)三塊土地上開(kāi)發(fā)出的住宅項(xiàng)目，應(yīng)該不難賣(mài)。

這三塊地的樓面成本價(jià)也不太高，扣除配建之后，分別是13984元/平方米、11673元/平方米、12366元/平方米。即便算上配建，樓面成本價(jià)也就20000元/平方米左右。

以萬(wàn)科的能力，再加上京滬穗深四個(gè)特大型城市中，廣州的監(jiān)管環(huán)境最為寬松，政策對(duì)購(gòu)房友好，賣(mài)好這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有太大問(wèn)題。

本就是嘴邊的肉，又是塊條件很好（得房率120%）的肉，價(jià)格也不算高，即便是處在“困難時(shí)期”，這樣的地塊，萬(wàn)科焉有不拿的道理？

至于唐山的地塊，沒(méi)有太多典型的特征，位置不錯(cuò)，價(jià)格不高，萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)操盤(pán)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)賺不賠的賬基本上是能算過(guò)來(lái)的，而且，作為資源型城市的唐山，購(gòu)買(mǎi)力也不低。在這樣的地塊上出手，萬(wàn)科也沒(méi)什么毛病。

從今年年初開(kāi)始，由于整體環(huán)境帶來(lái)的信心和預(yù)期問(wèn)題，萬(wàn)科進(jìn)入了“困難時(shí)期”，收縮戰(zhàn)線，縮減資產(chǎn)負(fù)債表成為要?jiǎng)?wù)。既然要“縮表”，那么，就應(yīng)該少拿地或者不拿地減少支出，同時(shí)消化存量，這樣就能改善現(xiàn)金流，大部分非國(guó)有房企都是這么干的，甚至不少?lài)?guó)企、央企也都這么干。

因此，就形成了一種印象，好像萬(wàn)科也不拿地了，其實(shí)，并不是這樣。符合條件，符合要求的地塊，萬(wàn)科該拿還拿，一直就沒(méi)有斷過(guò)，只不過(guò)量上少了很多，土地總價(jià)也都不太高。

至于區(qū)域分布，則遍及杭州、徐州、沈陽(yáng)、銀川、昆明、貴陽(yáng)、青島、成都、上海等地。單個(gè)地塊總價(jià)大都沒(méi)有超過(guò)10億。惟一例外的是在上海寶山，10.84億，拿到的是35%的權(quán)益。

這次在廣州的出手，雖然總價(jià)達(dá)28.8億，但那是三塊地的錢(qián)，拆分開(kāi)看，三塊土地的總價(jià)分別是11.5億、8.36億、8.94億，基本符合萬(wàn)科今年以來(lái)的一貫操作風(fēng)格：總價(jià)不算太高，地塊條件不錯(cuò)，后期操盤(pán)不難。

不過(guò)從支出力度而言，確實(shí)有了更大的“強(qiáng)度”，這也是一種不可忽視的變化。

萬(wàn)科的這一些操作，可以糾正一個(gè)片面的認(rèn)識(shí)，那就是“縮表就是不拿地”。

這一輪房地產(chǎn)危機(jī)以來(lái)，告別了“總對(duì)總”的融資模式，最優(yōu)的優(yōu)等生萬(wàn)科也不能維系這種模式，代之以可以隔離風(fēng)險(xiǎn)的“白名單”融資制度。隨著政策導(dǎo)向不斷支持房地產(chǎn)，白名單不斷“擴(kuò)圍”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，但是，其根本還是以房地產(chǎn)項(xiàng)目作為融資的基礎(chǔ)。

換句話(huà)說(shuō)，沒(méi)有項(xiàng)目，融資就是無(wú)本之木。項(xiàng)目從哪來(lái)？惟拿地爾。不拿地就沒(méi)項(xiàng)目，沒(méi)項(xiàng)目，不管白名單多寬松，也無(wú)法進(jìn)入——融資。停止拿地，就意味著消化完存量項(xiàng)目，完成了保交樓之后，房企也就隨之退出歷史舞臺(tái)。

因此，不斷拿地，才能留住未來(lái)融資的可能。

從今年5月以后，在賣(mài)項(xiàng)目，賣(mài)資產(chǎn)的同時(shí)，萬(wàn)科的新增融資基本上都是這么來(lái)的。

如果沒(méi)有這些下屬公司，這些下屬公司手里又沒(méi)有項(xiàng)目，即便是萬(wàn)科，恐怕也很難拿到這么多貸款，而融資性現(xiàn)金流是穿越這個(gè)寒冬的重中之重。

有這個(gè)融資性現(xiàn)金流的支撐，在一定程度上可以說(shuō)，萬(wàn)科最艱難的時(shí)候，就快過(guò)去了。

萬(wàn)科的生死存亡，向來(lái)不止事關(guān)自身，而是帶有強(qiáng)烈的市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)意味。萬(wàn)科的判斷、決策與行動(dòng)，某些時(shí)候也帶有先行指標(biāo)的意味。當(dāng)萬(wàn)科開(kāi)始逐步加大力度，在土地市場(chǎng)上重新活躍起來(lái)時(shí)，對(duì)整個(gè)行業(yè)也是個(gè)難得的好消息。

也許這個(gè)變化本身不大，也許萬(wàn)科更關(guān)鍵的關(guān)口還在明年的8~9月，但一切總算是開(kāi)始了，當(dāng)萬(wàn)科的穿越周期看到希望時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)也會(huì)看到那扇打開(kāi)的重生之門(mén)。

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