北京
房屋租賃合同解除后出租人的可得利益損失如何確定？
北京市一法律師事務所 韓洪律師
房屋租賃合同履行過程中，承租人不履行支付租金義務，出租人請求法院解除合同，或者承租人以經營困難為由請求法院解除合同，均可能發生法院判決解除合同的法律后果。
上述情形下，無論房屋租賃合同基于哪一方的請求而被法院判決解除，均不影響承租人應當承擔的違約責任。出租人有權要求承租人賠償其因合同解除所造成的可得利益損失。
對于出租人來說，其因合同解除所造成的可得利益損失就是剩余租期的租金減去履約成本后的收益。據此，有觀點認為，依據民法典第五百四十八條規定，出租人有權要求承租人賠償的合同履行后可得的利益，就是剩余租期的全部租金減去履約成本后的收益。
這種觀點正確嗎？
答案是否定的。
依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>合同編若干問題的解釋》第六十一條規定，對于房屋租賃合同等這種以持續行債務為內容的定期合同，承租人不履行支付租金這種金錢債務的，如果法院支持出租人解除合同請求的，對于出租人在合同履行后可以獲得的利益，人民法院應當根據出租人尋找新的承租人所需要的合理期限，以該期限對應的租金扣除出租人應當承擔的履行合同的成本，來確定承租賠償多少損失。出租人需要尋找新承租人的合理期限，需要根據房屋的具體情形、市場價格變化、剩余租期等因素確定，一般情形下最長不超過六個月。
法院支持承租人以經營困難為由主張解除合同的情形下，出租人在合同履行后可以獲得的利益如何確定的問題，法律及相關司法解釋沒有明確規定。但是，上述合同編解釋第六十一條規定的合同履行后可得利益確定方法，本質上是針對承租人違約導致房屋租賃合同解除情形下，出租人作為守約方的可得利益損失確定方法，完全適用于承租人以經營困難為由請求法院解除合同的情境。
綜上，房屋租賃合同因承租人違約而解除后，法院應當根據出租人尋找新的承租人所需要的合理期限，以該期限對應的租金扣除出租人應當承擔的履行合同的成本，來確定出租人合同履行后可得利益損失。……
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