花朵財經觀察出品

撰文丨華劍

編輯丨鐸子

困擾我們近30年的公攤面積，可能真的要消失了。

今天一早，“多地取消公攤”的信息霸屏熱搜。

12月17日，張家口市發文：取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。

就在5天前，衡陽市也發了類似的文件：自2025年1月1日起商品房銷售實行套內建筑面積計價。

今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽臺等空間面積計算規則等方式提高實際得房率，這不就是變相取消公攤嘛。

仔細一看，這其實不算什么大新聞，但把這些碎片信息結合到當下經濟環境來看——地方政府真的頂不住壓力了。

“祖師爺”早已廢除的制度

2008年，在電視劇《低頭不見抬頭見》里，飾演茶客的宋丹丹在小區樓下跟老板聊起買房，老板問：“啥是公攤面積，你解釋解釋？”

宋丹丹戲謔地答道：“公開貪污的面積嘛，買個房子170，進屋一量110。”

看來，老百姓苦公攤久矣。

“公攤”模式其實最早源于1950年代的香港，當時香港采用“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶出錢分攤，說白了，就是將利潤最大化。

自從內地從分房時代進入商品房時代以來，我們的房屋交易采用的就是套內面積加公攤面積計算方法，和預售制、土地財政制度一樣，也是從香港引進。

在內地房地產市場中，購房者購買的房產面積就這么被一分為二，分成了套內建筑面積（即實際可使用的居住空間面積）和公攤面積。

也就是說，你買房得到的那個房屋內部空間，加上公攤的面積，才是你買房所示的總面積——而你還要為總面積掏錢。你得到的套內面積與總面積的比值，叫做得房率，一般小于100%。

2013年，“祖師爺”香港徹底廢除了公攤面積?，但內地仍沿用至今。

有統計顯示，我國目前商品住房公攤面積普遍在20%-30%。對于一二線城市購房者而言，二三成的公攤面積意味著動輒百萬元的支出。

與此同時，由于計算方式不透明、少數開發商“暗箱操作”、產權和收益權不統一等情況，也往往讓公攤面積成為一筆“糊涂賬”。

所以，近些年“取消公攤面積”的呼聲越來越大。

“內卷”得房率

既然嫌公攤面積大，那就推一些“0公攤”甚至“負公攤”的房子給大家就好了，于是乎，很多城市都在鼓勵開發商制造100%得房率的房子。

從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺了新建筑標準，有的城市諸如廣州、深圳放寬了層高、陽臺等指標，為提高得房率創造了條件，有的城市例如通過對架空層等公共空間不計容的新規，減少了公攤面積，這些城市也陸續出現了130%、110%等超高得房率的住宅產品。

即便如此，因為經濟增長疲軟，房子還是賣不動了。

事實上，國內房地產銷售已經連續幾年下跌。

2021年為最高峰期，當年商品房銷售額18.19萬億元，銷售面積17.94億平方米。

而到了2022年，商品房銷售額跌至13.33萬億元，按年下跌26.7%；銷售面積13.58億平方米，按年下跌24.3%。

2023年，商品房銷售額再跌至11.66萬億元，按年下跌12.5%；銷售面積11.17億平方米，按年下跌17.7%。

直到今年前11月，商品房待售面積73286萬平方米。也就是說，沒賣出去的房子，相當于新加坡國土面積大小。

慌的不僅僅是房地產開發商，還有地方政府。

要知道，部分城市財政收入高度依賴房地產，“房老大”一旦崩了，城市發展就像斷了腿一般。

據統計資料顯示，2022年房地產開發投資占GDP比重超過20%的就有杭州、西安、海口，另外，武漢、鄭州、長沙、昆明、貴陽等二三線城市也承受著巨大的壓力。

國家出手

近幾年，為什么房子賣不出了？

首先是老百姓不太有信心。這幾年房地產市場一直在調整，大家既不想投資，也不敢買房，銷售情況一直不太好，信心還沒恢復過來。

其次是缺錢。好多房地產企業房子賣不動，資金回不來，又要還貸款，投資的錢也被抽走了，資金鏈斷了，財務狀況很緊張。

然后是市場供求變了。以前缺房子，現在房子太多，原來的平衡沒了，變成需求少、供應多。

還有就是房地產一直靠金融支持，和地方政府聯系緊密。現在銀行不好過，地方政府壓力也大，這都對房地產有影響。

最后是很多地方預售制度有問題，房子爛尾，開發商交不了樓，社會影響很差，老百姓更不敢買房了。

這些問題里，最關鍵的就是商品房賣不掉，拍了的地只能閑置，不敢開工。

國家和各地政府其實也很慌，于是趕緊出各種招兒、發好多政策來救市。

今年年初，央行和金管局發文件，讓經營性物業貸款用途更寬松，把房地產企業那些壓箱底的資產盤活盤活。同時，住建部開會著重說，不管啥所有制的房地產企業，只要融資需求合理，都得公平對待。

到了下半年，監管部門又搞出一套 “組合拳” 政策，像降低首付比例、房貸利率，還設了 3000 億保障性住房再貸款。這政策一落地，上海、廣州、深圳帶頭大改購房政策，讓住房需求能快點釋放出來，其他城市也都慢慢給房地產松綁，力度越來越大。

但，房子真的好賣了嗎？

取消公攤的背后

房子賣不動，其實“公攤面積”不必背鍋。

很多人都在想，如果取消公攤，存量房該怎么算呢？其實啊，真要全面取消公攤，那牽扯的事可就多了。

先說房貸利率，它和房子總價是緊密相連的，取消公攤導致房價計價變了，那房貸利率肯定也會跟著受影響。而且全國的房價格局都得重新洗牌，各個地方房價的平衡和差異都得重新琢磨。房價收入比這個能反映老百姓買房壓力的指標也會變，人們對自己買房能力的看法也會不一樣了。

再就是房改政策得調整，維修基金咋交、拆遷安置補償咋算、物業費和暖氣費依據啥標準收，以前這些都是按照建筑面積來的，現在都得整個變一套。這可是個超級復雜的大工程啊！短期內，計價標準肯定會亂套，社會還得白白付出好多成本，這一點，估計得讓上層設計者頭疼一陣子了。

現在有些城市推行的“取消公攤”政策，其實就是把套內面積和建筑面積都明明白白地展示出來，房子總價可沒變。這樣做的好處很明顯，購房者能直接看清房價是怎么構成的，買房的時候更清楚了，知道自己花的錢都用在了自家使用面積上，再也不用糾結那讓人摸不透的公攤了。

還有個事兒得注意，網上都在熱火朝天地討論取消公攤，可沒多少人想過，如果沒有公攤了，開發商還會好好弄公共區域嗎？會不會出現奇奇怪怪的電梯廳和樓梯間呢？其實啊，現在房地產市場競爭還是太內卷了，房子沒點好品質根本賣不出去。

事實上，各地“取消公攤”更像是城市給購房者的一種安撫和鼓勁，也是房子回歸居住屬性后，市場驅逐劣幣的方式罷了。

（文章來源：花朵財經觀察）

*本文基于公開資料撰寫，僅作信息交流之用，不構成任何投資建議