二娃說(shuō)

　　廣州的冬天，不會(huì)被冷死，但會(huì)被電死！

　　2024年6月3日，二娃在小紅書上發(fā)了一條帖子，被萬(wàn)博和樾府的業(yè)主給罵慘了！

　　原因是，他們覺(jué)得我對(duì)萬(wàn)博和樾府二手房的價(jià)格預(yù)期太低了，說(shuō)我勸人家5萬(wàn)多賣房，是不安好心。

　　還有人說(shuō)我邏輯有問(wèn)題。而對(duì)方給出的理由是“正是因?yàn)楹烷懈畼I(yè)主高位入手，所以才不會(huì)低價(jià)賣，不能用剛需邏輯來(lái)看待這個(gè)樓盤的二手房市場(chǎng)”。

　　當(dāng)然，還有個(gè)別人在評(píng)論區(qū)對(duì)我人身攻擊，或者是說(shuō)我自導(dǎo)自演，為了博眼球，賺流量，故意踩低萬(wàn)博和樾府的價(jià)格。

　　當(dāng)時(shí)，看完這些評(píng)論后，我哭笑不得！很想解釋，但好像又沒(méi)必要去解釋。因?yàn)椋瑫r(shí)間會(huì)證明一切......

　　看到這里，你也很好奇，6月3日我在小紅書上到底發(fā)了什么內(nèi)容吧？

　　要不咱們?cè)賮?lái)回顧一下吧！

　　詳細(xì)聊天截圖如下所示：

　　如上圖所示，6月3日這一天，一位粉絲跑來(lái)問(wèn)我。她說(shuō)，她的萬(wàn)博和樾府二期的房子，馬上收樓了，如果收樓就賣，能賣多少錢？

　　我說(shuō)賣不了多少錢，你這都沒(méi)滿2年，稅費(fèi)高，估計(jì)得虧錢賣！

　　我問(wèn)她，當(dāng)時(shí)多少錢買的？

　　她回：6.2萬(wàn)/㎡，但當(dāng)時(shí)還加了38萬(wàn)的裝修包，合計(jì)下來(lái)，差不多6.5萬(wàn)/㎡了！

　　然后我說(shuō)，如果你真的想賣的話，應(yīng)該只能賣5萬(wàn)多，賣6萬(wàn)+不現(xiàn)實(shí)。

　　結(jié)果對(duì)方不太贊同，她一直在強(qiáng)調(diào)自己這套房買入價(jià)很高，而且景觀很好，可以直接看中央公園，賣6萬(wàn)多應(yīng)該不難。

　　她甚至拿當(dāng)時(shí)和樾府二期一套法拍房的價(jià)格來(lái)說(shuō)：“前幾天法拍房，98㎡賣了470萬(wàn)，還有很高的稅費(fèi)，景觀和朝向也沒(méi)有我們家的好”。

　　為此，我也算給了她看：470÷98=4.79萬(wàn)/㎡。你家的朝向好點(diǎn)，景觀更高，那賣個(gè)5萬(wàn)多算不錯(cuò)了！但想賣6萬(wàn)多，真的不現(xiàn)實(shí)。

　　一來(lái)，隔壁長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府5萬(wàn)多就能買到不錯(cuò)的單位，二來(lái)，萬(wàn)博真的不缺房子，隔壁萬(wàn)博城當(dāng)時(shí)即將開盤，我預(yù)測(cè)會(huì)賣4萬(wàn)多，而實(shí)事證明，我的判斷也是對(duì)的。

　　不過(guò)，她似乎并不贊同我的觀點(diǎn)。所以，我們的對(duì)話草草結(jié)束了。

　　而我，也正是因?yàn)檫@個(gè)帖子被很多業(yè)主罵！說(shuō)我把價(jià)格說(shuō)得太低了，不專業(yè)......

　　那么，半年時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在，萬(wàn)博和樾府二手房市場(chǎng)到底如何呢？成交價(jià)又是多少呢？

　　我們一起來(lái)看看吧！

　　據(jù)貝殼后臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示，截至目前（12月22日），萬(wàn)博和樾府二手房總共成交了14套房源（實(shí)際上可能不止）。

　　其中，成交單價(jià)最高的一套，位于一期，單價(jià)5.22萬(wàn)/㎡。其中，成交單價(jià)最低的一套，位于三期，單價(jià)4.29萬(wàn)/㎡。

　　也就是說(shuō)，截至目前，萬(wàn)博和樾府二手房成交最貴的也沒(méi)有超過(guò)5.3萬(wàn)/㎡。你說(shuō)，這種行情下，想賣6萬(wàn)+的價(jià)格，可能嗎？

　　下面，我們?cè)賮?lái)看看和樾府每一期的二手房，成交房源的具體信息：

　　萬(wàn)博和樾府一期：目前成交5套，成交單價(jià)4.5-5.2萬(wàn)/㎡

　　11月17日：110㎡四房，南向中樓層，總價(jià)505萬(wàn)，單價(jià)4.59萬(wàn)/㎡↓

　　11月6日：110㎡四房，南向中樓層，總價(jià)532萬(wàn)，單價(jià)4.83萬(wàn)/㎡

　　10月16日：136.98㎡四房，南向高樓層，總價(jià)706萬(wàn)，單價(jià)5.15萬(wàn)/㎡

　　10月13日：131.96㎡四房，南向中樓層，總價(jià)616萬(wàn)，單價(jià)4.66萬(wàn)/㎡ ↓

　　8月3日：131.99㎡四房，南向中樓層，總價(jià)690萬(wàn)，單價(jià)5.22萬(wàn)/㎡

　　發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，萬(wàn)博和樾府1期，同戶型的成交價(jià)越賣越低。比如，131㎡的南向4房，第一套總價(jià)為690萬(wàn)，第二套則只有616萬(wàn)，比上一套跌了74萬(wàn)！

　　而110㎡的南向4房，第一套532萬(wàn)，第二套則只有505萬(wàn)！相比之下，又降了27萬(wàn)！

　　不出意外的話，110㎡這個(gè)南向4房的戶型，接下來(lái)500萬(wàn)以內(nèi)是有機(jī)會(huì)買到的。

　　而想要賣房，想要置換的業(yè)主，建議還是趕緊賣。因?yàn)榻酉聛?lái)，對(duì)面香江的樓盤又要來(lái)了，而且價(jià)格很可能會(huì)繼續(xù)卷。

　　萬(wàn)博和樾府二期：目前成交7套，成交單價(jià)4.6-5.1萬(wàn)/㎡

　　10月21日：98.27㎡3房，南向中樓層，總價(jià)480萬(wàn)，單價(jià)4.88萬(wàn)/㎡ ↑

　　10月5日：98.27㎡3房，南向高樓層，總價(jià)460萬(wàn)，單價(jià)4.68萬(wàn)/㎡

　　10月10日：104.98㎡4房，南向中樓層，總價(jià)540萬(wàn)，單價(jià)5.14萬(wàn)/㎡

　　11月9日：96.64㎡3房，南向低樓層，總價(jià)453萬(wàn)，單價(jià)4.68萬(wàn)/㎡ ↓

　　9月29日：96.51㎡3房，南向低樓層，總價(jià)486萬(wàn)，單價(jià)5.03萬(wàn)/㎡

　　11月19日：94.92㎡3房，南向低樓層，總價(jià)480萬(wàn)，單價(jià)5.05萬(wàn)/㎡ ↑

　　9月28日：94.92㎡3房，南向中樓層，總價(jià)450萬(wàn)，單價(jià)4.74萬(wàn)/㎡

　　這么一看，萬(wàn)博和樾府二期的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)很多。94.92㎡和98.27㎡的南向三房，甚至有上升趨勢(shì)。不過(guò)，96㎡的戶型，則下降了不少。

　　但總體來(lái)看，成交價(jià)都在4.6-5.1萬(wàn)/㎡之間。

　　萬(wàn)博和樾府三期：目前成交2套，均在5萬(wàn)/㎡以下。

　　11月3日：104.74㎡四房，北向高樓層，總價(jià)450萬(wàn)，單價(jià)4.29萬(wàn)/㎡！

　　10月05日：104.36㎡四房，北向低樓層，總價(jià)510萬(wàn)，單價(jià)4.88萬(wàn)/㎡！

　　所以，這么看下來(lái)，二娃半年前的判斷，還是沒(méi)有錯(cuò)的，甚至還說(shuō)高了。畢竟，現(xiàn)在成交的普遍單價(jià)都是4字頭，超過(guò)5字頭的都不算多。

　　當(dāng)然，作為萬(wàn)博和樾府的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格賣房肯定是要虧的，尤其是證不滿2年，還有5.3%的增值稅。如果再加上還貸利息的話，一套房虧幾十萬(wàn)或者100萬(wàn)，也是正常的。

　　但是呢，很多業(yè)主就是不愿意聽到這種消息，也不甘心！

　　因?yàn)楫?dāng)時(shí)很多人都是費(fèi)了九牛二虎之力才搶到的房子，現(xiàn)在虧錢賣，多少覺(jué)得對(duì)不起自己的付出，更何況這還是當(dāng)年廣州熱度最高的網(wǎng)紅盤啊！

　　但說(shuō)實(shí)話，2020年之后買房的人，哪有不虧錢的哦？只是虧得多和虧得少的區(qū)別吧。

　　這不是樓盤的問(wèn)題，也不是開發(fā)商的問(wèn)題，更不是買房人的問(wèn)題。這是一個(gè)行業(yè)，一個(gè)時(shí)代的問(wèn)題......

　　別說(shuō)你們了，我自己2019年買的老破小，按照目前成交價(jià)來(lái)看，也虧了30-40萬(wàn)了！

　　等我明年換房時(shí)，我也會(huì)果斷割肉賣掉的！

　　所以，萬(wàn)博和樾府的業(yè)主，也別太較真了，坦然接受現(xiàn)實(shí)吧！

　　投資客，想跑路的，或者是覺(jué)得萬(wàn)博和樾府沒(méi)有投資價(jià)值了，那就果斷賣掉跑路吧！想換房，想置換的，那就虧點(diǎn)錢，果斷賣掉換更好的。

　　實(shí)在舍不得，又沒(méi)辦法自己住的，那就出租，或者空著等風(fēng)來(lái)！

　　雖然......我并不知道風(fēng)什么時(shí)候來(lái)，以及還會(huì)不會(huì)來(lái)？

　　以上！