作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

終于，關于深圳安居房這種特別性質的商品房，10年后如何處置，具體的辦法落地。

這就意味著，市場上一直關于安居型商品房取得完全產權的討論，終于塵埃落定。

按折扣“補差價”

今天（12月23日），深圳發布《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》。

根據《處理辦法》顯示，有兩點值得關注。

一是，確定了深圳安居型商品房“限售10年”的規定。

根據《處理辦法》顯示，申請取得完全產權的條件中包含了四大條件，且須同時符合。

其中條件之一便是“簽訂安居型商品房買賣合同滿十年”。

而除此以外，還需“經其他共同權利人一致書面同意”，以及“須經抵押權人書面同意”，換而言之，若要申請取得完全產權，不僅需要夫妻雙方同意，如果有房貸還需要抵押銀行同意。

二是，確定了深圳安居型商品房“補差價”標準。

根據《處理辦法》顯示，申請取得完全產權的補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。

其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。

前款所稱稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

這就意味著，過去購買的安居型商品房，若申請取得完全產權，上市交易，只需以十年前的購買價為標準，而實際的補交差價，還只需原市場價格與原購買價格的一半，并扣除10年前買房繳納的稅費。

舉個例子——

位于深圳市龍崗區寶龍街道寶龍大道與冬青路交匯處中海寰宇瓏宸花園，2022年10月配售，1棟E座201房69㎡戶型，總價131.3203萬元。

10年后申請取得完全產權，需要補交差價=（131.3203萬元/70%—131.3203萬元）*50%—131.3203萬元*1%≈26.83萬。

根據《深圳市安居型商品房定價實施細則》顯示，安居型商品房是普通商品房市場價約5—7折。

中海寰宇瓏宸花園普通商品房2022年8月備案均價約39060元/㎡。

而中海寰宇瓏宸花園69㎡戶型取得完全產權后，須付出成本為131.3203萬元+26.83萬差價，折合單價約2.292萬/㎡。

換而言之，10年后取得完全產權的實際價格，為市場價的6—7折。

另外，還值得留意的是——

“面向人才配售的住房產權管理有關事項按照本辦法規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。”

也就是說，人才房同樣適用安居型商品房“十年限售”以及“補差價”的方式取得完全產權。

這也意味著，安居型商品房關于產權的相關處理細節完善。

無論是取得完全產權補差價，還是向主管部門申請收購價格，都有了具體的計算辦法。

根據《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》要求，取得安居型商品房完全產權前，向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房，則——

自安居型商品房購房協議簽訂之日至申請收購之日不超過10年（含10年）的，收購價格為原合同購房價；超過10年的，收購價格的計算公式為：收購價格=原購房價*[1—1.4%*（購房協議簽訂之日至申請收購之日的年限—10年）]。

以中海寰宇瓏宸花園，1棟E座201房69㎡戶型，總價131.3203萬元為例，10年內申請收購，則收購價為131.3203萬元，第11年申請收購，則收購價為131.3203*(1—1.4%*(11—10))≈129.48萬。

冷淡的安居房

安居型商品房產權管理處理辦法出臺前，今年深圳的安居型商品房去化降速。

如今年5月根據官方的選房結果公示，配售的光明區天健和瑞府，825套房源，僅選走156套，去化率約18.9%；

如前后配售了三次的山樾灣花園，去化率則依次是34.5%、11.9%、2.5%；

再如12月19日進行選房的龍華安居華越龍苑，530套三房戶型，共通知381戶家庭進行選房。

根據安居華越龍苑項目住房選房結果公示，最終選房13套房，棄選率達到96.58%。

要知道，龍華的安居華越龍苑位置以及配套屬性，在安居型商品中，還算不錯。

項目旁是安居頌龍苑、安居中龍苑，學區是自帶熱度的深圳中學龍華學校，地段是龍華的百萬商業綜合體壹方城，約步行1.3公里范圍內，周邊還規劃一個公園和3條地鐵，最近的地鐵口為27號線油福站（在建）。

但就算是這樣的項目，銷售去化表現依舊不佳。

最根本的原因，業內人士分析——

一是安居型商品房，無論是品質、還是戶型格局、地理位置以及公攤面積，都與普通商品房有一定差距。

二是安居型商品房，交易流動性也不及普通商品房，取得完全產權須簽訂安居型商品房買賣合同滿十年。

三是安居型商品房在取得完全產權前，不能轉讓、出租、抵押（除為購買本套保障性住房而向銀行設定的抵押除外）。

四是安居型商品房價格偏高，如天健和瑞府配售均價為28984元/㎡，安居華越龍苑三房戶型配售均價為39600元/㎡，山樾灣花園配售均價為42640元/㎡。

五是安居型商品房供應量不低。據不完全統計，深圳目前在售以及待售安居型商品房約2.5萬套，其中10余個項目雖然已經配售，但仍然剩有房源。

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作者觀點，不代表格隆匯立場