出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格上漲城市增至17個(gè)，比上月多10個(gè)；二手房價(jià)格上漲的城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)。

上漲TOP5城市為杭州、湛江、上海、廈門和成都。同時(shí)，武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山等城市也為正增長。

統(tǒng)計(jì)局最新出爐的11月房價(jià)指數(shù)，令樓市的止跌回穩(wěn)倍受鼓舞。更重要的是，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

“但就目前情況來看，跌勢還沒有轉(zhuǎn)變。” 原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇指出，如果用一個(gè)字來概括2024年樓市，那就是“跌”。

“年底的數(shù)據(jù)肯定不會(huì)把跌勢轉(zhuǎn)為升勢，只不過是跌幅變窄。”

新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認(rèn)為，中央已提出了要求，需要有“持續(xù)用力”的措施保證。如果能“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩(wěn)；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩(wěn)”。當(dāng)然如果不采取有力措施，那就可能會(huì)繼續(xù)跌。

在11月28日的“2024搜狐財(cái)經(jīng)年度論壇”上，他提出保障房缺口在1億套左右，應(yīng)該啟動(dòng)“商改保”，利用閑置商業(yè)辦公用房改造為保障房。

半個(gè)月后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出“盤活存量用地和商辦用房”，與孟曉蘇的建議完全契合。他一再強(qiáng)調(diào)，商辦用房適合改為保障房，“商辦改保障”應(yīng)成為下一步的主要方向。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，能為樓市帶來哪些變化？2025年，樓市能止跌回穩(wěn)嗎？房貸利率還有下調(diào)空間嗎？“商改保”如何落地？帶著這些問題，搜狐財(cái)經(jīng)再一次與孟曉蘇進(jìn)行深度對話。

原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司原董事長 孟曉蘇

以下是搜狐財(cái)經(jīng)與孟曉蘇對話精編：

搜狐財(cái)經(jīng)：自924之后，多個(gè)城市的LPR降至“2”字頭后、又重新調(diào)回“3”字頭？您認(rèn)為在即將到來的寬松貨幣政策下，房貸利率還會(huì)繼續(xù)下降嗎？

孟曉蘇：房貸利率下一步還應(yīng)不應(yīng)該降？當(dāng)然應(yīng)該降。

現(xiàn)在房貸利率降至3%上下，雖比前幾年好多了，但最近中央已經(jīng)提出了新要求。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講的是：“適時(shí)降準(zhǔn)降息”。降息包括兩方面，一方面是降低存款利息，另一方面貸款也要降息，包括企業(yè)貸款利息和居民貸款利息。尤其是對購買保障房的居民，更應(yīng)該把利息放到最低。

現(xiàn)在3%的房貸利率還有沒有下降空間呢？我認(rèn)為有，至少還可以降50個(gè)基點(diǎn)，降到2.5%上下應(yīng)該是可以的。我的判斷是有降的空間。

如此降息不會(huì)讓銀行活不下去，因?yàn)榇婵罾试谙陆担y行還享有一定的息差。同時(shí)商業(yè)銀行也應(yīng)當(dāng)考慮，現(xiàn)在各個(gè)行業(yè)與居民都這么困難，銀行憑什么養(yǎng)這么多人，收入還這么高？如果銀行的效益變差，也應(yīng)該降薪，讓薪酬回歸合理水平；同時(shí)也應(yīng)裁員，讓自身的運(yùn)行成本維持適度。

搜狐財(cái)經(jīng)：此次經(jīng)濟(jì)會(huì)議過后，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域還有大政策，而且力度還不小，加重了一批買房“等等黨”的觀望情緒，對此您怎么看？

孟曉蘇：我原來講過一個(gè)笑話，說的是樓上扔靴子，第一只靴子扔下來后，樓下還在等他扔第二只。我看如果有更多政策儲(chǔ)備，就別讓樓下的人老等著，有后續(xù)政策就早點(diǎn)出臺(tái)。中央、國務(wù)院提出過這樣的要求，要求政策早出快出。貫徹落實(shí)中央精神一定要及時(shí)。

說到居民買房的事，在目前房價(jià)繼續(xù)下跌的市場上，居民觀望是可以理解的。不能在房價(jià)下跌的時(shí)候，還讓居民拿自己的錢去冒風(fēng)險(xiǎn)。這些錢涉及到他未來的生活。前一段時(shí)間的房價(jià)下降，已經(jīng)造成一批房主的資產(chǎn)損失，而且把人們給嚇住了。一朝被蛇咬、十年怕井繩。所以他們就要觀望判斷未來房價(jià)還會(huì)不會(huì)再降？樓市限制性政策會(huì)不會(huì)再回潮？

如今的一些誤操作又加重了居民的等待情緒，主要問題出在造成房價(jià)繼續(xù)下降的“法拍房”。法拍房在市場上達(dá)到一定體量，會(huì)造成二手房市場價(jià)格節(jié)節(jié)下跌，繼而傳導(dǎo)至新房市場。我一直在呼吁，有關(guān)銀行要改變他們的錯(cuò)誤做法，要體諒這些老百姓的苦處，他們下崗失業(yè)，失去了原來的收入，這些都是不可抗力，不是他們自己力所能及的。

所以年初我就提出了幾個(gè)辦法：一是允許居民延期還貸；二是對困難貸款人停息延貸；三是在收購存量商品房用作保障房時(shí)，政府平臺(tái)要通過保價(jià)方式收購這些法拍房，這樣也能盡量減小居民的損失，銀行也能實(shí)現(xiàn)收債。

最近傳來一個(gè)好消息，就是銀行與貸款到期百姓協(xié)商解決問題。這就對了。現(xiàn)在法拍房市場的成交率只有20%，客觀情勢也在支持著我的建議。法拍房起到阻礙樓市“止跌回穩(wěn)”的惡劣作用，現(xiàn)在有意買房的人們持幣等待，很大程度上在于由法拍房所引發(fā)的房價(jià)下跌。

所以，我認(rèn)為有利于鼓勵(lì)購房的好政策要盡早出臺(tái)，不利的政策要盡快收回。要阻止法拍房迅速擴(kuò)大的趨勢。在即將到來的2025年，是不是應(yīng)當(dāng)考慮對房貸逾期的居民區(qū)別對待？除非是那些有能力還錢卻不還錢的惡意逾期者，可以按照司法流程進(jìn)入法拍；而對于那些下崗失業(yè)的員工，對于經(jīng)營困難的中小企業(yè)主，應(yīng)該采取延期還貸或停息延貸的辦法，幫助他們度過難關(guān)。

搜狐財(cái)經(jīng)：對于2025年的樓市走向，各方研判不一，有的認(rèn)為2025年銷售會(huì)回暖；有的持悲觀態(tài)度，您的觀點(diǎn)是什么，樓市在2025年能止跌回穩(wěn)嗎？

孟曉蘇：“持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)”這句話反映了中央對現(xiàn)狀的看法，現(xiàn)實(shí)問題就是還沒有能止跌回穩(wěn)。中央政治局曾經(jīng)在9月26日會(huì)議上提出了“止跌回穩(wěn)”，那時(shí)面對著房價(jià)與市場節(jié)節(jié)下跌的局面。最近銷售跌勢有些收窄，但是投資額下降更多，這就影響到明年的新開工。所以從整體來看，現(xiàn)在還是處在跌勢之中。

如果用一個(gè)字來概括2024年的樓市，那就是“跌”。現(xiàn)在跌勢還沒有根本轉(zhuǎn)變，今年就出現(xiàn)了樓市持續(xù)第三年的大幅下跌。近期數(shù)據(jù)肯定是不會(huì)把年度跌勢轉(zhuǎn)為升勢，只不過是跌幅可能會(huì)收窄一點(diǎn)。

在新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認(rèn)為，中央已提出了要求，需要有“持續(xù)用力”的措施保證。如果能“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩(wěn)；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩(wěn)”。當(dāng)然如果不采取有力措施，那就可能會(huì)繼續(xù)跌。

搜狐財(cái)經(jīng)：除了上述談到的法拍房和保障房，對于穩(wěn)樓市、用力促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，您還有哪些思考和建議？

孟曉蘇：從2021年中央提出穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，至今已三年多，房價(jià)不僅沒有穩(wěn)住，反而出現(xiàn)了大幅度下跌。這才造成了信心下降，導(dǎo)致現(xiàn)在市場持續(xù)低迷。房屋銷售的持續(xù)下跌，是與信心下降、預(yù)期不良聯(lián)系在一起的，而預(yù)期不良不是沒有依據(jù)，而是現(xiàn)實(shí)房價(jià)不能穩(wěn)住造成的。

引用中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一句話，就是“著力實(shí)現(xiàn)增長穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)和物價(jià)合理回升的優(yōu)化組合”。如果將物價(jià)合理回升與穩(wěn)房價(jià)相搭接，房價(jià)也應(yīng)當(dāng)是合理回升，要把跌掉的這部分補(bǔ)回來。要知道跌掉的這部分是眾多居民的家庭資產(chǎn)。

“降房價(jià)”應(yīng)該要做，但需要通過保障房的批量供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)。保障房價(jià)格明顯低于商品房，可以實(shí)實(shí)在在給工薪家庭好處，同時(shí)也會(huì)拉低平均房價(jià)。這種降房價(jià)能造福百姓，又不會(huì)傷害任何人。因?yàn)槊恳粋€(gè)板塊的結(jié)構(gòu)性房價(jià)都沒有下降。

在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式上，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著重提到要有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，這個(gè)制度應(yīng)當(dāng)是“市場+保障”的住房制度。據(jù)此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供給制度、保障房建設(shè)分配管理制度和住房金融制度等。

我國的住房金融制度更多還是應(yīng)當(dāng)服務(wù)于普羅大眾。商業(yè)銀行一般都愿意貸給有錢人，需要引導(dǎo)他們向普通居民家庭傾斜。要讓這些普通家庭能借助銀行杠桿，早日實(shí)現(xiàn)自己的住房夢和資產(chǎn)夢。