作者 | 睿和智庫研究部

編輯 | 梁秀杰、宋金煜

責編 | 韓瑋燁

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睿和智庫即將推出《總結與展望（2024-2025）中國不動產資產管理藍皮書》，本文系藍皮書第二章。

對比零售的卷、辦公的冷，2024年的長租賽道很熱。

在政策驅動下，保租房供應量的激增，打破了部分重點城市的供需平衡。無論保租房還是長租公寓都出現租金下跌、空置率上升、爬坡期拉長。這對于毛利較低的租住行業來說，無疑造成了經營性現金流和利潤的雙重打擊。

供應增加需求走低，讓2025年的市場充滿不確定性，傳統二房東的生意不可持續。坊間一度傳聞，多家第一梯隊長租公寓品牌遭遇租客或資本糾紛。甚至有品牌被爆在深圳的多個門店因拖欠房東租金，導致房東斷電。

2025年，長租市場的存量機會當然有，但更加考驗運營能力和投資眼光。向資管轉型，或收縮規模拓展速度，回歸經營提效，或尋求錯位競爭，轉向布局細分賽道。新的解題思路，期待新老主體在狹窄的空間中各顯神通。

市場：住房租賃進入“買方市場”

1、供需關系轉變，住房租賃進入“買方市場”

供給端，住房租賃市場整體規模持續上漲。據睿和智庫不完全統計，截至2024年11月底，全國新開業長租公寓項目達702個，其中602個披露開業房間數，新開業規模達 35.1萬間。

圖表1：2022-2024前11月新開長租公寓規模

數據來源：睿和智庫

拉長時間線分析新開項目數據，可以看到：

1）新開長租公寓規模雖連年上漲，但環比增速已從2023年的103%下降到了35%，放緩趨勢十分明顯；

2）保租房是供應的絕對主力。新開規模中有22.9萬間房源已納保，占比超65%；

3）大型租賃社區（房源量超1000間）供應總量上漲超200%，占比超半數。2024年集中入市106個大型租賃社區項目，提供房源近19萬間，相比去年全年43個項目6.17萬間的成績，總房源量上漲208%，其中超七成項目已納保。

圖表2：2024年1-11月新開業項目體量分布

數據來源：睿和智庫

供給量持續拉高的同時，需求卻出現放緩。一些城市租金價格、出租率持續走低。數據監測顯示，1-11月，全國50城住宅平均租金累計下跌2.72%，一線、二線及三四線代表城市分別下跌2.29%、3.01%、2.38%，可見二線是此輪下跌的重災區。

5只保租房REITs項目的平均出租率，從2023年第二季度到達98%峰值后開始一路走低，2024年繼續下滑，從96.27%降至96.01%，再到95.43%。

圖表3：5只保租房REITs基礎設施資產平均出租率

數據來源： 基金公告、睿和智庫整理

2、新開項目聚集在一線及新一線熱點城市，華東、華南區域較為集中

供需關系的轉變，直接導致了市場競爭的加劇，城市和板塊選擇的重要性愈加凸顯。從城市維度來看，四大一線城市新開項目280個，占比近40%。其中上海憑借135個新開項目遙遙領先，深圳73個、杭州55個分列第二、三位，遠超華北、東北、西北等區域。

圖表4-5：2024年1-11月長租公寓新開業項目省市分布情況（個）

數據來源： 睿和智庫

3、繼2023年的短暫交易高峰之后，長租公寓類大宗交易大幅回落下滑超70%

市場表現不盡人意，公寓類資產的收益率也同步下降，直接影響了投資者的投資意愿和大宗市場活躍度。

截至2024年11月底，長租公寓類（含股權交易）大宗交易共錄得14筆，其中11筆披露了交易金額，總交易金額僅為39.53億元，相比2023年141.4億元的總交易量，下滑72%。

上海最活躍，共成交10筆，交易總額達37.68億元，占總交易量的95%，但相較去年同期交易總額幾近腰斬。上海市場活躍的原因，與城市不動產的業主主體多元化直接相關。

二線以下城市活力愈顯不足，僅成交3筆，且單筆成交額均不超過1億元。

圖表6：2024年1-11月長租公寓類大宗交易城市分布（筆）

數據來源：睿和智庫

企業洗牌——“國進民退”

1、地方國企品牌強勢崛起，提速撬動市場

作為保租房籌集主力軍，地方國企憑借政策和資源優勢，大跨步進入住房租賃市場，展現出強勁的增長勢頭，持有資產規模快速上漲，并呈現三大趨勢：

1）開業速度加快，借勢保租房籌集和存量盤活加速布局。2024年新開項目中，地方國企占比最高，達38%。

2）向品牌化方向發展。在加速屬地化布局的同時，地方國企不再滿足于資產持有的角色，開始向品牌化方向發展，逐步推出自己的品牌體系。據睿和智庫監測，超80家地方國企創立了自有租賃品牌。

3）部分地方國企開始嘗試利用自身資源及管理優勢，進行輕資產轉型。典型企業，成都城投臻寓自主研發的不動產系統已實現90%的數字化場景覆蓋，可為租戶提供全周期服務。其平臺已實現市場化推廣，并在西南地區，特別是成渝雙城經濟圈的國企內進行了廣泛運用。

圖表7：2024年新開集中式長租公寓運營企業性質一覽

數據來源：睿和智庫

2、保租房沖擊下，市場化租賃企業加速分化

對比來看，房企系和市場化租賃企業在市場中雖仍占據著核心位置，但其市場份額較去年同期出現了明顯回調，呈現“國進民退”趨勢的同時，也在加速分化。

1）積極納保，尋求REITs“入場券”向資管轉型。典型企業，2024年10月23日，招商蛇口租賃住房REIT正式上市，“公租房+保租房”的組合，為未來REITs底層資產的多樣化發展提供了重要的參考路徑。招商伊敦公寓產品線豐富，為未來優化公募REITs的擴募資產組合奠定基礎；萬科泊寓截至2024年6月底已共計納保155個項目，涉及房源11.2萬間，也已開始籌謀REITs上市。

2）空置和租金下跌使得原本有利潤的中資產市場空間被急劇壓縮。坊間一度傳聞，多個第一梯隊長租公寓品牌遭遇租客或資本糾紛。甚至有品牌被爆在深圳的多個門店因拖欠房東租金，導致房東斷電。

3）收縮規模拓展速度，回歸經營提效。典型企業，相較于往年萬間的拓展速度，樂乎集團今年僅新增2000余間房源，追求有質量的增長。

4）尋求錯位競爭，轉向布局細分賽道。2024年，中高端長租公寓、酒店式服務公寓、面向產業園區的配套人才公寓以及面向企業的宿舍型公寓等細分賽道，新開項目總量都有所提升。

5）轉向存量市場，挖掘潛在機會。部分資本計劃以投資改造類基金+輕資產方式重新進入市場，在存量市場中挖掘潛在機會。

圖表8：2024年1-11月新開長租公寓項目品類分布

數據來源：睿和智庫

3、住房租賃行業加速“金融化”，保租房REITs似成香餑餑

伴隨公募REITs進入常態化階段，各類租賃企業，尤其是地方國企平臺都在積極推進“首發”籌備工作。截至2024年11月，已上市6只保租房REITs累計發行總規模已達94.2億元。

建信建融家園租賃住房REIT、蘇州恒泰租賃住房REIT、上海地產租賃住房REIT已正式提交申報。此外，還有10余只儲備項目已完成招標工作，底層資產位于北京、上海、深圳、大連、武漢等城市。

同時，4只已上市的保租房REITs也積極啟動“擴募”工作。保租房REITs“首發+擴募”同步推進，共同加速住房租賃“金融化”。

圖表9：2024年新增保租房REIT情況

數據來源：睿和智庫

圖表10：部分擬申報發行的保租房REITs一覽（截至2024年11月30日）

數據來源：睿和智庫

2025年：如何制勝“新生死局”

2025年是“十四五”保租房籌集計劃的收官之年，還會有大量的保租房涌入市場。供應增加、需求疲軟的市場現狀可能導致租金和出租率進一步下降。

而配售型保障房正加速落地，為一部分低收入家庭提供了購房機會，可能會分流部分租住需求，對長租公寓市場構成進一步的壓力。

同時還應警惕地產政府的KPI壓力。地方政府在保租房建設和籌集工作上面臨明確的KPI考核，尤其是在疊加房地產“去庫存”壓力時，為追求速度和數量，可能會忽視實地調研，導致一些不符合市場需求的“瑕疵”產品出現，影響長租公寓市場的健康發展。

2025年的租住市場，睿和智庫認為是一次深刻的洗牌過程，專業化、品牌化、品質化，而后規模化，是必走的路徑。

在具體應對層面：

1、做“強”，加強產品創新，推動產品向品質化、多元化方向提升，從而增強品牌的市場覆蓋力和吸引力。目前不少住房租賃企業已根據租戶多元需求，形成多產品線定位，不同產品之間可以形成良性競爭，促進各自優劣互補，最大限度爭取租戶流量。

2、做“精”，探索細分市場需求，打造差異化競爭優勢，從而形成高品牌識別度。典型企業，方隅服務公寓通過“高檔一居”清晰定位，聚焦中高端公寓細分市場；城璟租住深度布局宿舍型保障性租賃住房賽道；上海棲心公寓聚焦“精致小戶型”等，均在細分領域展現出獨特的品牌個性和市場競爭力。

3、做“數”，通過智能化和數字化提升服務品質和運營效率。智能化方面，通過智能家居、智能安防等設備和系統的引入，將有效提升居住的安全性和便捷性。此外，通過物聯網技術實現遠程監控、能耗管理等，還能有效降低運營成本，提高管理效率。典型企業，頭部運營商如自如資管、城家等，均通過自建各賦特色數字化管理平臺，實現更高效、精細化的運營管理和服務，從而降低運營成本，提高盈利能力。

4、做“前期”，新投項目要強調運營前置，有效降低開發與運營脫節風險。典型企業，西部樂巢強調資管全流程中的“運營前置”，即在土地獲取后的前期客研中，要充分調研和預演用戶需求，前瞻性地為投資建設提出可實施方案，從而確保項目的精準定位和差異化優勢。

5、做“多”，通過長短租結合的彈性化租賃模式或成常態，提升盈利能力。長租公寓與酒店之間的邊界愈發模糊，長租公寓做短租產品，酒店也搶灘長租業務，長短租結合的靈活模式下，以長租穩定出租率，以短租提升盈利，提高運營效益。典型企業，城家、龍湖冠寓等越來越多的運營商都推出了短租、隨心住等主打靈活性的短租產品。

6、做“生態”，構建良性的商業生態閉環。隨著大型租賃社區成為市場主流，一些運營商積極嘗試“多種業態、多項服務”，從單一的居住功能，走向完整的超級社區，形成良性的商業生態閉環，帶來新利潤增長點的同時，促進產城人融合發展。

7、做“新”，在業務模式上進行拓展，尋找新的價值增長點。典型企業，自如資管成立“自如比鄰”，積極布局海外市場。

8、做“創投”，緊抓存量盤活機遇，打造新的中資產模式。金融化趨勢下，新的中資產市場開始浮出水面，更多資本將通過投資改造類基金+輕資產方式重新進入市場，以期在存量市場中挖掘潛在機會。

（上述典型企業的案例分析，請關注公眾號“地產資管Plus”）

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