簡(jiǎn)單做個(gè)市場(chǎng)分析，講一下望京的房?jī)r(jià)。

望京的房?jī)r(jià)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，比較有特點(diǎn)，望京區(qū)域，從多個(gè)維度看也比較有意思，我覺(jué)得更能代表北京的樓市。原因是什么呢？

1，咱們先來(lái)看看望京的房?jī)r(jià)情況，以望京知名度比較高的小區(qū)，如融科橄欖城來(lái)看，融科橄欖城房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，兩居室成交價(jià)可以達(dá)到1200萬(wàn)，在本輪房?jī)r(jià)上漲之前，2019-2020年的價(jià)格是850-900萬(wàn)區(qū)間，到了房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)的時(shí)候，望京的房?jī)r(jià)也是領(lǐng)跌全北京的，現(xiàn)在跌回了850-900的區(qū)間。

從哪里來(lái)，到哪里去。

一些剛改小區(qū)，五六百萬(wàn)區(qū)間的，如望京新城，房?jī)r(jià)不僅跌回了本輪房?jī)r(jià)上漲之前的價(jià)格，而且跌超了，把上上一輪的漲幅也跌掉了不少。

現(xiàn)在的情況是，第一，望京的房?jī)r(jià)跌幅要更大，第二，望京的房?jī)r(jià)下跌速度，要比北京一些相對(duì)同樣熱門(mén)的區(qū)域跌得快。

那原因到底是什么呢？（注，本文不做特別深入的分析，只講一下大家能好理解的關(guān)鍵點(diǎn)）

2，我覺(jué)得主要在于兩點(diǎn)，第一，望京的樓盤(pán)規(guī)模更大；第二，有炒作因素在。

下面我逐一來(lái)解釋?zhuān)?/p>

1）樓盤(pán)規(guī)模大，會(huì)導(dǎo)致高成交量，在高成交量的基礎(chǔ)上，價(jià)格的調(diào)整速度就會(huì)比較快，也更容易出現(xiàn)相對(duì)合理的市場(chǎng)價(jià)。對(duì)比之下，一些成交量很低的小區(qū)，一年賣(mài)個(gè)七八套房子，它的價(jià)格是高還是低，就很難判斷。

2）大家可以看下北京二環(huán)三環(huán)四環(huán)這些區(qū)域的各個(gè)板塊，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，望京是最大的一個(gè)住宅板塊，沒(méi)有之一。不管是1000萬(wàn)以上的選擇，還是五六百萬(wàn)的選擇，它都算是規(guī)模相對(duì)大甚至最大的一個(gè)。

同樣的相對(duì)大的住宅板塊，比如說(shuō)，海淀的世紀(jì)城，它也有同樣的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的調(diào)整速度相對(duì)快一些。而世紀(jì)城以南的四季青，改善盤(pán)相對(duì)少，調(diào)整速度就慢很多。

3）規(guī)模大，成交量高，還會(huì)導(dǎo)致什么呢？試想一下，望京內(nèi)部，同樣一個(gè)戶(hù)型，同時(shí)有十幾個(gè)人或二十幾個(gè)人在賣(mài)房，競(jìng)品戶(hù)型還有幾十套房源，那么誰(shuí)先賣(mài)掉呢？自然是愿意降價(jià)的那個(gè)。

對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)慘烈，你不著急，這幾十人里總有著急的，那體現(xiàn)出的結(jié)果就是，房?jī)r(jià)調(diào)整速度快。

再看看那些競(jìng)爭(zhēng)不夠慘烈的地方，同一個(gè)戶(hù)型，只有三四個(gè)人賣(mài)，而且這三四個(gè)人都不急不慌，那房?jī)r(jià)就死活下不來(lái)，他們寧可不賣(mài)也不降價(jià)，體現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)就是，這地方挺扛跌。

4）對(duì)比一下：北京成規(guī)模的老破小社區(qū)，是不是也跌得快，跌得多？跟望京的房?jī)r(jià)漲跌特點(diǎn)是類(lèi)似的。其實(shí)這不是望京的漲跌特點(diǎn)，而是大盤(pán)，競(jìng)品房源多的區(qū)域的普遍特點(diǎn)。

5）炒作因素。這個(gè)該怎么理解呢？

我覺(jué)得一方面，望京確實(shí)是炒家多，上一輪行情，很多炒房團(tuán)主要的區(qū)域就集中在望京，后來(lái)才往其它區(qū)域蔓延的。

另一方面，由于望京區(qū)域，互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員較多，不僅是望京，往北的新北苑，回龍觀(guān)等，都是碼農(nóng)覆蓋區(qū)，在互聯(lián)網(wǎng)泡沫嚴(yán)重的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)er或者更確切點(diǎn)說(shuō)是大批的互聯(lián)網(wǎng)ers一旦開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)，市場(chǎng)是容易產(chǎn)生泡沫的（沖動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的多），等市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)松動(dòng)的點(diǎn)也會(huì)更多，每個(gè)沖動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的互聯(lián)網(wǎng)er都有可能會(huì)是那個(gè)砸盤(pán)的人。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是，沖動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的多，且退出的多。

再舉個(gè)例子做對(duì)比：西城的改善盤(pán)，每個(gè)進(jìn)場(chǎng)的人，都有相對(duì)明確的需求，即使是高位接盤(pán)，退出的概率也不大，所以體現(xiàn)出來(lái)的就是價(jià)格扛跌。

以上就是大致的一個(gè)原因分析。我過(guò)去總結(jié)過(guò)更簡(jiǎn)單的理解市場(chǎng)的一句話(huà)：漲得早跌得早，漲得晚跌得晚。

記結(jié)論要更簡(jiǎn)單，但想要真正理解結(jié)論，需要對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的認(rèn)知，對(duì)于多數(shù)買(mǎi)房或賣(mài)房的人來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得只要能看懂結(jié)論且能在實(shí)踐中對(duì)自己有些幫助就夠了。

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