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引言

最近，有媒體發(fā)文，標題是“多地明確：元旦正常上班”。

嚇我一跳，以為不放假了。

趕緊點進去看一下，原來是多地婚姻登記處表示，“元旦 正常上班，為新人辦理結(jié)婚登記”。

為了大家的“幸福”與“性”福，GJ也是操碎了心。

而在更早的10月份，上面也表態(tài)了，對于人生大事，各地一把手要“親自抓”。

這兩件事背后，其實都反映了一個問題，大家長對人口現(xiàn)狀“急了”。

在東大，說到“Fang事”，那就不得不提“房市”了，因為這兩者一直存在著千絲萬縷的關(guān)系。

2022年，“東大”人口總量首次出現(xiàn)負增長，2023年人口規(guī)模降幅加大，較2022年減少了208萬。

巧合的是，2022年之后，“東大”的房價也開始下跌了。

于是，很多人得出了“人口減少，房價必然下跌”的結(jié)論；

但是，我們對比了海內(nèi)外關(guān)于人口與房價的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)“人口房價論”其實不準確。

說得直白點，人口總量減少了，房價還會繼續(xù)上漲。

今天，大家就聽我“狡辯”一下，內(nèi)容有點干，但是會盡量嚼碎供大家食用。

01

有時候，“人多，卻力量小”！

如果說，人口總量能夠決定“經(jīng)濟的高度”，那么非洲，早就是全世界最富裕的地區(qū)了。

世界人口統(tǒng)計官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，

截至2024年中，非洲人口14.5億，人口總量排在全球第二位，僅次于亞洲。（數(shù)據(jù)來源：世界人口統(tǒng)計官網(wǎng)Population Stat）

但是，人口總量全球第二的非洲，2023年經(jīng)濟僅2.9億，約占全球經(jīng)濟總量的2.8%，全球倒數(shù)。（數(shù)據(jù)來源：快易理財網(wǎng)https://www.kylc.com/）

“人多，力量大”的真理，在非洲失靈了。

再看回我們東邊的鄰居——日本、韓國；

日本，人口總量全球倒數(shù)，但是經(jīng)濟總量卻是全球第四；

韓國，更是被稱為“絕育之國”，但卻擠進了“發(fā)達國家”的行列。

“彈丸小國”日本和韓國人口總量算少了吧，但是經(jīng)濟在全球都排上了號，房價也不低。

種種數(shù)據(jù)表明，總?cè)丝谂c經(jīng)濟、房價關(guān)系并不大。

接下來，我們再看回東大。

我們選擇對比“東大”的經(jīng)濟“五巨頭”——北上廣深+重慶。

之所以挑選這五座城市呢，

一，是因為2023年，這五座城市的經(jīng)濟規(guī)模都突破了3萬億，成為全國“最靚的崽”。

二，是因為我在網(wǎng)上搜了一下，發(fā)現(xiàn)全國大大小小城市竟然高達300多個，數(shù)據(jù)實在太過龐雜，統(tǒng)計軟件都快被“干冒煙”了。

所以，我們最終選擇了東大的經(jīng)濟“五巨頭”——北上廣深+重慶，作為數(shù)據(jù)樣本。

通過簡單比較一番，我們發(fā)現(xiàn)，

這五座城市“常住人口與房價關(guān)系=毫無關(guān)系”。

重慶常住人口最多（3191萬人），但是房價（約1.49萬元/平）卻是5座城市中最低的；（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局和CRIC）

深圳常住人口最少（1779萬人），但是房價卻是第二高（約6.38萬/平），僅次于上海（6.69萬元/平）。（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局和CRIC）

說到上海，

2023年，上海人口總和生育率只有0.6，全國倒數(shù)，并且比“絕育之國”韓國（0.72）還低，但是房價卻是全國最高。

“人口房價論”不攻自破了。

因此，綜合國內(nèi)和國外的情況來看，人口多≠房價高，人口少≠房價低

那么房價，到底與什么有關(guān)呢？

該如何貸款買房，該如何認識按揭買房這種負債行為？可以看文章《》

02

我查找了很多數(shù)據(jù)，總結(jié)了三個關(guān)鍵詞！

第一個關(guān)鍵詞，是人口密度。

什么是人口密度？

簡單來說，就是

某個地區(qū)的總?cè)丝凇峦恋孛娣e

它能夠反映一個地區(qū)人口的“擁擠程度”、人口壓力、土地資源承載能力的大小。

舉個栗子，由A鎮(zhèn)+B鎮(zhèn)組成的鵝城，“牛馬”加起來合計2000個。

其中，面積1000方的A鎮(zhèn)，原本養(yǎng)著1000個“牛馬”，草料剛好1000份，平均每個“牛馬”吃著1份草料；

那么，這時候，A鎮(zhèn)的“牛馬密度”就是：

1000牛馬÷1000方=1牛馬/方；

但是后來，隔壁的B鎮(zhèn)的1000個“牛馬”，不知道聽誰說的：“A鎮(zhèn)有10086份草料”（實質(zhì)上只有1000份）。

于是B鎮(zhèn)牛馬，全都擠進了A鎮(zhèn)；

此時，面積1000方的A鎮(zhèn)，要養(yǎng)著2000個“牛馬”，每個“牛馬”分得的草料就變成0.5份了。

這時候，A鎮(zhèn)的“牛馬密度”就變成了：

2000牛馬÷1000方=2牛馬/方；

但是每天草料由1份，突然變成了0.5份，有些牛馬就不樂意了。

于是“富貴的牛馬”，就愿意出更高的價格購買更多的草料，甚至囤積起來，“炒草料”。

“物以稀為貴”，A鎮(zhèn)草料價格上漲，導致鵝城的整體草料價格也漲了；

大家發(fā)現(xiàn)沒有，A鎮(zhèn)+B鎮(zhèn)組成的鵝城“牛馬”數(shù)量沒變，但是草料價格還是漲了。

所以，導致價格上漲的原因，是因為“集聚效應”。

集聚，導致了A鎮(zhèn)的牛馬密度增大，帶來的結(jié)果，就是A鎮(zhèn)和B鎮(zhèn)的資源走向了不均。

看到這里，大家也明白為什么很多城市喜歡搞新城、搞CBD了吧，嗯，懂的都懂。

因此，我們得到一個關(guān)鍵結(jié)論，人口密度與資源價格存在著正相關(guān)。

看懂了上面的例子，那么接下來，我們就可以深入解讀“人口密度”與“房價”的關(guān)系了。

我們根據(jù)統(tǒng)計局和CRIC數(shù)據(jù)，對比北上廣深+重慶，人口密度與房價的關(guān)系。

請大家看下面這張圖更直觀，發(fā)現(xiàn)沒有？隨著城市人口密度的遞減，其房價也在遞減；

不過，為什么深圳人口密度最高，房價卻比上海低？

其實，主要還是因為上一輪行情（2020-2021年），深圳樓市太瘋狂了，房價一度壓過北京、上海、廣州，成為全國“炒房第一城”。

后來“村長”大手一揮，喏，房價也就被壓了下來，直到現(xiàn)在還沒完全回血，否則，深圳今天依舊是房價第一城。

北京，雖然人口密度比不上廣州，但是房價卻超過了廣州，具體原因嘛，大家懂得都懂。

重慶，是五座城市中人口密度最低的，所以房價也是五城中最低的城市，非常符合“人口密度低，房價低”的邏輯。

除此之外，城市內(nèi)部區(qū)域人口密度與房價也高度相關(guān)。

區(qū)域人口密度越高，房價越高；區(qū)域人口密度越小，房價就越低

話不多說，大家，直接看圖。

所以，無論是城市層面，還是區(qū)域?qū)用妫丝诿芏扰c房價都保持著正相關(guān)。

但是，為什么有些國家人口密度高，但是房價卻很低。

為什么貧民區(qū)的人口密度高，但是，他們還那么窮？

該如何貸款買房，該如何認識按揭買房這種負債行為？可以看文章《》

03

人口密度高，似乎并不足以成為支撐高房價。

這就延伸出我的第二個關(guān)鍵詞——產(chǎn)業(yè)密度。

大家先思考一下，為什么那么多“牛馬”都向往一線城市？

答案是，因為“有錢”。

那么，為什么一線城市“有錢”？

答案是，因為一線城市有更多的高附加值產(chǎn)業(yè)，企業(yè)愿意支付更高的薪酬。

那么，為什么好的產(chǎn)業(yè)都向往一線城市？

答案是，因為一線城市有更開放的制度與相對公平的規(guī)則。

所以，越開放的城市，產(chǎn)業(yè)就越多；產(chǎn)業(yè)越多，產(chǎn)業(yè)密度就越大，財富也就越集中。

說得直白點：產(chǎn)業(yè)密度=財富密度

那么，什么是產(chǎn)業(yè)密度？

其實，指的是一定地理范圍內(nèi)企業(yè)數(shù)量的多少，反映了產(chǎn)業(yè)在空間上的緊湊程度。

另外，“樓宇經(jīng)濟”，也是其中一個衡量經(jīng)濟密度的重要指標。

早在2019年的時候，據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計，上海陸家嘴金融城，是全國樓宇數(shù)量最多的區(qū)域。

所以，上海房價全國最高，很大原因就是因為陸家嘴CBD這臺“造富發(fā)動機”。

上海，一直都是東大與世界交流的“窗口/平臺”，所以，上海一直以來都顯得很“洋氣”。

上海文旅局數(shù)據(jù)顯示，2024年1-10月，超過528萬海外人士，涌入了上海。

而原本預期2024年全年入境人數(shù)約500萬，結(jié)果提前2個月就實現(xiàn)了。

我們再看看東大最早開放的“先行者”之一，深圳。

據(jù)深圳海關(guān)統(tǒng)計，

2024年1-11月，深圳進出口4.11萬億元，同比增長了17.4%。

同比增速高于全國、全省水平，創(chuàng)了歷史同期的新高。

深圳出口規(guī)模，已經(jīng)連續(xù)31年穩(wěn)居全國第一了。

開放與包容，讓上海和深圳吸引了大量的企業(yè)，城市企業(yè)含量極高。

因此，這兩座城市，都成為了“全國房價第一城”。

所以，人口密度+產(chǎn)業(yè)密度=房價高度！

那么，除了人口密度、產(chǎn)業(yè)密度，還有哪些影響房價的因素呢？

想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準節(jié)奏？推薦閱讀《》

04

據(jù)我觀察，供需關(guān)系是影響價格的最直接的因素。

比如，A鎮(zhèn)1000個牛馬，突然增長至2000個牛馬，但是草料只有1000份，平均每個牛馬的得到的草料就縮減了一半。

草料供應，已經(jīng)更不上需求，供需失衡，A鎮(zhèn)草料價格自然也就上漲。

在樓市里，供需對價格的影響也一樣。

越是城市核心區(qū)，人口密度越大，供應卻越少，所以房價也就越高。

北京的西城區(qū)、東城區(qū)，人口密度全市第一、第二，但是新房供應量卻少得可憐，供求失衡，房價成了北京最高的區(qū)域；

上海的虹口、靜安、黃浦等人口密度高的區(qū)域，供應量也少的可憐，供求失衡，房價也成為上海最高的區(qū)域。

看到這里，我們終于可以完整地理順人口密度與房價的關(guān)系了。

ZF為了追求經(jīng)濟集約化、規(guī)模化，以擴大經(jīng)濟效益。

所以，往往把產(chǎn)業(yè)集中布局在一個區(qū)域，大量供應產(chǎn)業(yè)用地，限制宅地的供應。

產(chǎn)業(yè)密度高，意味著財富效應強，吸引了更多的勞動力，同時催生了更多的富裕階層。

于是，人口密度、財富密度上來了；

一邊需求不斷“打雞血”，一邊限制核心區(qū)的宅地供應，結(jié)果就是供需失衡，房價能不漲嗎？

你說，不對，深圳的人口密度、產(chǎn)業(yè)密度都在上升，但是為什么近幾年房價還是跌了呢？

那你就要去看看歷史了，前幾年“東大“都做了啥？

05

最后,簡單說幾句，

人、錢、產(chǎn)業(yè)、制度的關(guān)系

我們要理解兩個基本的常識。

第一，宏觀常識：

人，跟著錢走；錢，跟著產(chǎn)業(yè)走；產(chǎn)業(yè)，跟著制度走。

第二，微觀常識：

只有好的土壤，才能種出“好的莊稼”。

因此，宏觀和微觀結(jié)合理解，好的制度=好的土壤。

好制度往往吸引著好產(chǎn)業(yè)，而好產(chǎn)業(yè)帶來的就是“潑天的富貴”，而富貴又牽引著更多的“牛馬”。

所以，過去30多年，“東大”最偉大的成就，就是憑借著“開放”，吸引了大量的外資、產(chǎn)業(yè)以及“牛馬”。

上海和深圳便是最成功的樣板。

外資進來，得到了我們的剩余價值；而我們則通過出賣勞動時間價值，完成了原始的財富積累。

收入漲了，房價自然也就漲了，這是最簡單不過的邏輯。

所以，房價與人口沒有關(guān)系，而是與我們的“錢袋子”有關(guān)系。

富人區(qū)人口夠少了吧，但是房價往往卻是地區(qū)最高的。

所以，決定房價高低的，從來不是人口，而是“資源”。

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