文/樂居新媒體 嚴明會

新世界作為香港開發商，一直秉持港資地產商的調性，不緊不慢，囤地開發。然而，最近這家房企卻有所變化。

前不久，新世界（或稱新世界發展）位于廣州荔灣的新世界凱粵灣加推，項目打出了巨幅海報“88折限時返場”，主推95-133㎡面積段產品。

海報顯示，108㎡“全南向單邊舒適N 1”戶型產品，最高優惠幅度達101.05萬元。

不僅打折降價，樓盤也在各大自媒體號上進行投放宣傳。一時間，這個已經首開了十多年的老盤，以一種有別于以往的風格，迅速重回外界的視野。

讓人一度有些錯愕。按照以往，港資地產商的這種操作，是不常有的。新世界變了。

新世界凱粵灣由港企新世界開發，共計27棟，容積率3.7，項目大體分為兩大部分，T區為臨江大戶，單獨管理，很早已經賣完；C、B、D區為一部分，圍合式布局，共同管理。

據了解，該項目早在2011年已經正式開盤，此后一直“擠牙膏”式推售，至今已經賣了13年。其目前在賣房源為最后一期，也即D12-D16這五棟。

根據廣州住建局數據，該項目的D12-D16棟住宅在2020年已經拿到預售證。截至2024年12月27日，住宅已售套數759套，住宅未售套數114套。

也就是說，項目最后五棟從2020年拿預售證，至今經陸陸續續賣了4年之久，去化率在87%左右。這期間，5棟住宅樓經歷了多次的加推，而項目早已是現房狀態。

對比過往，新世界凱粵灣的心境依然發生了較大的變化。

不少網友曾分享過去項目看房的感受，“銷售不搭理”是多數人的直觀印象。這跟港資開發商一貫不缺錢，拉長周期慢慢賣的調性是一致的。而最近，項目卻急了起來。

作為現房出售，新世界凱粵灣有自身的優勢所在。一方面，項目所見即所得，不用擔心爛尾，即買即住，也不用租房過渡。另一方面，經過十多年的發展，小區及周邊的配套也已經較為成熟。

但不可否認，項目也有明顯的缺點。首先，項目土地出讓年限自1999年開始算起，其房屋產權僅剩下45年。另外，項目是港資地產商開發，產品設計上原本就較為保守，贈送面積較小，而項目還是多年前的產品。

如項目加推的109平米產品，為3房2廳，而兩個次臥還要為主臥房門和公衛門通道，往里縮了一個門的位置，使得兩個房間的空間較為逼仄。

而項目的114平米產品，同樣主打3房2廳，雖然入戶花園的空間說是可以通過改造，三房升級為四房。但這個入戶花園的空間本來就小，還要連通入戶的兩個門，想要改造成房間，難度可想而知。

這都讓項目對比如今新規產品，幾乎沒有太大優勢。

這或許也是開發商近段時間以來加大折扣力度，抓緊出貨的原因。畢竟，隨著越來越多新規產品的面市，這些賣了十多年的產品，想要出貨只會越來越難。

不僅如此，開發商加快出貨，或還跟其近期的整體經營有關。近段時間的新世界，其實并不平靜。

不久前，曾有市場消息稱，新世界發展致函其借款的銀行機構，申請對違反相關銀行貸款契約，進行責任的豁免。 消息傳出后，一度引發了新世界的股債雙殺。

在債券方面，此前，新世界發展兩只典型永續債，其中一只票息4.125%的永續債，幾乎跌到新世界發展歷史上最低值。其2030年到期、票息4.5%的債券，也創下近一年半時間以來的最低水平。

股價也在持續下探。2024年12月27日收盤，新世界發展報5.25港元/股，下跌2.42%。而拉長時間看，該公司股價從10月初10.86港元的最高點，至今兩個月時間已經跌去了超過五成。

新世界發展的管理層也進入了動蕩期，其在兩個月內換了兩個行政總裁。11月29日，新世界任命黃少媚接替馬紹祥為新的行政總裁。

這距離馬紹祥接替鄭志剛成為行政總裁，僅過了兩個月的時間。

據了解，于2024財年，新世界發展出現了20年來首次虧損，母公司股東應占虧損196.83億港元。截至今年6月末，該公司綜合債務凈額約1236.57億港元，凈負債比率為55%，同比增長7.3個百分點。

在新世界發展11月21日舉行的股東大會上，主席鄭家純就強調，公司目前負債水平較高，首要任務是減輕債務負擔，實現現金回流。

在加快項目去化的同時，新世界也在著力出售資產套現。12月24日，資本市場消息，新世界發展以3.67億港元的價格，出售了位于香港九龍新蒲崗的工業大樓ArtisanHub。

12月11日，有消息稱，新世界發展以6.2億港元的價格出售位于香港九龍新蒲崗的Artisan Lab工廈。11月28日，新世界發展4.17億港元出售香港啟德體育園予周大福企業。此前于年內，新世界還多次出售了旗下其他物業資產。

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