五大新城買房最大的幾個坑分別都是哪里？

　　松江新城

　　松江這一輪的買房大坑居然是泗涇。

　　首先用排除法來看，松江新城最不可能是坑，畢竟松江坑誰都不會坑自己托舉了二十多年的親兒子。

　　2001-2010年，上海郊區的最高發展規劃“一城九鎮”，松江新城是其中唯一的一座城。

　　在松江最年輕力壯的那些年，把最好的一切都給了新城。

　　2000年先給了大學城的資源，讓上外、華政等8所高校為廣富林的農田開荒。

　　2006年，上海第一人民醫院率先在松江區設立分部，直接配置上了市區級別的三甲資源。

　　2007年松江新城就通車了9號線，在五大新城里成為第一個通地鐵的新城；

　　看當年的地鐵格局圖，只有大松江能做到一段9號線前不著村后不著店率先在郊區開通了。

　　再到2010年，松江南站高鐵站開通，直接與同年的虹橋火車站肩并肩，讓新城居民家門口就能坐上高鐵。

　　嘉定、青浦、奉賢這些啥資源都沒有的區域，和松江新城一對比簡直就像留洋歸來的少爺和淳樸老鄉。

　　但在2020年之后，整個郊區產業風云巨變，原來為新城源源不斷輸送money的松江工業區迎來沉痛轉型，近兩年松江GDP增速更是降成了負數。

　　雖然家道持續中落，但松江新城的建設已經基本完成，松江腹地的位置和本身外界就有壁，大學城每年畢業生成為本地樓市的后備力量。

　　松江新城暫時被保住了，9號線的戰爭還得看上游。

　　洞涇原本開發程度較低，原本只有零星幾個動遷房，今年地鐵站旁剛入市一個新房。

　　未來12號線西延伸，洞涇有3個站點成了松江區最大受益者，光是能帶松江人民告別擁擠9號線功德就配享太廟了。

　　再看佘山早年想打造別墅富人區，后來富人實際來住的沒有幾個，倒是計劃導入12萬人的佘北大居拔地而起。

　　佘北大居有些房價低至2萬/㎡，獲得了大量動遷戶以及外來務工人員這些群眾基礎，總價不高也沒有可炒作概念，漲跌泡沫不大。

　　九亭過去是西南第一“睡城”，2站七寶，5站漕河涇，8站直達徐家匯通勤優勢傲視全松江；

　　這幾年隨著松江全區發展大計G60科創走廊穩步推進，南九亭九科綠洲得到一些發展輻射。

　　加上房價回調，九亭二手樓市重新敞開懷抱吸納4-500萬剛需客戶再次獲得市場認可。

　　而剩下的泗涇本輪面臨巨大挑戰：

　　論發展，泗涇在G60科創走廊中沒有獲得明顯定位，被本區最重要的規劃排除在外。

　　再看樓市，上游九亭價格回調，搶占了原屬于泗涇地鐵站北面次新房的對口客群，7公里的差距是泗涇這輩子難以逾越的鴻溝；

　　泗涇新房開發進入尾聲，但下游洞涇新房接力供應，繼續填補松江4-500萬新房的市場空白。

　　洞涇雖然成熟度較差，但教育資源和交通條件在慢慢碾壓泗涇。

　　除了已知的12號線西延線的洞涇有3個站點，多花兩站就能可以不擁擠9號線具有一定誘惑；

　　況且華二松實今年的搖號結果，洞涇中簽率13%，新橋泗涇兩鎮加起來中簽率剛過3%讓很多家長動搖了。

　　泗涇本輪行情來到動遷大居新凱家園，2-300萬的總價成為不少剛需上車松江“睡城”的熱門選擇。

　　松江的發展理念和當下區情，泗涇一眾次新淪為買房大坑。

　　青浦新城

　　青浦新城最大的坑，就是青浦新城本身。

　　在上海郊區最初發展脈絡很大程度看鐵路基礎，青浦新城既不在滬寧、也不在滬杭發展軸線，區位就弱了松江、嘉定三分。

　　更讓人難過的是，青浦新城在上?！笆濉?、“十一五”兩個五年規劃期間，都沒有獲得市級層面政策支持，黃金十年錯過了市級資源分配的機會。

　　所以在過去很長一段時間，青浦新城的建設都是區里主導，主打一些本地改善的房地產開發和基礎建設。

　　說白了就是一直走的居住區定位，圍繞老城蓋了一些新房子。

　　直到十二五，青浦新城才被劃入市重點規劃，提出了“一城兩翼”的戰略布局。

　　不提還好，這下一來青浦的發展格局失去重點，變得四分五裂。

　　東翼徐涇依托大虹橋土拍接連不斷，從2015年開始徐涇一共進行了33次土拍，貢獻房源2萬套。

　　土拍給了經濟基礎，再加上國家會展中心加持，徐涇開始實質性引入不少企業，國電投、三棵樹、妮維雅等上海總部都落戶徐涇。

　　2023年徐涇更是以22.3億的財政收入排名青浦第一，不再是只會賣地的花瓶。

　　西翼前幾年蓄力階段，今年華為正式搬遷西岑練秋湖研發中心，直接把周邊一圈房價房租全部逆勢帶漲。

　　這個月一紙紅頭文件，把西岑園區命名為張江西岑園，以后張江的企業和人才享受什么政策，西岑就是什么政策。

　　兜兜轉轉，中間開發更早的青浦新城反而被兩翼架空，變成接受輻射的那個。

　　資源都在向兩翼輸出，青浦新城近些年沒有得到后續投入，5年前什么樣現在依舊什么樣。

　　在華為導入之后，青浦新城離得近的商品次新和一些地鐵附近動遷房甚至淪為華為員工“睡城”，在五大新城里頭一份。

　　2019年淀山湖大道的首創禧悅新房一平米售價4萬+，如今5年過去這些小區的二手成交單價還是4萬多：

　　經歷了2020和2022年的兩輪漲價，青浦新城的最終的結局還是走向破發，再這樣下去房價都快被西岑趕上了。

　　東西兩翼起勢，青浦新城原地踏步，全區格局呈現一個“凹”字，光看圖形都知道青浦的大坑就是中部新城了！

　　嘉定新城

　　嘉定的發展一直很均衡，除了華亭、徐行和外岡一直沒擠上牌桌，其余在桌上的大佬們一直不甘人后。

　　“十五”期間，一城九鎮規劃中嘉定安亭被選中為其中一鎮，區別于其他，安亭是以產業實力出圈的。

　　2001年有了大眾和上汽的強強聯合，安亭的上海汽車城全面啟動。

　　當年安亭新鎮請了德國設計師親自操刀，一千套房子就能做出一百套戶型，數量之大、設計之新穎給上海樓市留下深刻印象。

　　巔峰時期嘉定區70%的產值都由安亭貢獻，在一輛輛汽車加持下，嘉定GDP很快超越松江，成為新城中的NO.1。

　　“十一五”時期上海郊區推進“1966”發展原則，9個新城中嘉定、臨港和松江被重點發展，嘉定的節奏來到了嘉定新城。

　　而后嘉定新城陸續配備了11號線、三甲醫院瑞金北院、萬達、寶龍、大融城等購物廣場，遠香湖的環境為人津津樂道。

　　讓青浦、松江兩大新城更佩服的是，嘉定新城的產業一直發展得有聲有色。

　　北部菊園+嘉定工業區扛起新城經濟大旗，僅菊園新區2022年已經有5家國家級科研院所，4個國家級創新創業載體，1330家科技企業，6000多名科技人才。

　　沒有對比就沒有傷害，同年整個松江在G60科創走廊的人才大約僅有2500人。

　　到了2009年，嘉定的發展輪動到南翔。

　　南翔當年打出建設“近郊第一CBD”口號，挖了人工湖“銀翔湖”，并在湖的周圍和地鐵站附近布局了大量商辦樓。

　　雖然南翔的CBD美夢最后破滅了，但兩大人工湖帶來的優美環境卻讓南翔徹底出圈，成了外環外首屈一指的白領上車板塊。

　　這幾年游戲動漫與生物醫藥產業發展得風生水起，去年默默為嘉定貢獻了百億稅收。

　　2015年之后，大虹橋拉開時代序幕，江橋奪下北虹橋一席之地；

　　樂秀路新房熱潮剛過，封浜站的上虹橋北虹之星又開始接力。

　　江橋本身就有近市區的位置優勢，即使硬不少，但隨著13、14號線到來，市區上班族還是難抵通勤誘惑入住江橋；

　　未來嘉閔線開通，江橋的軌交功能還能進一步加強；上虹橋規劃加持下，江橋利的利好面還將擴大。

　　所以最近的20年，嘉定一直是五大新城里忙得暈頭轉向的那個，板塊競爭非常激烈。

　　這一輪被淘汰出局的，成了最早發力的安亭。

　　傳統油車市場的衰敗無疑擊垮了安亭的經濟命脈，大眾工廠關了一半，上下游企業牽連數千家。

　　反觀這一輪拿到新能源汽車資源的臨港，依靠特斯拉每年的汽車經濟持續升溫。

　　2018年，嘉定汽車產值4406億，臨港318億，二者差距4088億；

　　2023年，嘉定的汽車產值只有2890.9億，而臨港汽車產值2879億，二者差距只剩11.9億元！

　　安亭遭受產業重創，直接讓嘉定區的GDP排名連年下滑，被靜安、徐匯接連超越。

　　失去產業大腿，安亭閉塞的地理缺陷就更加明顯了。

　　安亭新鎮經過20年的驗證，設計理念與中國人的居住習慣相差甚遠，成了一座里面的人不想出來，外面的人不想進去的圍城。

　　現在安亭主打的昌吉東路的一些低價地鐵上車盤，離板塊核心資源都比較遠。

　　以地鐵房路勁上海派為例，2019年新房均價3.3萬/平，最新成交價跌至2.9萬/平：

　　產業優勢下滑失去地緣客戶，通勤不便無法做市區睡城，新房即買即破發，安亭這一輪竟然真的成了嘉定的買房大坑！

　　奉賢新城

　　除了本地人買奉賢新城，奉賢踩坑指數高達99%。

　　世界第九大灣海灣，爛尾了。

　　海邊一幢幢別墅里的潮濕氣息，分不清那是海的味道還是炒房客留下的眼淚。

　　金匯靠一個BRT站割了一波韭菜，后來發現去沈杜公路都要45分鐘，這輩子基本告別了通勤市區。

　　西渡號稱奉賢濱江，除了一個中鐵建把它當塊寶其它開發商都把這當根草。

　　莊行、青村、奉城一直是2G網，去了就是體驗鄉村生活。

　　還是那句話，本地人買南橋新城，外區人不想當萬年房東遠離奉賢。

　　南匯新城

　　整個臨港樓市就是上海著名的萬人坑之一。

　　房價經歷過7萬的瘋狂時期，如今回歸理性，跌到了2-3萬/平。

　　臨港的問題是供應量實在太大，真實需求遠遠消化不了，供需嚴重失衡。

　　一句話總結：非必要不買臨港。