今天，上海土拍殺瘋了！

就在剛剛，上海2024年最后一場(chǎng)土拍上半場(chǎng)，14家央國企、實(shí)力民企同臺(tái)角逐6宗宅地，總攬金185億、平均溢價(jià)率17%。

不同于前7個(gè)批次土拍時(shí)的理性，今天的土拍一開場(chǎng)就非常火爆，大多以高溢價(jià)成交，頗有一種實(shí)力房企年底強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉的火藥味。

宸嘉發(fā)展刷新今年上海土拍溢價(jià)率紀(jì)錄：以封頂總價(jià)43.82億、溢價(jià)率40%、樓面價(jià)12.6萬/㎡，強(qiáng)勢(shì)落子徐匯核心板塊；

金茂連中3元成為最大贏家：分別以總價(jià)43.07億、29.2億分別競(jìng)得寶山淞南2宗地塊，31.16億斬獲寶山區(qū)寶山站地塊；

招商蛇口首次落子長寧：聯(lián)合越秀以總價(jià)21.8億、溢價(jià)率24.39%、樓面價(jià)8.84萬/㎡落子長寧，與紅盤越秀蘇河·和樾府隔河相望。

今天，艷姐就來說說這場(chǎng)土拍以及拿地的房企們，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法。

01

宸嘉爆發(fā)

強(qiáng)勢(shì)落子徐匯核心

宸嘉發(fā)展是今年上海樓市藝術(shù)豪宅的“獨(dú)角獸”。

今天的土拍中，徐匯龍華地塊競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，4個(gè)競(jìng)買人在101輪競(jìng)價(jià)后觸及43.82億、40%溢價(jià)率的封頂價(jià)，并轉(zhuǎn)入“競(jìng)高品質(zhì)指標(biāo)”環(huán)節(jié)。

最終，宸嘉發(fā)展以43.82億封頂價(jià)、樓面價(jià)12.6萬/㎡，7000元/㎡裝標(biāo)、1840㎡公共服務(wù)設(shè)施面積，擊敗招商蛇口&越秀、中海&徐匯城投、保利發(fā)展，成功競(jìng)得徐匯龍華地塊。

40%的溢價(jià)率，也刷新今年上海土拍溢價(jià)率紀(jì)錄。

地塊面積不大，容積率1.59，計(jì)容建面約3.48萬㎡，但位置還算優(yōu)越，位于徐匯內(nèi)中環(huán)，龍華西路東側(cè)，上海師大附中附屬龍華中學(xué)西側(cè)；直線距離11號(hào)線龍華站約800米。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

但地塊也有一些“瑕疵”，東側(cè)緊鄰龍華烈士陵園，地塊內(nèi)還有一處文物，11號(hào)線、23號(hào)線貫穿地塊，未來或許存在一定的噪音問題。

不過徐匯的新房一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前同板塊內(nèi)暫無新房在售，板塊內(nèi)的中海·領(lǐng)邸剛剛5開5罄，前期均價(jià)在13萬/㎡-15萬/㎡；徐匯苑二手房掛牌均價(jià)在12萬/㎡左右。

艷姐注意到，這一次的徐匯龍華“地王”，招商蛇口曾志在必得。

早在12月7號(hào)，招商蛇口便發(fā)布龍華地塊招標(biāo)公告，計(jì)劃投資60億，從預(yù)算可以看出招商蛇口對(duì)徐匯新房市場(chǎng)的極度看好。

但最終在服務(wù)設(shè)施競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)，在宸嘉發(fā)展報(bào)出1840㎡后，招商蛇口“無奈放棄”。

根據(jù)地塊限高60米、40%中小套型要求，艷姐預(yù)測(cè)，項(xiàng)目未來大概率會(huì)做成小高層+洋房+疊加的“高低配”產(chǎn)品組合。通過洋房和疊加來保證利潤，小高層來拉低門檻。

宸嘉發(fā)展僅成立4年，還算是創(chuàng)業(yè)型的年輕公司，但 今年在上海非常搶眼。

6月3日，其在 上海首個(gè)項(xiàng)目宸嘉100·嘉佰道 開盤，422套房源吸引1000組客戶搶購，僅2小時(shí)就實(shí)現(xiàn)售罄，銷售額達(dá)61.78億 ，成為上海樓市新政后首個(gè)千人搖+日光盤！

在普陀長風(fēng)板塊，宸嘉發(fā)展敢于對(duì)抗地段輪和價(jià)格論，打造總價(jià)4000萬級(jí)產(chǎn)品，其藝術(shù)豪宅締造能力讓行業(yè)刮目相看。

宸嘉100·嘉佰道效果圖過程稿

憑借宸嘉100·嘉佰道，宸嘉發(fā)展在上海掀起一股藝術(shù)豪宅旋風(fēng)，收獲不少粉絲。

艷姐注意到，這也是宸嘉發(fā)展今年在上海土拍中拿下的第一個(gè)項(xiàng)目。宸嘉發(fā)展的企業(yè)初心就是在每個(gè)城市打造最頂尖的產(chǎn)品。

強(qiáng)勢(shì)落子徐匯核心，宸嘉發(fā)展的藝術(shù)豪宅戰(zhàn)略越走越寬。

02

連中3元

金茂年末瘋狂“補(bǔ)血”

此次寶山3宗宅地的競(jìng)拍也異常精彩。

在此次土拍中，原本預(yù)計(jì)應(yīng)該有一場(chǎng)實(shí)力房企的PK賽——金茂和象嶼之間的PK，他們?cè)谕僚那岸继崆鞍l(fā)布了招標(biāo)公告，原本是要共同競(jìng)爭(zhēng)寶山淞南板塊的2幅地塊：

兩幅臨近地鐵18號(hào)線（在線）的地塊，其中D1-04地塊是住宅地塊，起拍價(jià)25.501億，起拍樓板價(jià)3.35萬/㎡；K1-11地塊則為商業(yè)、住宅混合用地，起拍價(jià)37.1193億，起拍樓板價(jià)2.97萬/㎡。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

兩家房企都大有一種勢(shì)在必得、誓將土地納入囊中的既視感，尤其是象嶼，還公布了大致的地塊投資額：

其中，D1-04地塊投資約45億；K1-11地塊的投資額更是高達(dá)約72.5億！

再加上象嶼提前招標(biāo)的另一幅奉賢地塊約14億的投資額，也就是說，此次象嶼早就已經(jīng)準(zhǔn)備好了總投資額——

約131.5億

頗有一種要大力加倉上海的決心！

同樣的，金茂也提前啟動(dòng)了設(shè)計(jì)招標(biāo)，兩幅地塊均由知名設(shè)計(jì)公司：大象建筑設(shè)計(jì)有限公司（GOA）負(fù)責(zé)。

然而，在今天上午的土拍現(xiàn)場(chǎng)，劇情發(fā)生了戲劇性的反轉(zhuǎn)：

寶山D1-04地塊進(jìn)行出讓，讓人有點(diǎn)沒想到的是，象嶼居然沒有出現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)共有3名競(jìng)買人，包括招商蛇口&金茂聯(lián)合體、華潤、建發(fā)。

土拍現(xiàn)場(chǎng)

最終，經(jīng)過近70輪的激烈競(jìng)價(jià)，該地塊由招商&金茂聯(lián)合體以總價(jià)約29.291億拿下，成交樓面價(jià)38479元/㎡，溢價(jià)率14.86%。

更為戲劇性的是，另一幅寶山K1-11地塊，居然還是由招商&金茂聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)43.07億，成交樓面價(jià)34496元/㎡，溢價(jià)率16.03%。

更讓艷姐驚呆的是，寶山楊行地塊也在上午出讓，最終被金茂&寶冶聯(lián)合體底價(jià)拿下，成交總價(jià)31.1555億，樓板價(jià)9058元/㎡。

至此，寶山此次出讓的3幅宅地，金茂均以聯(lián)合的形式收入囊中。

要知道的是，金茂前11月只拿地1宗，在之前的上海七批次土拍中，還是以華潤+建發(fā)+金茂聯(lián)合體的形式，以15.81億元底價(jià)拿下普陀桃浦地塊。

經(jīng)過今天的土拍，金茂在上海的“彈藥”得以進(jìn)一步補(bǔ)充。不得不承認(rèn)，今年金茂在寶山南大板塊的中環(huán)金茂府等項(xiàng)目帶給市場(chǎng)上非常大的震撼，將整個(gè)新房的審美和產(chǎn)品力帶入了新的高度。

中環(huán)金茂府效果圖過程稿

已經(jīng)有了“珠玉在前”，艷姐預(yù)計(jì)，金茂在淞南的個(gè)項(xiàng)目，未來大概率會(huì)打造“金茂府”系產(chǎn)品，也會(huì)帶給市場(chǎng)更多驚艷。

只是有點(diǎn)可惜的是象嶼，在上午的土拍中顆粒未收。

要知道的是，象嶼今年也是上海土拍的“老玩家”了，今年前11個(gè)月，象嶼在前七批次集中土拍中總計(jì)參與了16幅地塊競(jìng)爭(zhēng)，先后在靜安中興、浦東曹路、閔行浦江等三個(gè)熱門板塊中獲得3幅地塊。

尤其是靜安中興地塊，是今年3月象嶼以15.5億元拿下的，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)公寓12.5萬/㎡，風(fēng)貌別墅價(jià)格為18萬/㎡ ，可以說是象嶼重倉上海以來最為重磅的地塊。

這些年來象嶼持續(xù)加碼上海，也助力了業(yè)績(jī)的增長。尤其是去年象嶼地產(chǎn)在上海的業(yè)績(jī)也是非常出彩，在上海的銷售約285億，排名第五，也就是說，上海貢獻(xiàn)了象嶼地產(chǎn)整個(gè)公司約三分之二的業(yè)績(jī)。

目前象嶼地產(chǎn)在1-11月上海房企排行榜上，以93.01億的權(quán)益銷售額位列12位。今年也是誕生了諸多熱銷盤，比如近期象嶼和聯(lián)發(fā)聯(lián)合打造的金海汀云臺(tái)，首開認(rèn)籌率就超過136%，觸發(fā)了積分。

只能期待在明年的土拍中，象嶼能夠斬獲更多優(yōu)質(zhì)地塊了。

03

貝殼現(xiàn)身上海土拍

明日開搶？

這一次上海土拍，基本都是些熟悉的老面孔，雖然最貴的一宗被民企宸嘉發(fā)展拿下，但是整體依舊是以央國企為主。

這一批次中同樣比較核心的長寧地塊，被越秀招商蛇口聯(lián)合體以21.8億摘下，溢價(jià)率約24.39%，成交樓面價(jià)約 8.8萬元/㎡。

港城集團(tuán)也以底價(jià)16.11億元摘下16號(hào)線臨港大道地鐵站附近的3幅宅地，前段時(shí)間，港城集團(tuán)剛以8.91億競(jìng)得附近的印象城MEGA項(xiàng)目。

這家深耕臨港的國企，這兩次 拿地動(dòng)作下來 ，也將為臨港主城101片區(qū)帶來一座全新的TOD綜合體。

圖源網(wǎng)絡(luò)

值得注意的是，除了喜得徐匯龍華地塊的宸嘉發(fā)展，據(jù)說還有一家民企將單獨(dú)參與這一批次的競(jìng)拍：

今年以來在持續(xù)和開發(fā)商搶地、要“翻身自己做甲方”的貝殼。

早在今年9月時(shí)，貝殼就在成都錦江區(qū)力敗10余家房企，以42.2%溢價(jià)率首次單獨(dú)拿地，戰(zhàn)斗力相當(dāng)驚人。

有流傳的名單稱，貝殼將參與奉賢新城地塊的競(jìng)拍。

奉賢新城地塊是明天唯一一塊競(jìng)拍地塊，也將成為上海2024年土拍的收官之作。

這塊地同樣也在象嶼提前招標(biāo)的名單中，據(jù)說象嶼將聯(lián)合天安共同參與，此外央企保利置業(yè)也報(bào)名了，目前看來競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，也給明天的土拍留下了諸多看點(diǎn)。

結(jié)語

今年年末的土拍，精彩不止于上海。

除了各大一線城市拿出了數(shù)宗百億量級(jí)的地塊，被幾家央企鯨吞，更有意思的是，不少非國央企，尤其是民企，也在土拍市場(chǎng)上收獲頗豐。

一方面，一些尚存的地方小微民企再度返場(chǎng)，高溢價(jià)搶奪地王，就連煤老板也來湊熱鬧了。

四川本土民企四川遠(yuǎn)達(dá)，以2.63萬元/㎡的拿地樓板價(jià)摘下成都高新區(qū)地塊，創(chuàng)下區(qū)域樓板價(jià)新高；

無錫本土民企江蘇鴻地地產(chǎn)，以2.33萬元/㎡的拿地樓板價(jià)，刷新無錫土拍樓面價(jià)；

杭州本土民企海威置業(yè)以及中天美好聯(lián)合以76.50%的溢價(jià)率刷新2024年杭州土拍的最高溢價(jià)率紀(jì)錄……

甚至這些民企已經(jīng)不止在本土發(fā)力了，比如四川本土房企邦泰前些時(shí)日還在西安以不低的溢價(jià)率連摘兩塊地，高調(diào)首入西安……

簡(jiǎn)言之，這些民企們?cè)俣取捌饎拧绷耍踔烈查_始敢于在當(dāng)下挑戰(zhàn)更廣闊的市場(chǎng)。

最為市場(chǎng)津津樂道的是，12月20日，“斗”了1064回合才決出勝負(fù)的三亞地王，甚至還是3家民企的決斗場(chǎng)，最后，戲劇性地被煤老板摘下……

另一方面，有不少過往、當(dāng)下沉寂的“拿地大亨”，這段時(shí)間，也動(dòng)作頻頻。諸如萬科、金地商置、碧桂園……近期皆有新增拿地。

這幾天“下手最猛”的當(dāng)屬萬科，兩天內(nèi)先后在河北唐山、廣州番禺豪擲超30億拿下了4宗地。

對(duì)于在今年按下“拿地放緩鍵”、出手并不多的萬科來說，這是久違的大手筆，廣州的3宗地更是萬科時(shí)隔4年再次征戰(zhàn)廣州公開市場(chǎng)。

不過追根溯源，這3宗地屬于典型的“回鍋肉”地塊，是zf對(duì)萬科閑置土地收儲(chǔ)優(yōu)化后的一次再出讓，在這個(gè)年末也算是比較常見的操作，對(duì)于企業(yè)來說，也是利大于弊。

事實(shí)上，如今大多數(shù)很久沒拿地的民企、混合所有制房企再次現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，要么是奔著拿回鍋肉、要么是為了代建、又或是在其他復(fù)雜因素影響下選擇再度出手……但是集中在年末看到這樣的“熱鬧場(chǎng)面”，多少也算是些積極信號(hào)。

行業(yè)的寒意雖還未驅(qū)散，但至少最難的2024年終于接近尾聲了：

恭喜大家，又挺過了一年！

主編：張艷

責(zé)編：Nanako、mary、Eric

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