一線城市承擔更多風向標、領頭羊角色。2024年一線城市樓市政策進行多輪寬松，帶動市場走強。其他城市在一線城市成交企穩的背景下，短期市場心態有所緩和，成交也有所起色。雖然政策起到穩定作用，但無法改變樓市下跌趨勢。9月26日的高層會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”，住建部、央行、財稅等多部門聯合推出相應舉措，市場感受到樓市要“變天”了。

Point 1

政策特點：降門檻 一線城市持續寬松

2024年房地產寬松政策不斷，樓市正在重塑信心。從中央到地方，寬松的尺度和密度是這輪行情中最為大的。針對需求側除了一線城市還有限購外，海南省多個城市也開始退出限購行列，全國絕大部分城市都沒有限購；房屋以舊換新，購房和入戶掛鉤等舉措釋放剛需和改善力量……供給側方面，存量房收儲，加快城中村改造等成為重要抓手。

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多方發力降低置業門檻

金融層面對樓市釋放的暖意十足，比如“517”后不少城市新增房貸利率和存量房貸利率依舊有很大落差，比如一線城市二者之差可以達到180個基點。9月29日，中國人民銀行會同金融監管總局發布金融支持房地產政策，正式啟動存量房貸利率下調，及優化個人住房貸款最低首付比例等。2024年LPR繼續下調，是歷史上的最低點。

此外，降低稅收等舉措也為交易起到潤滑作用。尤其是目前二手房交易逐步占據重要比例，加快存量房交易為一二手交易鏈條的順暢起到鋪墊作用?？傊?，各部門都為釋放購買力出適合的政策，穩定了成交量。

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一線城市走向全面寬松

一線城市是調控最嚴格的地方，這給樓市調控留有足夠的操作空間。2024年一線城市兩輪大級別的放松，促使樓市交易穩定。目前廣州已經全市取消限購，深圳四個核心區有限購，北京和上海雖然還有，但施行區域上的差異化，并且準入門檻也大幅降低，如果想“上車”，上海外環外區域只要1年就可以，北京則是“五環內5改3”“五環外5改2”。一線城市樓市企穩可以對其他城市的信心起到穩定作用。

Point 2

上海迎來兩波大級別寬松 釋放住房消費活力

一線城市對樓市政策的反應很靈敏。2023年9月一線城市樓市調控轉向，短期都會引發一波交易潮，但持續性似乎不太強。在一波熱情釋放后，市場陷入拉鋸，買方對政策依賴相當高。但也證明一件事，在上海，限購、限貸對樓市制約力非常強，適度寬松可以釋放很多需求。

從上海樓市來看，畢竟是一線城市，整體要比二線城市要穩健些，但內部還存在諸多結構性不平衡，比如新房和二手房交易熱度上的不一致，外環內和外環外庫存失衡，新房銷售熱度冷熱不均等。樓市政策也需要解決這些結構性矛盾。

2024年延續政策寬松走向

POLICY

1月30日限購進一步寬松，非本市戶籍居民社保或個稅滿5年以上可以在外環外購買1套房。不過基于臨近農歷新年，因此短期效果并不明顯。3月的小陽春有部分體現政策效果，但依舊沒有扭轉大勢。

5月27日上海再度迎來大級別寬松舉措，限購方面社保年限由5年降低為3年、多孩家庭可以增購1套房、取消離異購房合并計算住房套數規定等；信貸方面首套和二套房的首付比例出現不同尺度下浮，降低進入門檻，此外，利率也進行下浮，降低置業總支出。除了限購、限貸的寬松外，還引入買房補貼等舉措，更大范圍釋放剛需和改善的需求。由于政策內容多，力度大，因此政策的持續性要高于前幾次，直接推動6月份成交量成為上半年的高點。

9月再度迎來政策窗口期，9月29日上海公布“滬七條”，從限購、限貸、稅收等多維度以“組合拳”方式推動市場止跌回溫。限購方面，購買外環外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限購門檻進。限貸方面，首套房首付降低到15%，二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻。

11月中旬，上海取消普通和非普通住房標準，房屋交易稅費也順勢做了調整，降低房屋流轉過程中的成本。成交量方面釋放顯著，尤其是二手房，受政策利好最直接，10月以后的成交量穩步攀升，并且在量上恢復到2021年7月樓市調控水平。隨著成交量釋放，價格也出現跌幅收窄。樓市短期出現明顯止跌現象。

四季度樓市出現暖冬扭轉政策持續性不強的印象。一方面是政策力度加大，能放盡放，并且是限購、信貸、稅收等構成的“組合拳”；另一方面，創造了不錯的外部環境，比如9月24日國新辦就金融支持經濟高質量發展有關情況舉行新聞發布會央行行長釋放金融寬松信號，對整個經濟向好運行有推動作用，市場信心和預期有明顯改觀。共同推動樓市短期出現止跌現象。

Point 3

政策還有騰挪空間 呵護市場筑底回升

樓市穩則經濟穩，預計明年GDP增速依然是5%的目標，因此房地產需要進一步提升市場活力，化解相應風險。住建部工作會議提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩。包括著力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位”等。

從上海本土而言，基于各類政策的嚴苛程度，政策還有寬松空間。比如限購還可以做結構性優化，滿足不同客群的需求。此外，從外部環境來看，美國還有降息空間，這給我們降息提供可能。目前全國主流房貸利率是3%，上海首套是3.15%，不排除向3%靠攏甚至跌破3%的可能性。此外，城中村改造也是釋放需求的重要手段，預計會加快相應步伐。

總之，在既定的政策框架下，上海還有“安全墊”給樓市緩沖。如果后續市場出現交易降溫的苗頭不排除會繼續推利好政策的可能。在政策的呵護下，一線城市預計會進一步夯實底部，先于其他城市實現回穩。