一線城市承擔(dān)更多風(fēng)向標、領(lǐng)頭羊角色。2024年一線城市樓市政策進行多輪寬松，帶動市場走強。其他城市在一線城市成交企穩(wěn)的背景下，短期市場心態(tài)有所緩和，成交也有所起色。雖然政策起到穩(wěn)定作用，但無法改變樓市下跌趨勢。9月26日的高層會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，住建部、央行、財稅等多部門聯(lián)合推出相應(yīng)舉措，市場感受到樓市要“變天”了。

Point 1

政策特點：降門檻 一線城市持續(xù)寬松

2024年房地產(chǎn)寬松政策不斷，樓市正在重塑信心。從中央到地方，寬松的尺度和密度是這輪行情中最為大的。針對需求側(cè)除了一線城市還有限購?fù)猓Ｄ鲜《鄠€城市也開始退出限購行列，全國絕大部分城市都沒有限購；房屋以舊換新，購房和入戶掛鉤等舉措釋放剛需和改善力量……供給側(cè)方面，存量房收儲，加快城中村改造等成為重要抓手。

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多方發(fā)力降低置業(yè)門檻

金融層面對樓市釋放的暖意十足，比如“517”后不少城市新增房貸利率和存量房貸利率依舊有很大落差，比如一線城市二者之差可以達到180個基點。9月29日，中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局發(fā)布金融支持房地產(chǎn)政策，正式啟動存量房貸利率下調(diào)，及優(yōu)化個人住房貸款最低首付比例等。2024年LPR繼續(xù)下調(diào)，是歷史上的最低點。

此外，降低稅收等舉措也為交易起到潤滑作用。尤其是目前二手房交易逐步占據(jù)重要比例，加快存量房交易為一二手交易鏈條的順暢起到鋪墊作用。總之，各部門都為釋放購買力出適合的政策，穩(wěn)定了成交量。

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一線城市走向全面寬松

一線城市是調(diào)控最嚴格的地方，這給樓市調(diào)控留有足夠的操作空間。2024年一線城市兩輪大級別的放松，促使樓市交易穩(wěn)定。目前廣州已經(jīng)全市取消限購，深圳四個核心區(qū)有限購，北京和上海雖然還有，但施行區(qū)域上的差異化，并且準入門檻也大幅降低，如果想“上車”，上海外環(huán)外區(qū)域只要1年就可以，北京則是“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”。一線城市樓市企穩(wěn)可以對其他城市的信心起到穩(wěn)定作用。

Point 2

上海迎來兩波大級別寬松 釋放住房消費活力

一線城市對樓市政策的反應(yīng)很靈敏。2023年9月一線城市樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，短期都會引發(fā)一波交易潮，但持續(xù)性似乎不太強。在一波熱情釋放后，市場陷入拉鋸，買方對政策依賴相當高。但也證明一件事，在上海，限購、限貸對樓市制約力非常強，適度寬松可以釋放很多需求。

從上海樓市來看，畢竟是一線城市，整體要比二線城市要穩(wěn)健些，但內(nèi)部還存在諸多結(jié)構(gòu)性不平衡，比如新房和二手房交易熱度上的不一致，外環(huán)內(nèi)和外環(huán)外庫存失衡，新房銷售熱度冷熱不均等。樓市政策也需要解決這些結(jié)構(gòu)性矛盾。

2024年延續(xù)政策寬松走向

POLICY

1月30日限購進一步寬松，非本市戶籍居民社?；騻€稅滿5年以上可以在外環(huán)外購買1套房。不過基于臨近農(nóng)歷新年，因此短期效果并不明顯。3月的小陽春有部分體現(xiàn)政策效果，但依舊沒有扭轉(zhuǎn)大勢。

5月27日上海再度迎來大級別寬松舉措，限購方面社保年限由5年降低為3年、多孩家庭可以增購1套房、取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定等；信貸方面首套和二套房的首付比例出現(xiàn)不同尺度下浮，降低進入門檻，此外，利率也進行下浮，降低置業(yè)總支出。除了限購、限貸的寬松外，還引入買房補貼等舉措，更大范圍釋放剛需和改善的需求。由于政策內(nèi)容多，力度大，因此政策的持續(xù)性要高于前幾次，直接推動6月份成交量成為上半年的高點。

9月再度迎來政策窗口期，9月29日上海公布“滬七條”，從限購、限貸、稅收等多維度以“組合拳”方式推動市場止跌回溫。限購方面，購買外環(huán)外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限購門檻進。限貸方面，首套房首付降低到15%，二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻。

11月中旬，上海取消普通和非普通住房標準，房屋交易稅費也順勢做了調(diào)整，降低房屋流轉(zhuǎn)過程中的成本。成交量方面釋放顯著，尤其是二手房，受政策利好最直接，10月以后的成交量穩(wěn)步攀升，并且在量上恢復(fù)到2021年7月樓市調(diào)控水平。隨著成交量釋放，價格也出現(xiàn)跌幅收窄。樓市短期出現(xiàn)明顯止跌現(xiàn)象。

四季度樓市出現(xiàn)暖冬扭轉(zhuǎn)政策持續(xù)性不強的印象。一方面是政策力度加大，能放盡放，并且是限購、信貸、稅收等構(gòu)成的“組合拳”；另一方面，創(chuàng)造了不錯的外部環(huán)境，比如9月24日國新辦就金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況舉行新聞發(fā)布會央行行長釋放金融寬松信號，對整個經(jīng)濟向好運行有推動作用，市場信心和預(yù)期有明顯改觀。共同推動樓市短期出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

Point 3

政策還有騰挪空間 呵護市場筑底回升

樓市穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)，預(yù)計明年GDP增速依然是5%的目標，因此房地產(chǎn)需要進一步提升市場活力，化解相應(yīng)風(fēng)險。住建部工作會議提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。包括著力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位”等。

從上海本土而言，基于各類政策的嚴苛程度，政策還有寬松空間。比如限購還可以做結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，滿足不同客群的需求。此外，從外部環(huán)境來看，美國還有降息空間，這給我們降息提供可能。目前全國主流房貸利率是3%，上海首套是3.15%，不排除向3%靠攏甚至跌破3%的可能性。此外，城中村改造也是釋放需求的重要手段，預(yù)計會加快相應(yīng)步伐。

總之，在既定的政策框架下，上海還有“安全墊”給樓市緩沖。如果后續(xù)市場出現(xiàn)交易降溫的苗頭不排除會繼續(xù)推利好政策的可能。在政策的呵護下，一線城市預(yù)計會進一步夯實底部，先于其他城市實現(xiàn)回穩(wěn)。