我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

你好，麻煩幫我看看**這個小區的一套房是不是串串房呢？中介發給我的資料包，看起來裝修還挺好的，我父母說讓提防下是不是串串房。另外我沒搞懂串串房邏輯呢？中介自己買過來再馬上賣給我，稅不是很高嗎？為啥這套他說沒有增值稅。

房段子解答

聊聊串串房。

有粉絲找我問， 串串房是怎樣玩轉的？個中道理不明白。中介買來后，交一道稅，然后再賣給下家，雖然不限售了，但短期是有高額增值稅的，再加上本身翻新，一來二去的成本并不低啊，中介哪來的自信就一定能賣出去而且高價賣出去？

我說這里面的流程被你搞復雜了，誰說的中介就要真金白銀的買房過戶？

實際上的情況是，中介低價150萬收來房源后，做好相關的代理協議公證，于是花個幾萬十來萬全盤裝修，接下來再全力推薦房源，相對高價200萬賣出去，賣的時候還是原始房東出面，但實收150萬，多出來的賣多少他都不管，也配合閉嘴，僅此而已的工具人。

并沒有多一道交易流程，所以壓力會小一些。

當然風險還是有的，比如約定的銷售周期，找到意向客戶并賣出去，當然這里面有很多門道，扯皮也是經常發生的。

這對于急售的房東，對于串串中介而言，都是利好的，有些中介（包括大中介公司）都樂此不疲，一套房下來賺一二十萬都很容易。

賣房的常見理由很多啊，工作調動、婚房還沒住但黃了、潤出去了、房產投資、家庭變故...

但是對小白買家而言，簡直就是白血病套餐了，成都現在清水房裝修下來，再便宜也要投個2000/平，100平的房子20萬總還是要的吧？

但串串房完全可以壓縮到10萬內，還家具家電齊全，用材用料不扎實就算了，甲醛超標，大大小小的問題肯定是少不了。

怎么辨別串串房呢？除了多看房的眼力見，廚衛是重災區...還可以喊房東拿出來原始裝修發票，核對型號品牌，很多房東這個時候就繃不住了...掉了找不到了。

如果非買不可，那么除了找房段子來評估分析它的真實價值，還可以找專業的驗房團隊發現貓膩擇機砍價，事后也要找除甲醛的團隊來深度處理。

最后的最后，也有人專門買串串房，比如城里的老破小，一方面的確是圖省事省心，另一方面轉手就租給年輕人吸甲醛了。

哎。

會員提問

我好，我在蜀都新城有兩套房子，一套是2020年的花樣年，另一套是11年交房的中信城（目前自住），考慮兩套都賣掉去換主城區由學校的，因為家里連個小孩，小的5歲，大的1歲。家里上班是在高新西，買房的總價和兩套房的總價相差不大才可以哈，二換一。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

當前來說，你們兩套房都是在郫都，受到樓市大環境影響，基本上短期沒有什么反彈的可能性，假設是要置換改善和學區的話，反而應該加速，低賣低買，降低摩擦成本也是好的。

現在一套是沒有自住的花樣年，樓盤是比較次新的，產品戶型格局也還不錯，但沒有什么特色，定位是區域內本地的剛改自住家庭，當前掛牌價大概是200左右，從成交行情來看，可能不容樂觀，假設是精裝帶家電的話，我估計大概是180左右，除去70萬貸款，匯總大概是110萬的現金流。

這一套，也是咱們后面啟動的首付資金，為啥這樣說呢，因為2點。①先賣掉花樣年，然后保留中信未來城自住，可以避免折騰，而且中信未來城這邊的地鐵生活氛圍也更好；②中信未來城即便沒有貸款，市值也不如結清貸款后的花樣年，所以花樣年的錢更多，你平替主城區過來意味著首付更多，貸款更少，生活壓力也更小。

接下來再說中信未來城，不知道是北區還是南區，都有這種89平的套三單衛產品，目前市場掛牌大概是90-100萬，成交行情大概是90萬，甚至差點不到。

所以我這邊能理解的是，前期110萬現金+中信城90萬+此前就有的貸款70萬負債（月供3k左右，壓力應該不大吧？）=280萬總預算。

當然，短期1-2年，估計還要自住中信城用于孩子讀書接送，此時貸款會是在160萬左右（月供7.4k）,熬過這段時間，等后買的房子交房了，孩子畢業了，就賣掉中信城，此時降低90萬的負債，月供重回3k，也就是說極限二換一。

話說你們有280萬的預算，然后又偏向高新西上班的話（平時自駕出行嗎？），我覺得是可以往西門主城區+學區概念的方位上走了。

新房不太好搞，國賓的達到預算，但是學區又不突出，建議還是重點看二手房。

經典的板塊有青羊新城蔡橋以及金牛的茶店子。

比如典型的可以看綠地新里城，蔡橋地鐵站附近，周邊建發中鐵建等大盤開發商云集，動輒四五百萬的總價，對綠地新里城來說是一件好事，另外商業加持，泡桐樹桐欣，草堂子美等小學也是不錯的資源，本身依托于青羊的學區底子，是可以滿足于你們改善自住和通勤以及讀書的。建議考慮116平的套三雙衛，在預算范圍內是可以大概率拿下的。

然后往金牛茶店子方向的話，可以看看龍湖西宸原著（102平套三雙衛，茶店子小學是很不錯的），但是存在臨三環噪音的困擾問題。

再不然來到青五，內金沙和貝森這邊，會比較偏向于學區概念，但是產品房齡就差一些，推薦看看內金沙的金地金沙府邸、金沙鷺島、中大君悅金沙這些套三買法，或者看貝森這邊的中鐵西子香荷、優品道這種次新剛改產品，學區是個頂個的好，能極大地滿足你們家庭這次的資產優化需求。

會員提問

目前有三套房，大豐溫江天府新區海昌路。我就打算買個300-400的房子。套三，產品好配套佳，地鐵近。新房二手均可。注重流通性。兼顧書包和流通性（如果單價太低的就當養老了），經常居家辦公想要個大客廳，地鐵方便太喜歡出門逛，市區一點，金沙那邊看過一些二手航噪不太接受。其他區域沒有強烈偏好。目前正在看寬窄學府求點評，偏向主城三環往北一些（上班近點）。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

從你小孩還有2年讀小學來看，大概就是26年9月讀書了，對應咱們看過的寬窄學府，客觀來說，預計是25年底或者26年初交房，時間是來得及的，它的優點缺點對我們來說還是很具體的。

優點是新房，純板式T2格局，得房率高，學區好，缺點是周邊界面一般，老小區居多，然后到附近在建的地鐵站大概要800米，也不是非常近。

按照115戶型來說的話，得房率我目測大概是95%左右，據說均價優惠下來是3.1左右，好點的樓層會高一點，也就是說，總價大概356萬，假設對比當前的一些得房率85%的二手房，那么實際單價約為2.77萬。或者說，按照套內單價來算，大概單價是3.26萬，記住這個數字。

這個價格放在二手房市場，假設能找到明顯低于2.77萬的，品質還不錯的大套三學區房，那么我覺得是可以考慮的，反之假設不能找到，那么就反過來可以考慮上車寬窄學府（寬窄學府115戶型只有20多套，還不一定買得到哈）。

金牛對你們來說是比較熟悉的，比較典型的是人北小學，石筍街小學以及茶店子小學，人北小學好一點的是龍湖·上城天璽，商品房，超高層，我換算了下套內單價大概是4萬，不劃算，放棄。

保利時代這邊有學校預期，成外的新校區，但是典型的云門115戶型，得房率比較低，T4高層，換算下來單價是3.6萬，只不過優勢是地鐵商業豐富，到大豐很近（北星高架）城市界面更好（高樓林立）。來到石筍街小學，可以看看中鐵馬家公館，這個盤得房率稍好（84%），而且是正兒八經的次新學區房，旁邊有鷺島藝術城商業，也有地鐵口，5號線去大豐很方便。關鍵是單價比較低，不到2.5萬，換算下套內單價大概是不到3萬，相對寬窄學府新房來說，我認為考慮到產品差異，是基本相當的。比如中鐵馬家公館112平的套三雙衛，280萬以內可以輕松拿下，比356萬的寬窄要便宜很多。

不過有一說一，再強調一下，產品差異還是比較大的，高層豎廳，和新房T2板式橫廳，這個注意區別。

然后來到茶店子小學本部，可以看保利堂悅，116平的套三雙衛，大概310萬可以拿下，換算成套內的話，大概是3.4的單價，比寬窄更高一點，是2T3的產品，城市界面還挺好的，學區和板塊價值也很不錯，整體來說，我覺得也可以納入備選，如果更看重板塊界面、地段價值的話。

旁邊的新雨香沁是省委的單位房，電梯次新房，有157平的套四雙衛，單價2.19萬，總價345萬，還是很符合你們預算的，套內單價大概是2.57萬，比前面動輒3萬的都便宜不少，也可以考慮。https://cd.ke.com/ershoufang/106118236444.html

以上就有大概1個新房，2個二手可以看。

至于說回來繼續看青羊的話，青二學區是不錯，但高中指標到校比較少，不是很適合普娃，而且價格居高不下，大概率只能看昨晚你說的這種大戶型老化的產品，只能說大，但存在2個問題 一是面積過大存在浪費主義 實際你們即便一家四口也沒必要那么大的戶型 后期裝修 流通都有問題 或者說 這個盤小區老化 自住也并不舒服。二是孩子讀書一般的話，就建議考慮中等均衡一點的學比如金牛，高中指標到校遠超青羊，未來讀上高中讀好高中的概率大于青羊區這邊。

我個人并不支持你們貿然下手這種產品。