壹

新年第二天，北京上演土拍大戲。

位于海淀區朱房村兩個地塊，分別以91.52億、90.44億成交。在慨嘆土地市場久違熱度回歸的同時，攸克君提醒兩點信息：

1.這里是海淀。

2.兩宗地塊樓面成本價，一塊8.92萬/平方米，一塊9.5萬/平方米。

房地產弱周期中，地 王拉漲房價的效用早已不再。我們無意以此探討未來北京房價的漲跌。但是，有一個問題是繞不過去的：“一定要在北京留套房，應該留在哪里？”

答案就是海淀區。

因為這是北京少有的公共資源、產業資源和城市界面，皆為成熟俱佳的區域：優秀教育資源自不必說；高新技術產業密度冠絕北京，基本也就冠絕了全國；城市界面又成熟，可保生活便利與品質。

所以，無論從保值角度而言，還是從生活視角來看，只要能力允許，盡可能“要在海淀留套房”，這就是我們第一點提醒的要義。

第二個問題接踵而至——該在海淀哪里留套房？

海淀很大，區域版塊也有差異，去年以來新項目供應又不算少，在哪“留”房最穩最好？這次土拍是個線索，答案就在其中——功德寺。

去年12月，功德寺兩個地塊出讓，分別以51.75億元、63.825億元成交。粗略計算下來，兩個地塊樓面成本價均都不到7.2萬元/平方米。同時，銷售指導價為10.5萬元/平方米。

功德寺地塊和朱房村地塊，都在北五環沿線，功德寺地塊距離北五環更近。在這樣的情況下，請對比兩者的價格參數，相差一個月不到，樓面成本價，朱房村兩個地塊就比功德寺高了2萬多元/平方米。

與功德寺項目不同，朱房村兩地塊銷售“不限價”。樓面成本價約在9萬左右，按最保守的算法，銷售價格恐怕要達到14萬左右，才能基本盈虧平衡。對比功德寺10.5萬元/平方米的指導價，每平方米至少又高了4萬。

再看二手房，海淀北五環上地片區的二手房成交單價，基本維持在14~15萬/平方米的水平。因此，無論坐標系是朱房村兩地塊，還是周邊二手房，功德寺項目都是“倒掛”。

價格洼地，買到手就賺錢。

圓明天頌的例子就擺在那里，也是10.5萬/平方米的指導價，現在二手房價已到16萬/平方米。

貳

海淀很大，片區眾多。中關村是海淀，四季青是海淀，香山是海淀，北五環以北區域是海淀，永豐也是海淀，各個片區資源不同，價值體系也就不同，差異很大。

市場波動時，各區域的表現各異，最有意思的就是海淀北五環以北——上地串聯起這個片區，功德寺項目、朱房村兩地塊，都在這個大片區里。最近一兩年，包括中關村這種海淀的傳統地區，房價波動都很大，但惟獨這個片區房價穩定，甚至還有上漲。個中原因，值得一探究竟。

傳統看法認為，原因是上地學區因素。但是，海淀有其他片區的教育資源不比上地差，甚至還有優勢，但房價波動依然不小，這就很難只以學區解釋了。

視角放寬一點，直到功德寺項目出現，真正的原因就可以被解釋了。這是海淀所有優勢的“濃縮版”，教育資源、產業支撐、城市界面三大有利因素，全部聚齊。這即便是在海淀，也不多見。

項目周邊最被關注的教育資源是101中學。101中學在北京乃至全國教育界的地位和聲名自不必說，對當下教育而言的價值，自然是黃金中黃金，王冠上的鉆石。

功德寺所在的區域，城市界面又很成熟，交通資源便利，生活、商業配套齊全。其實，這是一塊“熟地”之中的新項目，遠看有各種利好預期，但又不是只有預期，“當下須忍耐”的那種。

交通上，一環三橫四縱，距離北五環只有2.5公里；馬連洼北路、農大南路、后廠村路都在1.5公里以內，最近的只有300多米；同時還有中關村北大街、京藏高速、圓明園西路，京新高速。出行便利度沒有問題。

商業生活配套也很成熟，項目周邊5公里范圍以內，就有北京華聯BHG Mall、清河萬象匯、上地華聯購物中心、西北旺萬象匯等成熟商業配套。如果再將范圍稍微擴大，還有新開業的海淀大悅城。生活便利度也沒有問題。此外，醫療等配套設施也十分豐富。

圖片來源于網絡

產業支撐就更不用說。從中關村到軟件園，以及大量高新技術企業匯聚，按照官方統計，這個區域內，每公頃土地約有3.65億元的產值。這個區域，是北京高技術產業的驅動力匯集所在，產業支撐之強，恐無出其右者。

功德寺項目，在這樣一個區域，以“倒掛”式的價格入市，這是一個怎樣的機會，其實已經不必多言。

叁

周期切換之后，市場最大的變化，就是買房不止買地段，還要買產品。但好產品怎么識別？最簡單有效的識別辦法，是看開發商是誰。

功德寺地塊脫胎出的兩個項目：和樾望雲、和樾玉鳴，前者的開發商是華潤+越秀，后者的開發商是越秀+綠城。無論怎樣組合，華潤、越秀、綠城，從品質、專業能力角度看，都是中國開發商中的領先梯隊。

這個開發商陣容，決定了功德寺地塊兩個項目的基因。華潤置地從橡樹灣到萬橡府，不僅做出了高品質豪宅的標桿項目，而且，對海淀這個片區有著足夠的熟悉，說深耕并不為過。

綠城更不必多言。從最早玉泉山青龍橋的御園，到如今的西山云廬等項目，也都一貫傳承了這家公司在豪宅和品質領域的優良作風。

越秀則是功德寺地塊兩個項目的共同股東，在操盤方面，也扮演著很重要的角色。越秀地產是國務院國企改革“雙百企業”，旗下共有6家上市公司，是“國企中的優等生”。

越秀地產在品質和豪宅領域的專業能力，也廣受認可。此前，越秀地產同在海淀區操盤了豪宅項目香山樾。在當時堪稱艱難的市場環境中，仍然一舉拿下海淀銷冠，同時還是當年度北京銷售“亞軍”，香山樾在產品設計方面的創新和質量控制方面精益求精，廣為市場認可。

這樣的開發陣容，之于功德寺項目，品質保險系數之高，在全北京均可數一數二。

功德寺，在2025的北京樓市，已經沒有什么懸念。

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