相較于2023年只有4批次集中出讓涉宅土地，2024年采用少量多批次的方法投放，全年共有8批次土拍。集中土拍共成交47幅地塊，和去年成交超70幅相比出現(xiàn)大幅縮水。相應的，全年土拍金額1321.62億，同比減少39.93%。此外，隨著土地拍賣規(guī)則的調(diào)整，溢價率方面出現(xiàn)明顯上揚。

Point 1

土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化 年末民企拿地意愿提升

1

小批量多批次投放是順應市場變化

和房企需要面對的客觀現(xiàn)實

市場調(diào)整的背景下，房企拿地資金不寬裕，加上上海的拿地需自有資金保障制度，一幅土地往往要拿出地價的120-130%的資金作為拍賣儲備，若一批土地里有多幅感興趣的地塊只能精簡再精簡，否則負擔不起。改多批次后，資金壓力分散，房企參與度會適度提升。

2

土拍規(guī)則不斷優(yōu)化

一方面，取消最高限價和房地聯(lián)動價。6月7日上海土地市場在官網(wǎng)發(fā)布了2024年第三批住宅用地出讓公告，對競買規(guī)則做出了重大調(diào)整。自該批次起，上海取消商品住宅用地溢價率10%的上限要求。并且沒有了房地聯(lián)動價。7月的土拍楊浦區(qū)的兩幅地塊最后成交的溢價率分別達到17.1%和21.2%。今年最高溢價率突破了40%。說明市場對土地價格有自己的衡量標準。

另一方面，8月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應結(jié)構(gòu)的通知》。上海對執(zhí)行很久的7090進行優(yōu)化，提升居住舒適度，讓房企設(shè)計出符合消費者需求的房子，給去化減輕壓力。

表1：溢價率前5名的地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

3

國央企拿地依舊積極

但年末個別民企搶到地塊

頭部的國央企依舊在逐鹿上海。比如保利、招商、華潤、中鐵等等都拿到了多幅地塊。包括一些高總價地塊和高溢價地塊，基本是這類企業(yè)獲得。當然，在樓市調(diào)整的背景下，國央企也不是沒有資金方面的壓力，很多開發(fā)商在拿地上采用聯(lián)合拿地。

相比之下，民企競爭力方面要弱一些，拿地的比例也不高。4月的土拍中，大華和龍湖聯(lián)合體分別拿下一幅地。11月的土拍盤古底價獲得一塊青浦新城地塊。12月7幅土地集中拍賣中宸嘉以40%的溢價率從國央企手中搶到一幅徐匯龍華地塊，貝殼拿下奉賢新城地塊，其余均是國央企拿地。拿地積極程度上有所升溫。

4

分化依舊 冷熱不均

雖然今年投放的土地不多，但是高質(zhì)量的地塊不少。比如綠城拿下的徐匯濱江地塊，成為全國地王。徐匯龍華地塊被宸嘉拿下，溢價率高達40%，樓板價也超過了12萬/平方米。但是也有18幅底價成交土地。

有溢價地塊多為市區(qū)或偏市區(qū)范圍地塊，或是即便郊區(qū)或是有軌道交通站點依托或是有未來發(fā)展?jié)摿ψ鱿胂?。底價成交多為偏遠區(qū)域，短期之內(nèi)城市界面難有突破性改變。

表2：總價前5名的地塊

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

Point 2

城市聚焦度高 冷熱不均難調(diào)和

上海對政策的反應程度相當靈敏，市場穩(wěn)健度高。明年三、四線依舊會面對去庫存的壓力，相反，一二線城市安全度就體現(xiàn)出來，并且在一線城市中，中高端改善需求還有空間可挖。因此，房企還會在上海拿地，尤其是頭部房企，深耕上海多年，為全年銷售業(yè)績做很好鋪墊。避險情緒增加，會聚焦更多想進入上海的房企。因此，市場競爭肯定會激烈。

但是，從2024年拿地特點可以看出，越是優(yōu)質(zhì)地塊，房企越愿意“搶”。相反，遠郊區(qū)域還會面臨去庫存，所以，還有托底拿地的可能。所以，盡管是一線城市，城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化格局，冷熱不均繼續(xù)會是2025年常見現(xiàn)象。