一年前的今天，我發(fā)布了《2024年天津10大預(yù)測(cè)》

復(fù)盤(pán)來(lái)看，命中了9個(gè)。

2024年的小陽(yáng)春失約了，頂多算弱陽(yáng)。反倒是受政策預(yù)期影響，10月樓市大熱。

可見(jiàn)，相較于常識(shí)和慣性，政策對(duì)天津樓市的影響更大。

新的一年已經(jīng)開(kāi)啟，以下為2025年天津10大預(yù)測(cè)。

01

天津全市成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024全年天津全市新建商品住宅（包含普通住宅、別墅、酒店式公寓，下同）銷售金額為1479.8億元，同比下降16.2%；銷售面積為833.9萬(wàn)㎡，同比下降16.7%。

全年商品住宅年成交均價(jià)為17746元/㎡，由于成交結(jié)構(gòu)的調(diào)整，成交均價(jià)微漲0.6%。

和過(guò)去幾年一樣，環(huán)內(nèi)項(xiàng)目成交占比擴(kuò)大，從而拉動(dòng)全市整體成交均價(jià)上漲。

但，成交均價(jià)漲幅肉眼可見(jiàn)地縮小了。

為什么預(yù)判2025年天津全市成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定？

一方面，能賣出去的都是好地，地段好，容積率還低。

另一方面，市場(chǎng)并未徹底回暖，而是階段性回暖，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)。

在這兩種因素的綜合影響下，天津全市成交均價(jià)將相對(duì)穩(wěn)定，不會(huì)有大幅調(diào)整。

02

小陽(yáng)春還是金九銀十，完全跟著政策走

天津不是每年都有金九銀十，但每年都有小陽(yáng)春，可去年是個(gè)例外。

今年的市場(chǎng)，小陽(yáng)春還是金九銀十更刺激？

只能看政策什么時(shí)候發(fā)力了。

有效期一個(gè)月左右。

建議想要賣房的房主，一定把握住從政策吹風(fēng)到落地后的一個(gè)月時(shí)間，別猶豫，別徘徊。

03

中海、金茂會(huì)繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地

我們先來(lái)看一下2024年天津房企銷售排行榜單。

一、全口徑榜單

1）泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)117.4億

2）中海地產(chǎn)109.1億

3）綠城中國(guó)79億

二、權(quán)益榜單

1）中海地產(chǎn)88.8億

2）天津城投集團(tuán)65.9億

3）中國(guó)金茂59.5億

無(wú)論按照全口徑還是權(quán)益口徑，中海都名列前茅。

再來(lái)看2024年銷售排行榜。

體北金茂府以31.56億問(wèn)鼎，上東金茂智慧科學(xué)城則以24.31億位居第二。

全年銷售金額榜單，金茂憑一己之力包攬單盤(pán)銷冠和銷亞。

為了鞏固地區(qū)優(yōu)勢(shì)，中海、金茂的總部都必然會(huì)繼續(xù)投資天津，給的授權(quán)不會(huì)低。

可以預(yù)判，2025年中海、金茂仍會(huì)繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地。

04

國(guó)央企拿地為主，民企靠代建業(yè)務(wù)也有高光時(shí)刻

2024年，是代建在天津風(fēng)生水起的一年。

從過(guò)去的一年來(lái)看，民企已基本淡出土地市場(chǎng)。

2024年在天津拿地的房企還是以國(guó)央企為絕對(duì)主力，2025年也不會(huì)例外。

當(dāng)然，民企想留在天津也并非全然沒(méi)有機(jī)會(huì)，旭輝、龍湖等民企可以憑借扎實(shí)的專業(yè)能力，靠代建業(yè)務(wù)繼續(xù)在天津發(fā)光發(fā)熱。

05

代建項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多

在天津代建領(lǐng)域，目前是格調(diào)、金地、綠城三足鼎立。

旭輝、龍湖、金茂、中海等也非常有競(jìng)爭(zhēng)力。

藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、新城建管、綠地智慧、中建六局等也都有分一杯羹。

天津頭部代建梯隊(duì)已形成，中部競(jìng)爭(zhēng)壓力將與日俱增。

具體可參見(jiàn)《天津樓市代建江湖，涌現(xiàn)八股勢(shì)力！》一文

06

城更項(xiàng)目也會(huì)越來(lái)越多

天津城市更新，是格調(diào)、天津城投、軌道集團(tuán)三分天下。

這個(gè)模式在天津已經(jīng)運(yùn)行得非常成熟，作為城市更新的全國(guó)標(biāo)兵，天津2025年勢(shì)必會(huì)繼續(xù)推行城市更新。

其實(shí)，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在配套維度，選擇城更項(xiàng)目的新建商品房，比傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目更有安全感。

因?yàn)榈缆贰W(xué)校、公園等配套的建設(shè)，往往是由城市更新的責(zé)任企業(yè)跟進(jìn)，權(quán)責(zé)分明。

07

現(xiàn)房項(xiàng)目更是越來(lái)越多

很多二代住宅還沒(méi)有清盤(pán)的背景下，越來(lái)越多的三代住宅也賣到現(xiàn)房階段了。

比拼產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力的時(shí)代已經(jīng)大跨步向我們走來(lái)。

如果交付兌現(xiàn)力差，擺在開(kāi)發(fā)商面前的只有兩條路：

一是降價(jià)甩貨，解散團(tuán)隊(duì)，灰頭土臉地離開(kāi)。

二是知錯(cuò)就改，增配再增配。

而聰明的開(kāi)發(fā)商都在卷產(chǎn)品卷成本投入，超配的項(xiàng)目也越來(lái)越多了，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是好事。

08

金額銷冠還將是改善盤(pán)

2024年金額銷售榜前3分別是：

體北金茂府、上東金茂智慧科學(xué)城、綠城水西雲(yún)廬

其中的兩個(gè)，還都是豪宅項(xiàng)目。

這和過(guò)去的畫(huà)風(fēng)截然不同。

可以確定，2025年仍將是改善當(dāng)?shù)馈?/p>

無(wú)論是面積改善、地段改善還是品質(zhì)改善，改善置業(yè)已成為天津樓市的頂梁柱。

而金額銷冠也理應(yīng)還是改善盤(pán)。

09

救市政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)

2024年，是天津樓市的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，持續(xù)多年的限購(gòu)政策終于退出歷史舞臺(tái)。

已全面放開(kāi)限購(gòu)的天津，還能有什么期待？

要相信領(lǐng)導(dǎo)的大智慧，辦法總比困難多。

2025年，救市政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)。

比如公積金貸款額度調(diào)整、多孩家庭的激勵(lì)等等，一切皆有可能。

10

依舊是買方市場(chǎng)

2024年9月26日，頂層發(fā)出“止跌回穩(wěn)”的最強(qiáng)音。

效果立竿見(jiàn)影，北上廣深迅速跟進(jìn)新政，天津新政也在10月出臺(tái)。

政策的風(fēng)一來(lái)，10月數(shù)據(jù)立刻不一樣了，一掃7、8、9月的陰霾。

但，目前來(lái)看，2025年還需要繼續(xù)用力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，依舊是買方市場(chǎng)。

這個(gè)大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相開(kāi)卷，購(gòu)房者可以安心選房，適合改善出手。

2025年的天津樓市，道路是曲折的，前途是光明的。