一年前的今天，我發布了《2024年天津10大預測》

復盤來看，命中了9個。

2024年的小陽春失約了，頂多算弱陽。反倒是受政策預期影響，10月樓市大熱。

可見，相較于常識和慣性，政策對天津樓市的影響更大。

新的一年已經開啟，以下為2025年天津10大預測。

01

天津全市成交均價相對穩定

據克而瑞數據，2024全年天津全市新建商品住宅（包含普通住宅、別墅、酒店式公寓，下同）銷售金額為1479.8億元，同比下降16.2%；銷售面積為833.9萬㎡，同比下降16.7%。

全年商品住宅年成交均價為17746元/㎡，由于成交結構的調整，成交均價微漲0.6%。

和過去幾年一樣，環內項目成交占比擴大，從而拉動全市整體成交均價上漲。

但，成交均價漲幅肉眼可見地縮小了。

為什么預判2025年天津全市成交均價相對穩定？

一方面，能賣出去的都是好地，地段好，容積率還低。

另一方面，市場并未徹底回暖，而是階段性回暖，開發商不會貿然漲價。

在這兩種因素的綜合影響下，天津全市成交均價將相對穩定，不會有大幅調整。

02

小陽春還是金九銀十，完全跟著政策走

天津不是每年都有金九銀十，但每年都有小陽春，可去年是個例外。

今年的市場，小陽春還是金九銀十更刺激？

只能看政策什么時候發力了。

有效期一個月左右。

建議想要賣房的房主，一定把握住從政策吹風到落地后的一個月時間，別猶豫，別徘徊。

03

中海、金茂會繼續獲取優質土地

我們先來看一下2024年天津房企銷售排行榜單。

一、全口徑榜單

1）泰達建設集團117.4億

2）中海地產109.1億

3）綠城中國79億

二、權益榜單

1）中海地產88.8億

2）天津城投集團65.9億

3）中國金茂59.5億

無論按照全口徑還是權益口徑，中海都名列前茅。

再來看2024年銷售排行榜。

體北金茂府以31.56億問鼎，上東金茂智慧科學城則以24.31億位居第二。

全年銷售金額榜單，金茂憑一己之力包攬單盤銷冠和銷亞。

為了鞏固地區優勢，中海、金茂的總部都必然會繼續投資天津，給的授權不會低。

可以預判，2025年中海、金茂仍會繼續獲取優質土地。

04

國央企拿地為主，民企靠代建業務也有高光時刻

2024年，是代建在天津風生水起的一年。

從過去的一年來看，民企已基本淡出土地市場。

2024年在天津拿地的房企還是以國央企為絕對主力，2025年也不會例外。

當然，民企想留在天津也并非全然沒有機會，旭輝、龍湖等民企可以憑借扎實的專業能力，靠代建業務繼續在天津發光發熱。

05

代建項目會越來越多

在天津代建領域，目前是格調、金地、綠城三足鼎立。

旭輝、龍湖、金茂、中海等也非常有競爭力。

藍城集團、藍綠雙城、新城建管、綠地智慧、中建六局等也都有分一杯羹。

天津頭部代建梯隊已形成，中部競爭壓力將與日俱增。

具體可參見《天津樓市代建江湖，涌現八股勢力！》一文

06

城更項目也會越來越多

天津城市更新，是格調、天津城投、軌道集團三分天下。

這個模式在天津已經運行得非常成熟，作為城市更新的全國標兵，天津2025年勢必會繼續推行城市更新。

其實，對普通購房者來說，在配套維度，選擇城更項目的新建商品房，比傳統住宅項目更有安全感。

因為道路、學校、公園等配套的建設，往往是由城市更新的責任企業跟進，權責分明。

07

現房項目更是越來越多

很多二代住宅還沒有清盤的背景下，越來越多的三代住宅也賣到現房階段了。

比拼產品力和兌現力的時代已經大跨步向我們走來。

如果交付兌現力差，擺在開發商面前的只有兩條路：

一是降價甩貨，解散團隊，灰頭土臉地離開。

二是知錯就改，增配再增配。

而聰明的開發商都在卷產品卷成本投入，超配的項目也越來越多了，對購房者來說，是好事。

08

金額銷冠還將是改善盤

2024年金額銷售榜前3分別是：

體北金茂府、上東金茂智慧科學城、綠城水西雲廬

其中的兩個，還都是豪宅項目。

這和過去的畫風截然不同。

可以確定，2025年仍將是改善當道。

無論是面積改善、地段改善還是品質改善，改善置業已成為天津樓市的頂梁柱。

而金額銷冠也理應還是改善盤。

09

救市政策會繼續出臺

2024年，是天津樓市的重要轉折點。這一年，持續多年的限購政策終于退出歷史舞臺。

已全面放開限購的天津，還能有什么期待？

要相信領導的大智慧，辦法總比困難多。

2025年，救市政策應該還會繼續出臺。

比如公積金貸款額度調整、多孩家庭的激勵等等，一切皆有可能。

10

依舊是買方市場

2024年9月26日，頂層發出“止跌回穩”的最強音。

效果立竿見影，北上廣深迅速跟進新政，天津新政也在10月出臺。

政策的風一來，10月數據立刻不一樣了，一掃7、8、9月的陰霾。

但，目前來看，2025年還需要繼續用力促進房地產市場止跌回穩，依舊是買方市場。

這個大環境下，開發商爭相開卷，購房者可以安心選房，適合改善出手。

2025年的天津樓市，道路是曲折的，前途是光明的。