作者| 醉酒大鯊魚

　　文章來源 |格隆匯樓市

　　房子拆了，臨遷費又停發了，該怎么辦？

　　廣州給出了范本——村民“自救”。

　　原址回遷新模式

　　進入2025年，廣州埔心村的村民，沒能等來激動人心的回遷收房，反而等來了一紙自主拆建安置申報方案。

　　近日，廣州黃埔龍湖街道發出一份《龍湖街道埔心村自主拆舊建新村民申報方案》。

　　作為廣州黃埔區重點改造舊村，該《申報方案》一石激起千層浪。

　　無論是從《申報方案》闡述的具體緣由，還是提出的拆舊建新標準，都和原來的拆遷補償安置原則及方案大相徑庭。

　　新的《申報方案》中顯示——

　　1、自主拆舊建新村民申報范圍為埔心村整村村域范圍

　　2、住宅建設申請以“一戶一宅”為原則。一戶村民只能申請一塊宅基地建設住房，無安置面積的除外。并且達到法定婚齡村民子女可獨立算一戶，未達到法定婚齡村民子女要與父母作為同一戶。

　　3、申請建房，最大面積不能超過300平每戶，不僅限制總層數，臨街商鋪以及自住層高也分別限制在了4米和3米。

　　4、多于300平可轉讓，少于300平可增購。

　　安置總面積超過300平部分，可以以1000元/平流轉給村集體，不到300平部分，可以以1000元/㎡向村集體增購，但增購面積不得超過100平，且增購后總面積不得超過 300平。

　　已簽訂《廣州市黃埔區龍湖街埔心村舊村改造房屋補償安置協議》且回遷安置建筑面積不小于200平的村民，只可申請建設1棟住宅，不足300平部分可增購，多出部分流轉給村集體，價格同樣都是1000元/㎡。

　　5、置換比例3:1。安置面積超過300平的，不選擇轉讓給村集體可以按照300平回遷面積換100平自建面積。

　　6、簽約才具備選房資格，先支付建房款先選回遷房。

　　拿出10%位置好，商業價值高的房源競標選房，剩下的90%房源根據建房款的支付時間順序，選房。

　　7、臨遷費停止計發，住房補貼發12個月，18元/㎡。

　　8、自主拆舊建新簽約獎勵金500元/㎡，但獎金直接撥給施工單位。

　　根據原來的補償安置方案，村民可以獲得—一層主體的房屋補償2層；同一棟房屋首層建筑存在兩種或兩種以上結構的，按照每種結構對應的面積計算回遷安置面積；首層梯間面積不足首層房屋建筑面積三分之一按一層計；二層及以上主體房屋一至四層按實測面積計算，不足四層部分可按首層建筑面積補足四層。

　　超建面積按 1500 元/㎡計算材料損失補償，不作回遷安置。

　　棄產實測面積補償8000元/㎡，權益面積補償6500元/㎡，臨遷費起5年內25元/㎡/月，第六年臨遷費每年按上一的標準遞增10%。

　　總的來看，對比過去《廣州市黃埔區龍湖街埔心村舊村全面改造補償安置方案》，村民不僅臨遷費少了，回遷的面積以及獎勵金也少了，還要自主出資一部分費用建房。

　　舊改新模式——業主出資

　　雖然廣州龍湖街道埔心村的自主拆舊建新安置方案已經遭到村民業主們的駁回，但從方案文件的內容中也透露出未來房地產的幾大變化趨勢——

　　1、好房子建設、發展新模式的已經鋪開，將會從方方面面落實，包括推進老舊住宅更新改造，把老房子、舊房子變成好房子。

　　這一點從埔心村的自主拆舊建新安置方案的建房標準可以看到，自建新房不僅采取“別墅”的形式，還約束了層數、層高以及總建筑面積，基本都以別墅的形式設定建筑標準。

　　2、舊改困局扭轉，未來不僅需要依賴開發商的拆改力量，更需要依賴村民業主自身籌建的力量。

　　具體的解決方式是開發商貸款建設+村民業主自籌資金。

　　并且廣州已經有舊改項目這條路子走成功。

　　一是位于廣州花都區的新華街豐盛社區，業主自籌經費近800萬元拆除重建，二是埔心村隔壁的逕下村，村民業主也同樣經歷了自主拆舊建新。

　　而去年6月，位于深圳羅湖清水河街道的紅崗花園也成為自籌舊改的案例。

　　由街道辦牽頭摸底小區自籌改造資金的情況。

　　再往前推是杭州。

　　2024年1月杭州市中心的浙工新村自籌4.7億原拆原建，每戶約100萬，同年3月底，杭州多個老舊小區幾乎同時啟動自主更新民意調研，4月浙江多部門便聯合發布《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，從2024年5月1日起實施。

　　作為一線或者新一線城市，已經在摸索試點中尋求老舊小區或村落重建由業主自籌資金的模式。

　　所以城市中的老舊小區或者村莊，未來資金來源除了政府或者開發商以外，業主共同承擔改造成本也會是一種大趨勢。

　　3、市場需求萎縮，無法實現盈利的舊改項目，揭不開鍋的開發商選擇了躺平。

　　《龍湖街道埔心村自主拆舊建新村民申報方案》提到非常關鍵的一點，揭開了房地產如今舊改的局面。

　　一是市場終端萎縮，二是開發商無法盈利，難以經營平衡，已經無有力措施推進舊改項目，三是大量舊改項目陷入停滯，四是舊改項目只能尋求新的解決出路。

　　因為《申報方案》中提到，多地三舊改造項目已經陷入困局，開發商也已經沒有任何有力的措施，并且黃埔區域內多村項目已經拖欠臨遷費。

　　根據公開資料統計，廣州黃埔區臨遷費用拖欠超過9個月的就多達十幾個，如埔心村、蓮潭村、蘿峰村、鳳尾村、賢江村等。

　　甚至廣州有的村落，只能短期搬回原址，比如賢江村、群星村等。

　　所以，未來拆不動的老舊小區或者村落，業主自主籌集是破局的重要路徑之一。

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