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引言

今年（2024）的成都有三怪：

“西藏老干部療養中心”在成都雙流區招標施工

舍近求遠，這是第一怪；

第二怪是土拍市場與樓市冰火兩重天。

2024年成都的土拍市場，我用“拉胯”兩個字來形容一點也不為過。

2024年成都拿了135宗涉宅用地出來拍賣，只成交了其中的116宗，成交數量較2023年下降26%；

不僅僅數量下降，成交面積也同比下降34%。

但成都的樓市十分火爆，請允許我使用“火爆”這個詞，因為真的太火爆了。

根據吉信行數據，成都全年商品住宅成交面積排在全國第一。

住宅賣得這么好，涉宅土地的出讓還在連年下降。

這是第二怪。

第三怪是樓盤越貴，房子賣得越好。

根據監測，成都3.5萬元/平方米以上的住宅銷售面積已經連續4年上漲。

如果你對成都稍稍有點了解就知道，單價3.5萬絕對超越成都95%以上的樓盤了。

怪，真的太怪了，完全不符合常理的。

為什么成都變得這么怪了？

01

與西藏不同，成都地處四川盆地，沒有猛烈的紫外線，生活節奏慢，所以一直以來都是“新（新疆）西（西藏）蘭（甘肅）”們的養老地。

其次，成都的地理位置與新疆、西藏、甘肅都離得不算太遠；

所以，西藏老干部療養中心選址在成都，也算是合情合理。

那第二怪呢？為什么樓市火爆，而土拍市場遇冷？

我們仔細對比了近4年成都的涉宅用地土拍市場，有兩個很明顯的特點：

第一個特點是成都的涉宅土拍市場整體都在收縮。

我們把成都劃分為主城區（成華區、錦江區、金牛區、青羊區、武侯區、高新區、天府新區）、近郊（溫江區、郫都區、龍泉驛區、新都區、雙流區）以及遠郊三個圈層。

無論是主城區、近郊還是遠郊，三個圈層的涉宅用地的供銷量都在收縮；

而且，2024年主城區的供銷量分別下降47%、54%，比其他圈層的下降幅度更明顯。

第二個特點是主城區的土地成交樓面價在進一步上升。

2024年成都拍出了27300元/平方米的樓面價地王，刷新了成都的土拍市場記錄。

不僅有地王，主城區的成交樓面價也在迎來了四連升。

而且，如果我們統計樓面價在2萬元以上的地塊，2020至2024年共21宗，其中2024年就占了13宗，占了62%。

也就是說，雖然成都的整體土拍市場是在縮減的，但房企在主城區拿地的動作變得更加堅定了。

拿地樓面價的連年上升，必然會導致項目售價的抬升。

2024年成都整體的住宅成交均價是19396元/平方米，環比下跌了3%，比2023年下降了將近500元/平方米。

整體市場價格波動不大

主要的原因還是：主城區高單價項目熱銷拉動、近郊市場供銷回落，而遠郊整體呈下行

在我們的監測中，留意到如金融城、林家壩等熱點板塊高單價項目的熱銷。

而近郊市場供應環比下降18%，成交下降22%；

但是，成交均價僅下降6%，去化周期僅僅微增3個月；

明顯是以去庫存為主。

而遠郊市場供銷下降幅度均在30%以上，庫存量基本持平，但部分區域價格下滑嚴重，整體去化周期增加了10個月。

因此， 我們可以認為，遠郊部分區域為了加速去化，存在激烈的價格戰。

結合上述所說的現象，我們也就能解答為什么成都的樓市和土拍市場冰火兩重天了。

那為什么成都的房子是越貴的賣得越好呢？

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02

我相信大家都不傻，不會放著價格便宜的房子不買，而去買貴的。

當然了，這一切都得建立在除價格外的條件是一致的情況下。

所以成都人的購房邏輯也是同理：擁抱核心

擁抱核心的背后原因是：成都樓市的風格在轉變，

而這種轉變分為三個方面：

一是購房者觀念在轉變。

購房者從以前的先買剛需上車，變成現在的直接上車改善、或者置換二套改善。

根據成都住建局數據，2024年成都二手房共成交22.6萬套，比新房成交的9.9萬套數量還要多不少。

但這也不是第一次成都二手房成交量高過新房成交量

同時，2024年成都新入市的產品套均面積為135平方米，而新房成交套均面積為133平方米。

但是二手房成交套均面積僅96平方米。

結合前文所說的成都新房供求規模下降，新房供求的面積都趨向于大面積，剛需購買力只能轉向二手市場。

換個角度想，就是剛需只能買二手房了，而這些賣掉剛需二手房的人正涌入改善型產品的市場。

二是房企拿地的邏輯在改變。

以前的市場好，所以無論是好的、壞的產品，都能順利去化。

所以造成了一大批遠離核心城區的、項目有缺陷的地塊被開發商收入囊中。

但是，

經過幾年的市場遇冷，開發商生存的方式改變了，再像以前那樣隨便拿地的日子一去不復返。

所以開發商扔掉了以前閉眼拿地的思路，在近幾年的土拍市場，拿地的動作明顯不同，對于地塊的考量也換了新的思路。

在成都2024年全年有溢價的31宗出讓用地中，除了其中5宗在雙流區和郫都區，其余溢價用地均在主城區。

價格不再是問題，只能大家對于板塊價值是認可的，高價或者是溢價拿地不在話下。

另外，如果我們把這些地塊所屬的板塊再仔細分類，就會明顯看出這些地塊都集中在具有發展潛力的區域或者是熱點板塊中。

同一個板塊拿幾塊地的不再是死穴，看好板塊就一并開發，搭配不同的產品更好包攬不同需求的客群。

也就是說，價格貴不是問題，品質好才是重點。

三是產品設計在發生變化。

2024年成都發布了建筑設計新規，新規很長，簡單來說就是開發商可以通過加大陽臺面積等方式提高住宅的得房率

所以導致一批得房率超過100%的新規產品在2024年下半年入市，要知道，使用舊規的產品得房率能達到90%已經是謝天謝地了。

發布新規的同時，當地還鼓勵低密度、高品質的住宅產品入市

再結合2024年成都土地成交集中在主城區，且成交樓面價連年上升，為了確保項目產品溢價率，可以斷定后續將出現一大批使用新規的項目，而且使用新規的產品將陸續增加并占領市場主流。

舊規產品的生存空間可以預見將被不斷壓縮，那哪里是出路呢？

個人預判，舊規產品會趁著新規產品大量入市之前的窗口期降價促銷以達到快速清空的目的。

而新規產品得益于高得房率，銷售均價將保持堅挺。

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03

成都的未來會是怎樣？

一般我是不做這種預判的，主要對了沒人鼓掌，錯了就一堆人來打臉，但既然文行至此，以一個預判作為文章的結尾也是不錯的選擇。

1、核心城區土地價格將進一步提升

成都市規劃和自然資源局，在2024年11月公布了《成都市中心城區土地定級與基準地價（2024版）》；

公告中詳細制定了成都各個板塊的土地定價與基準定價標準，和每個級別定價的依據；

對比2021年版，土地定價全面上漲，而且大量后續新開發區域納入定價體系；

除此之外，還做了大量板塊的級別調整，比如大源由Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三檔全部調整為Ⅰ級、新川從Ⅲ級調整為Ⅱ級，金融城三期和林家壩，從以前的Ⅲ、Ⅳ級，調整為Ⅰ級土地等；

也就是說各版塊土地價格最低出讓標準大幅提高，板塊價值也隨之提高

與此同時，土地的供應量縮減，開發商為保證市場份額，對優質地塊的爭奪會更加激烈，未來土地價格還將繼續突破現有的價格區間。

2、未來幾年，豪宅市場將進入白熱化競爭階段

按照現有的新房套均銷售面積140平方米左右（咱們大膽假設，算多點），單價在5萬元/平方米以上，合計總價700萬/套的房子算作豪宅的話

在2021至2024年期間，成都每年成交約2000至3000套豪宅

這個成交數量基本穩定，有錢的那批人始終是那批人。

結合2024年新拍地項目情況以及前期拍地未入市項目情況，成都2025年預計有5000套700萬左右的房子入市

僧多肉少的市場，必將競爭白熱化。

3、核心城區項目價格將進一步推高

當我們關注成都核心的“5+2”城區近幾年的土拍情況就會發現核心的板塊項目價格必將進一步推高。

比如說武侯區，2024年只拍了一塊地，而且項目目前已經入市了

疊加2022-2023年該區域只有一塊地成交，武侯區新房市場必將出現明顯的空缺。

假若2025年武侯區有新的招拍掛項目或者其他方式的用地出讓，地塊肯定會受到開發商追捧。

賣方市場，價格，開發商說了算。

而且在考慮開發周期在1至2年之后，統計了2023至2024年主城區的土拍市場情況，2025年共31個待入市新項目，主要集中在錦江區、成華區以及青羊區。

也就是說這幾個區域還是有一定機會因為板塊內項目內卷而讓大家撿到“筍盤”的。

得重點關注！

寫到最后，還是分享一個小故事：

同樣是半杯水，悲觀的人會說：太慘了，只剩下半杯水；

而樂觀的人會說：太好了，還有半杯水。

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產配置的底層邏輯~

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